Tavaly elérte az eddigi legmagasabb szintet az FHB lakásárindexe: a 249,3 pontos érték több mint 24 százalékkal haladja meg a válság előtti maximumot. A 2017-es drágulás 2018-ban is folytatódhat, de valószínű, hogy – főleg Budapesten – már lassul.
Az FHB friss elemzése szerint a további emelkedést több tényező is segíti.
- 2018-ban kedvezően alakulnak a makrogazdasági kilátások.
- Idén folytatódik a bérek emelkedése, ami pozitívan hat a háztartások jövedelmi helyzetére, és így a lakáspiaci keresletre is.
- A bérek növekedése mellett a foglalkoztatás bővülése is javítja a háztartások jövedelmi helyzetét. A jövedelem növekedése 2000-től kezdődően jelentősen meghaladta a lakásárak változását, így a jövedelmi helyzet alapján a lakások további drágulására lehet számítani.
- Az elmúlt években dinamikusan bővült a hitelpiac, az alacsony kamatkörnyezetben ez a jövőben is így maradhat. Az esetleges kamatemelés kockázata hosszabb (5-10 évre fixált) kamatperiódusú hitelekkel csökkenthető.
A lakáspiaci folyamatokat szintén befolyásolja, hogy 2018-ban jelentősen megugorhat a használatba vételi engedélyek száma. Az új lakások tömeges elkészülése a használt piacra is hat: az új otthonba költözők ugyanis erre az időpontra időzíthetik korábbi ingatlanuk eladását, ettől bővülhet a kínálat, és ez mérsékelheti a lakásár-növekedést. Az új lakások elkészülése erősen hathat a budapesti piacra: a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint csak a fővárosban közel 10 ezer értékesítésre épített lakás átadása várható.
Összességében tehát kedvezőek a kilátások:
2018-ban a lakásárak növekedése országosan 5 és 10 százalék között alakulhat. A fővárosban ennél valamivel nagyobb, míg a kisebb településeken inkább a tartomány alsó sávjába eső átlagos növekedés várható.
Tavalyi előrejelzésükben egyébként 5-10 százalékos lakásáremelkedésre számított az FHB, a tényadatok várhatóan egy kicsit magasabbak lehetnek. A teljes évre ugyan még nem érhetőek el a tranzakciós adatok, de az első félévben a lakásárak átlagosan 9,5 százalékkal voltak magasabbak 2016 átlagos értékeinél. Az emelkedés tendenciája alapján pedig 2017 egészére meghaladhatja a 10 százalékot a növekedés. Egy biztos:
2017. második negyedévének végén az FHB Lakásárindex 249,3–as értéken állt, ami az eddigi legmagasabb szint az index történetében, több mint 24 százalékkal haladja meg a válság előtti maximumot.
Tízből négyen befektetésnek veszik
Az alacsony kamatkörnyezet és a növekvő árak sokakat a befektetési célú lakásvásárlás felé tereltek az elmúlt pár évben, Budapesten már 40 százalék fölött van azok aránya, akik befektetési céllal vásárolnak ingatlant (vidéken inkább csak 25-30 százalékon).
A jövőben azonban a befektetők aránya csökkenhet. A lakásárak mérsékeltebb növekedése, illetve a magas árak miatt – miközben a bérleti díjak már nem követik ezt a nagyfokú emelkedést – csökkennek az elérhető hozamok. Ugyanakkor az alacsony kamatszintek miatt a lakás sok esetben versenyképes alternatíva lehet.
Hogyan alakulhatnak az árak 2018-ban?
Országos szinten az átlag lakásárak változására erőteljes befolyással van a főváros áralakulása, a tranzakciók negyede ugyanis itt köttetik, és az eddigi növekedés motorja Budapest.
2013 és 2017 második negyedéve között az átlagos négyzetméterárak közel 78 százalékkal növekedtek, míg a megyeszékhelyeken csak 40 százalék körüli, a községeknél pedig ennél is kevesebb, 16 százalékos volt az emelkedés.
Budapesttel külön is érdemes foglalkozni. Az MNB véleménye szerint ugyanis annak ellenére, hogy országos szinten a lakásárak a fundamentumok által indokoltnál még alacsonyabbak, Budapesten nem ez a helyzet.
A jegybank szerint a fővárosi árak már elérték és némileg meg is haladták a fundamentumok által indokoltat.
Bár 2017 első felében már megfigyelhető volt némi lassulás a fővárosi növekedésben, így az MNB szerint a felülértékeltség nem nőtt tovább. Ugyanakkor a 2017 első félévében eladott ingatlanok még így is több mint 11 százalékkal magasabb fajlagos áron cseréltek gazdát, mint 2016-ban az FHB Index adatai szerint.
Fontos kérdés, hogy miként alakulhatnak idén a községekben a lakásárak, ugyanis itt a legnehezebb megállapítani az árváltozás nagyságát és adott esetben irányát is. A lakásállományhoz képest itt történik arányaiban a legkevesebb tranzakció az országban, Miközben Budapesten 2016-ban az állomány több mint 4 százaléka gazdát cserélt, és a városokban is meghaladta a 3 százalékot, a községekben a lakások csupán 2,6 százaléka váltott tulajdonost.
Érdekes megnézni, miként alakultak az egyes orszégrészekben a lakásárak a válság előtti szinthez képest. A községek, illetve az elmaradottabb országrészek településeinek lakásáraiban jelentős lemaradást mutatnak az adatok.
Ráadásul a községek és az elmaradottabb országrészek esetében – Közép-Magyarországot és Közép-Dunántúlt nem számítva – a jövedelmek is a legkisebb mértékben változtak 2007-hez képest. A válság ugyanis épp ezeket a területeket viselte meg a legjobban.
A mélypontot követően a válság által leginkább érintett országrészeken a jövedelembővülés meghaladta a jobban teljesítőkét, ennek ellenére a lakásárak növekedésében ez kevésbé volt tetten érhető. Leginkább Budapesten növekedtek az árak, annak ellenére, hogy a jövedelembővülés itt volt az egyik legkisebb.
Tömegesen adják át az új lakásokat
Az egyetlen tényező, ami lassíthatja az árnövekedést, az az, hogy idén jelentősen megugorhat a használatba vételi engedélyek száma. Az új lakások tömeges elkészülése a használt piacra is hat: az új otthonba költözők ugyanis erre az időpontra időzíthetik korábbi ingatlanuk eladását, ettől bővülhet a kínálat, és így ez mérsékelheti a lakásár-növekedést.
A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint csak a fővárosban közel 10 ezer értékesítésre épített lakás átadása várható, míg az Otthon Centrum gyűjtése szerint vidéken további 3400 otthont adhatnak át.
Az új lakások elkészülése nagyobb hatással lehet a budapesti piacra, ahol a 2018-ban átadott lakások száma a 2016-os tranzakciónak több mint negyedével egyezik meg (2016-ban Budapesten 37 449 adásvétel történt), míg vidéken az arány jóval kisebb. Természetesen nem minden új lakás vásárlója adja el korábbi lakását (első lakásukat vásárlók vagy a befektetők). A befektetők aránya ráadásul pont a fővárosban a legmagasabb, ami csökkenti az új lakások használtra gyakorolt hatását, többen akár 2-6 lakást is vásárolnak egyszerre az újépítésű projektekben.
Összességében azonban a számok azt mutatják, hogy az új lakások elkészültének használt lakáspiacra gyakorolt fékező hatása érzékelhető lehet idén, különösen Budapesten. Ennek némileg ellenpontját jelenti, hogy az új lakások árai növekednek a dráguló építőanyagok és munkaerőköltségek következtében, ami továbbgyűrűző hatásként a használt lakáspiacon is felfelé húzhatja az árakat. Az FHB szerint azonban az új lakásoknál már lassulhat az árnövekedés a piaci kínálat bővülésével.
A héten már sok izgalmas ingatlanos hírünk volt, pörög a piac. Olvasd el a korábbiakat is:
Albérlet 100 ezer alatt? Egyetlen pesti kerületben még akad
Újra divat a kiköltözés, ezek most a legvonzóbb települések
Magyarország ötödik leggazdagabb embere plázákat vásárolt
Miért mindenki akkor vesz lakást, amikor a legdrágább?
