A pandémia alatt elszigetelődött munkatársak élvezik, hogy a zöld irodakörnyezetben kinyithatják az ablakot, és madárcsicsergést, sőt külön nekik rendelt élőzenét hallgathatnak munka közben, vagy sétálhatnak a Duna-parton, szabadjára engedve a kreatív gondolataikat – mondja Kocsány János, a Graphisoft Park vezérigazgatója. Interjú visszaédesgetett madarakról, az agglomeráció vízhiányáról, egészségtelen túlépítésekről és egységes városfejlesztésről. Pontosabban utóbbi hiányáról.
Forbes.hu: Mennyire viselte meg a koronavírus-járvány az irodaparkot? Visszatértek már az itt működő cégek irodáiba a munkatársak?
Kocsány János: A járvány üzletre gyakorolt hatásait nem érzékeljük, hiszen a cégek nagyon várják vissza dolgozóikat, ezért az irodákat megtartották. Sőt, inkább próbálják az irodai környezetet még vonzóbbá tenni, hogy szívesebben jöjjenek be a munkatársaik. Azt azonban nem merik megkockáztatni, hogy kötelező irodai jelenlétet írjanak elő, mert a munkavállalók egy része vélhetően fölmondana, és olyan munkahelyet keresne, ahol a home office megengedett.
A pandémia után az lett az egyik legnagyobb versenyfaktor a munkaerőpiacon, hogy ki kínál minél több nap otthoni munkalehetőséget.
Azt gondolom, hogy éppen most ért igazán célba az irodapark-koncepciónk, ugyanis az emberek az általánosan kialakult távolságtartás miatt kissé klausztrofóbbá váltak az irodában. Nálunk örömmel nyitják ki az ablakokat, mert madárcsicsergést hallanak, ki tudnak sétálni a zöldbe, és ezek a lehetőségek még népszerűbbé tették a parkot.
Sokan kértek és kaptak a covid alatt bérletidíj-kedvezményt?
Az elején néhány kisebb cég megkeresett bennünket, hogy milyen formában tudnánk csökkenteni terheiket, és számítottunk is arra, hogy majd bejelentkeznek kedvezményért a nagyobb bérlőink is. De szerencsére tudomásul vették, és betartják a megkötött bérleti szerződések feltételeit, hiszen mi az épületeket a dolgozói létszámtól függetlenül folyamatosan üzemeltetjük. Nekünk továbbra is fizetnünk kell a banki törlesztőrészleteket és az üzemeltetés felmerülő költségeit. Persze abban tudtunk segíteni néhány cégnek, hogy kisebb területre költözzenek, már csak azért is, mert közben a más cégek inkább bővülni akartak.
Kocsány János több mint 25 éve dolgozik a Graphisoft Parknál. Fotó: Sebestyén László
Amikor legutóbb Bojár Gábort, a Graphisoft alapítóját kérdeztem, ő picit szomorúan mondta, hogy a startupok szívesebben maradnak a belvárosban, mintsem, hogy kijöjjenek egy külterületi irodaparkba.
Régóta ismert és nem új igény, hogy a fiatalok a belvárosban szeretnek élni és dolgozni. Mostanra nagyjából megtelt a belváros a startupokkal, és a fiatalok szeretik, ha munka után le tudnak menni együtt kocsmázni, ami nem is elsősorban a sörről szól, hanem a társasági életről. A fiatalok másik csoportja szívesen dolgozik a városközponttól kissé távol, szigetszerűen elhelyezkedő, kampusz jellegű irodaparkban, ahol sok hasonló tevekénységű cég működik, és jól érzik magukat a hasonló gondolkodású társaik között. Természetesen nagy vonzerőt jelentenek az itt működő multinacionális cégek, mint az alapító Graphisoft, a Microsoft vagy az SAP. A jó hír az, hogy létezik alternatíva, és a fiatalok kedvük szerint tudnak választani a lehetőségek közül.
Miért nem csapoltok sört a parkban, hogy több fiatalt idecsábítsatok?
Van egy kis éttermünk, ahol évekkel ezelőtt kipróbáltuk, hogy munka után lehetett iszogatni, de ez nem tudott versenyezni a belváros változatos kínálatával. Innen munka után a családosok hazamennek, a fiatalok pedig a belvárosba. Az éttermek amúgy organikusan fejlődnek nálunk, mindig az aktuális igényeket szolgálják ki. Voltak kezdeményezések, amik nem jártak sikerrel – akkor változtattunk. Legújabban vegán menza is van az IBS épületében, a REAL School csapata üzemelteti. A parkban mintegy ötezren dolgoznak, több mint százhúsz cégnél, és ezer diák tanul több mint harminc országból, kínálatunkat ehhez a rendkívül sokféle fogyasztói igényhez kell igazítanunk.
Bérleti díjban mennyire lehet itt jobbat ajánlani amiatt, hogy nem a belváros nagyon menő részén van az irodapark?
A belváros abszolút prémium kategória, persze csak a modern irodaépületek, nem a régi bérházak, amikben így-úgy irodákat alakítottak ki. A tanácsadócégeknek, a pénzintézeteknek és a jogi irodáknak presztízsből ott kell lenniük. A dél-budai és a Váci úti régiókban sztenderd irodákat kínálnak a jó közlekedésre való hivatkozással, és egyébként szabályos terekkel és korrekt technikai feltételekkel. Mi sokáig 20-25 százalékkal az ő bérleti díjaik fölötti áron adtuk ki az irodáinkat, ám az utóbbi időben, miután az építőipari árak jelentősen megemelkedtek, körülbelül egy árszinten vagyunk a Váci úti vagy a dél-budai régió új irodaépületeivel. A havi bérleti díj négyzetméterenként most nálunk átlagosan 16,5 euró.
Mi nemcsak irodát adunk bérbe, hanem igazán vonzó, nagy zöld felületet, és magas színvonalú mentális közeget is kínálunk.
Pár hónapja jelent meg a Graphisoft Park Záhony utcai oldalán egy üvegoldalú mobiltárgyaló, amelyben a bérlők tárgyalásokat tarthatnak. Mobiltelefonnal tudják kinyitni, és belülről úgy néz ki, mintha a kertben ülnének. A későbbiekben szeretnének többet is telepíteni, hogy az itt dolgozók ezzel is kimozdulhassanak az irodájukból. Fotó: Sebestyén László
Bojár Gáborral, a Graphisoft alapítójával 1995-ben, a beruházás tervezésekor hittünk abban, hogy zöld környezetben a kreatív cégek eredményesebben tudnak működni, és bíztunk benne, hogy ez a fejlesztés néhány év múlva termőre fog fordulni. Az elején, amikor a beruházás megtérüléséről beszélgettünk, abban maradtunk, hogy félretesszük ezt a kérdést. Azt reméltük, hogy a megtérülést a munkavégzés minőségének javulásától várjuk, tehát tekintsük ezt inkább humán beruházásnak. Az volt a célkitűzésünk, hogy az itt működő cégek tehetséges kollégákat tudjanak fölvenni és megtartani. Hittük, hogy mikor a munkatársak a parkban sétálnak, akkor olyan gondolatok születnek a fejükben, amik a munkájukban nagyon hasznosak. Természetesen ezt nem mi találtuk fel, a világ számos pontján már rájöttek: a kreatív munkához szükséges, hogy az emberek ki tudjanak menni az irodából, sétáljanak, beszélgessenek, legyenek olyan közösségi terek, ahol gondolatokat cserélnek.
És tényleg láttál már a parkban sétáló informatikusokat napközben?
Persze. Sokan szoktak sétálni a parkban az itt dolgozók közül, van, hogy kimennek a Duna-partra egy csésze kávéval, ott beszélgetnek, és gyakran találkoznak valamelyik kávézó teraszán. Mostanában hetente háromszor napközben másfél órás élőzene van a parkban, és volt már, hogy egy bérlő megszólított, amikor szembejött, hogy mikor jönnek már a zenészek. Azt mondta, olyankor mindig kinyitják az ablakot, és hallgatják a zenét.
Mi nagyon szoros együttműködésben vagyunk a bérlőinkkel, együtt élünk, nap mint nap találkozunk, és ez hatalmas előny.
Rengeteg ötletük van, amit mi meg tudunk valósítani, és ettől sokkal jobban érzik magukat. Már önmagában az is szimpatikus nekik, hogy találkoznak velünk, van a cégnek arca, nem pedig egy távoli, elérhetetlen tulajdonossal folytatnak végeláthatatlan levelezéseket.
Például azt is egy bérlőnk, egy ornitológus dobta be egyszer, hogy milyen jó lenne a hetven évvel ezelőtt elüldözött madarakat visszacsábítani. De ez nem fog menni, ha mindig olyan ápoltra nyírjuk a füvet, ahogyan a modern világban megkövetelik. Ahhoz, hogy a madarak visszajöjjenek, kellenek a bogarak és a férgek, tehát meg kellene hagynunk egy nagyobb területet az eredeti növényzettel. Így tettünk, és kihelyeztünk madáretetőket, mert kezdetben muszáj őket etetni, amíg nincs meg a saját táplálékuk. Mára nagyjából húsz madárfaj tért vissza. Sőt, van olyan, hogy a Dunáról kijönnek kacsák, és itt, a parkban keltik ki a tojásaikat.
„Ahhoz, hogy a madarak visszajöjjenek, kellenek a bogarak és a férgek, tehát meg kellene hagynunk egy nagyobb területet az eredeti növényzettel.” Fotó: Sebestyén László
Nekünk fontos, hogy legyen itt élővilág, adjuk vissza a madaraknak a lehetőséget, hogy itt éljenek, hiszen mi vettük el tőlük. Meghálálják a madárdallal.
Korábban elkezdtétek a déli területen is az építkezést, de egyelőre csak egy üres gödör tátong ott. Mi lett a tervekkel?
További mintegy hatvanezer négyzetméter iroda épül még az irodaparkban. A déli fejlesztési területen elvégeztük a szükséges régészeti feltárásokat, és a régészek megtalálták a római limes út egy szakaszát, amit meg is kell őriznünk. Aztán elnapoltuk a beruházást az elszálló építőipari árak miatt.
Sajnos a bérleti díjak emelkedése messze alulmarad az építőipari árak drasztikus változásához képest.
A mi ingatlanfejlesztésünket az különbözteti meg a többitől, hogy nagyon hosszú távú tervünk volt már a kezdetektől fogva, és nem gyors megtérülést vártunk el. Az ingatlanpiacon az az általános, hogy előkészítenek egy projektet, megszerzik az engedélyeket, leszerződnek a kivitelezőkkel, és már a tervezőasztalról elkezdik bérlőknek kiajánlani az irodákat. Megesik, hogy a még meg sem épült a házat eladják egy befektetőnek, de legkésőbb beköltözéskor tulajdonost vált az ingatlan. Vagyis nagyon gyorsan realizálják a profitot, ami természetes, így működik a kapitalizmus.
Egy ingatlanfejlesztő tipikusan öt éven belüli kockázatokkal számol, az, hogy hozzánk hasonlóan valaki ezen a piacon tíz-húsz években gondolkodjon, nagyon ritka.
Külföldön is ennyire súlyos a helyzet?
Ahol stabilabb a gazdasági környezet, ritkábban változtatják meg az iparági szabályozókat és az adózási jogszabályokat, a fejlesztők hosszabb távra tudnak kitekinteni, és kisebb a játékszabályok esetleges változásából adódó kockázati faktor. Az ingatlanfejlesztés természetesen mindig hordoz kockázatot: például ki mondta volna, hogy 2008-ban ekkora összeomlás lesz a világban? Vagy itt van az új kihívás, a home office – ki gondolta volna a covid előtt, hogy egy ilyen mértékű változást okoz a munka világában? Bár a jelei már mutatkoztak, leginkább azért, mert a nagyvárosokban a közlekedés ellehetetlenült. Már az amerikai nagyvárosokban is komoly problémát jelentett, hogy a munkatársak napi két-három órát töltöttek autóban, így egyre több helyen gondolkodtak el azon, hogy esetleg néhány napot otthonról dolgozzanak. Mivel a technikai feltételek már adottak voltak, így a pandémia nagyott lendített a hibrid munkavégzés kialakításában.
Azért a Graphisoft Parkba is autóval a legegyszerűbb eljutni a városból, és a legtöbben talán azzal is közlekednek.
Ide tömegközlekedéssel is el lehet jutni. Két HÉV-megálló hat-hétszáz méteres távolságban van, a buszmegálló pedig a parktól kétszáz méterre. A kényelmesebb közlekedés érdekében minibusz-szolgáltatást indítottunk, a járatunk az Árpád-híd pesti oldalán lévő metrómegállótól indul, és közvetlenül a parkba szállítja az utasokat. Nyilvánvalóan ezen lehetne még javítani, de itt inkább az a helyzet, hogy a fejlesztői munkakörökben már szinte mindenütt elvárás a cégautó. Elsősorban nem is azért, mert a napi bejáráshoz nélkülözhetetlen volna a dolgozóknak, hanem az adott cég presztízse követeli meg.
Mi a 2006-os bővítés óta már több mint kétezer parkolót létesítettünk a földfelszín alatt, és van még mintegy hétszáz parkoló a felszínen. Így tudjuk a parkban a 60-65 százalékos zöldfelületarányt megőrizni. Nagyjából ötezer munkatárs dolgozik ezekben az irodaházakban, így minden másodiknak parkolóhelyet tudunk adni. A városban ez nagyon ritka, de tudomásul vettük, hogy a bérlőknek ez fontos szempont az iroda kiválasztásánál.
A beépítés mértéke csupán 25 százalék, ami Budapesten, de még Európában is eléggé rendkívüli.
„Számtalan tanulmány készült már arról, hogy a munkatársak zárt irodai közegen kívül mennyire másképp tudják megközelíteni a megoldandó feladatokat.” Fotó: Sebestyén Lászó
A 25 százalékos beépítés saját vállalás, vagy ez volt a területre érvényes szabályozásban?
Amikor 1995-ben a tervünket egyeztettük a kerülettel, mindenki csodálkozott, hogy ilyen alacsony mértékben kívánjuk a területet beépíteni. De Bojár Gábor azt mondta, nekünk ez elég, mivel jelentős zöld felületet szeretnénk megtartani. Mindenki furcsán nézett rá, mert egy fejlesztő általában nemhogy megelégszik azzal, ami a rendeletben megengedett, hanem még azt is szeretné növelni. Itt pedig mi voltunk azok, akik a megengedett beépíthetőség mértékét a szabályozás megengedett mértéke alá csökkentettük, annak a százalékát és a maximális magasságot is, annak érdekében, hogy az épületek emberi léptékűek legyenek. Célunk volt az is, hogy az itteni ősnövényzet és az általunk ültetett fák magasabbak legyenek, mint az irodaházak.
Nemzetközi tanulmányok készültek arról, hogy a városokban telepített növényzettel nyolc-tizenkét fokkal is lehet csökkenteni a hőmérsékletet.
Oslóban a fával borított területek aránya 72 százalék, Bécsben 34, Budapesten 26 százalék – ezzel a huszonegyedikek vagyunk az európai városok között. Budapesten és a vidéki városokban óriási lendülettel fedik be a városi tereket kővel, ezek ráadásul embertelenek és barátságtalanok, és iszonyú meleget árasztanak nyáron. Mintha Magyarországon a betonlobbi lenne a legerősebb! Ebben a környezetben még a szórványosan elültetett fák is szenvednek, és a túlélésért küzdenek.
Sajnos az utóbbi években azt tapasztalom, hogy jelentősebb beruházásokat is kiemelt projektté lehet nyilvánítani, ami kiváló kiskapu, hiszen a kiemelt projekteknél gyakorlatilag nem, vagy alig vizsgálják a környezeti hatásokat. Azt sem nézik, hogy betartják-e a helyi szabályozási rendeletet, és arról sem készülnek előzetes tanulmányok, hogyan illeszkedik mondjuk a felépülő többezer lakás a városi szövetbe.
Nem kérik számon, hogy mennyi zöld kell ahhoz, hogy ez a többezer ember otthonosan érezte magát.
Értékes zöld felületeket veszítünk el úgy, hogy leaszfaltozzák, lebetonozzák, térkövekkel fedik azokat. Ez nem csak azért rossz, mert az a növényzet elpusztul, hanem azért is, mert az ott felgyülemlő esővíz azonnal bekerül a csatornába, ami aztán végül a Dunába, nem pedig a talajba jut. Ezáltal a növényzet, amely eddig valamilyen szinten kapott nedvesség-utánpótlást, elkezd kiszáradni.
„Sok parkban meghagyják az ősnövényzetet, ami szintén rengeteg vizet tud tárolni. Utóbbira szerencsére már Budapesten is látunk példákat.” Fotó: Sebestyén László
Néhány éve Koppenhágában voltam egy tanulmányúton, ahol azt néztük meg, hogy ott mit kezdenek az egyre gyakoribb zivatarokkal, mit lehet tenni, hogy a várost ne lepje el az áradat, ehelyett valahogyan tudják hasznosítani csapadékvizet. Speciális vízelnyelő és -tározórendszert építettek a parkok és az utak alá, a vizet tároló és hosszabb idő alatt kiengedő anyagokat helyeztek el, így a tárolt víz visszaszivároghat a növényzet gyökérzónájába. Sok parkban meghagyják az ősnövényzetet, ami szintén rengeteg vizet tud tárolni. Utóbbira szerencsére már Budapesten is látunk példákat.
Azt is elfelejtjük, hogy a zöldterületek csökkenésével megnő az egészségügyi kockázat is. Ha a társadalom jobban figyelne erre, talán az ország egészségügyi kasszája is szolidabb lehetne.
Egy politikus nyilván négy–ötéves ciklusban gondolkodik, az ingatlanfejlesztő meg gyors megtérülésben – megint idejutottunk. Mitől változna meg ez a probléma?
Ha volna Budapesten egységes városfejlesztés, akkor másképp lehetne gondolkodni. Ennél még szomorúbb, hogy egységes agglomeráció-Budapest együttműködés sincs, és emiatt a kézenfekvő tervezési szempontokat sem vesszük figyelembe. Például célszerű lenne megnézni, hogy hol vannak a munkahelyek, és azokat lekövetni a lakásépítésekkel, közösségi terek létrehozásával és egyéb infrastruktúrával. Ha lenne igazi városfejlesztés, akkor nem fordulna az elő például, hogy a Váci út ma már a modern irodaépületek harminc százalékát adja. A kerület látszólag jól jár, mert nagy bevétele van az ingatlanadókból, viszont egészségtelen egyenlőtlenség alakulhat ki a szociális infrastruktúrában. Nem beszélve arról, hogy a Váci úti folyosón bezárják az épületek a meleget, amit a köztük futó hatsávos út forgalma termel.
A Váci úton a fejlesztők szinte teljesen beépítették a telkeiket, és jelenleg is több nagyobb léptékű fejlesztés előkészítése folyik. A nyári hőségben már az egész térségben nincs levegő, az irodák szinte összeérnek, egy felmelegített csőszakasz jött létre, és ebből a hőkatlanból nincs menekülés. Ez részben abból következik, hogy nincs összfővárosi tervezés, a kerületek nem hangolják össze fejlesztési elképzeléseiket, hanem az egyes telektulajdonosok sok esetben ügyeskedve érik el egyedi céljaikat a helyi engedélyező hatóságnál.
A gyors profitra törekvés miatt mindenki csak a saját érdekeit nézni, míg a fővárosi lakosság hosszútávú érdekei elhalványulnak.
Az is elképesztő, ami az agglomerációban történik: a rendszerváltás után a mezőgazdasági területek tömkelegét minősítették át lakóterületté, lakások ezreit húzták fel, de arra már nem volt pénz és akarat, hogy bölcsődét, óvodát és iskolát is építsenek. Ma mindenki a főváros közeli kerületeibe hozza a gyermekeit az óvodába, és iskolába, csakhogy Budapest erre nincs felkészülve.
A mostani vízhiányos időszak is mutatja azt az óriási problémát az, hogy az agglomerációba gyorsan kitelepülő tömegeknek már az alap infrastruktúrát sem tudják biztosítani. Már nemcsak a bölcsődei férőhely kevés, de a vízcsatorna-hálózat sem elegendő arra, hogy a kitelepülőket ellássa. És miután a tömegközlekedés sem elégséges, hiányoznak a P+R parkolók – sőt, hiába is lennének, ha a gyereket el kell vinni az iskolába és ott letenni –, elképesztő méreteket ölt az agglomeráció és a főváros közti autóforgalom.
Az északi gázgyári részen viszont évek óta nem történik semmi, ahhoz mennyi köze van a Graphisoft Parknak?
A szennyezett területet kármentesítése a Fővárosi Gázművek tulajdonosának az MVM Next Zrt. kötelezettsége. Már több mint tíz éve nagyon várjuk, hogy mikor végzik el a munkákat. Nekünk is van ott három hektár fejlesztési területünk, de mindaddig, amíg nem takarítják ki, nem tudunk fejleszteni. Az egy közel húszhektáros, a fővárossal közös terület, nyilván nekik is fontos lenne ezt a gyönyörű Duna-parti területet mielőbb visszaintegrálni a városba.
Már önmagában az is szimpatikus nekik, hogy találkoznak velünk, van a cégnek arca, nem pedig egy távoli, elérhetetlen tulajdonossal folytatnak végeláthatatlan levelezéseket.” Fotó: Sebestyén László
Amikor erre sétálunk, szoktuk nézni, hogy milyen klassz lenne, ha azon a telken át végig lehetne sétálni vagy kerékpározni a Római-parttól egészen a Hajógyári-szigetig.
Nagyon jó lenne, mert az Eurovelo a lehetőség szerint Európában mindenhol folyóparton halad, és most már több mint tíz éve szó van arról, hogy befejezik ezt a szakaszt is a Duna-parton. De amíg a kármentesítés nem történik meg, addig ezt a tervet sem lehet megvalósítani.
Amikor 1997-ben elkezdtük a fejlesztést, az összes kerítést lebontottuk, hogy megnyissuk a parkot a lakosságnak. Örülünk, hogy sokan besétálnak, főleg a járvány idején jártak ide a környéken lakók, amikor rendelettel lezárták például a Margitszigetet és a Római-partot. 2010-ben építettünk egy kis játszóteret, akkor azt kérdezték tőlem, hogy minek egy irodaparkba játszótér. Azt mondtam, azért kell, mert akik most gyerekként bejönnek ide, azok később talán cégvezetőként térnek vissza hozzánk, és idehozzák cégüket is. Ha megmutatjuk nekik, hogy van ilyen alternatíva, akkor kialakul a vágyuk arra, hogy ilyen közegben dolgozzanak. Ez lehet, hogy túl szentimentális, de mi hiszünk benne.
Amikor a Graphisoft szoftvervállalkozás 1996-ban a Frankfurti Tőzsdére készült, Bojár Gábor alapító elhatározta, hogy a friss tőkét a legjobb tehetségek megszerzésére fordítja majd, ezért a kaliforniai Szilícium-völgy magyarországi alternatíváját akarta létrehozni. Az óbudai Dunaparton, az egykori Gázgyár romjai helyén épültek fel az első épületek, először 7,5 hektáron. 1998-ban költözött be a Graphisoft és első bérlője, a Microsoft Magyarország. 2002-ben mindkét cég újabb épületekkel bővült, és további bérlők is érkeztek. 2006-ban mérföldkő volt az SAP megjelenése. Ebben az évben kivált a Graphisoft Park SE a szoftvercégből, és részvényeit önállóan bevezették a Budapesti Értéktőzsdére. Két évvel később újabb területeket vásároltak északi, nyugati és déli irányban, az eredetileg hét hektáros terület 18 hektárra bővült. A 2010-es években Itt alakult meg az amerikai diákok részére informatikai képzést nyújtó Aquincumi Technológiai Intézet, a Parkba költözött az IBS International Business School, és pár évvel később itt indult a környezettudatos nevelést zászlajára tűző REAL School is.
.
