A klasszikus nagy piacokról egyre szívesebben merészkedik a tőke a járatlanabb utakra, ami előny a kisebb piacoknak, így a közép-európai régió ingatlanfejlesztőinek is. A szektor kifejezetten pörgős időszakot él meg, Budapest, Prága és elsősorban Varsó a legfontosabb három célpont, de néhány régiós központ még őket is lehagyja a fejlődés ütemét tekintve – hangzott el október 29-én Varsóban, a közép-európai ingatlanfejlesztéseket fókuszba állító CEE Summit 2019 konferencián. A fent vázolt folyamatok azért is érdemelnek figyelmet, mert a magyar ingatlanfejlesztők egyre aktívabbak a régióban, különösen a lengyel piacon.
Csak százan vannak, de övék a hazai GDP egyötöde: idén harmadszor készítettük el a legértékesebb száz százalékban magyar kézben lévő cégek 100-as listáját. Már első ránézésre is szembetűnő, hogy
az élmezőnyben erősen felülreprezentáltak az ingatlanfejlesztő vállalkozások. A tíz legértékesebb magyar cégből három tevékenykedik a szektorban.
A Demján Sándor által felépített Gránit Pólus Csoport a 4., mögötte alig valamivel lemaradva a Veres Tibor tulajdonában álló Dayton Invest (Wing) áll az 5. helyen, míg a Futó Péter tulajdonában álló Futureal Csoport a 9. helyezést érte el a listán. A három cég együttes értéke a Forbes számításai szerint elérik a 366,2 milliárd forintot.
A három cég közös jellemzője, hogy – szemben például az építőiparban tevékenykedő Market Építő Zrt.-vel (22.) – jelen vannak a régiós piacon is. A Gránit Pólus az utóbbi időben ugyan a hazai piacra fókuszál, de a másik két csoport csak most jön igazán lendületbe. A Futureal Bukarestben, a lengyelországi és a spanyol tengerparton, Sopot városában és Marbellán fejleszt, varsói projektjüket, az Antres nevű irodaház megvásárlását pedig épp a napokban jelentették be. Az utóbbi idők legnagyobb híre mégis a Winghez kötődik: megszerezték a vezető lengyel ingatlanfejlesztő, az Echo Investment SA többségi tulajdonrészét. (Az Echo a belga Ghelamco, a szlovákiai HB Reavis és a svéd Skanska mellett a négy legnagyobb lengyelországi fejlesztő egyike.)
A lengyel piac soha nem látott ütemben pörög, de erre az üzletre még itt is felkapták a fejüket
– mondja Richard Stephens, az ingatlanpiacra fókuszáló Poland Today lap alapítója és vezetője.
A lengyel piac nem véletlenül vonzza a befektetéseket. A tőkepiac mérete, a konzervatív bankvezetés, az erős kontroll miatt a spekulatív befektetések nem, de a hosszabb távra tervezők jól érzik magukat itt. Varsóban például folyamatosan alacsonyan áll a kiadatlansági ráta, a fejlesztők pedig lépésről lépésre adják át a beruházásokat, hogy ne egyszerre árasszák el a piacot. „Ide azok a befektetők jönnek szívesen, akik nem nagyon sok pénzt akarnak keresni, de biztosan akarják tudni a tőkét” – állítja Marcin Mędrzecki, Colliers International CEE Investment Services igazgatója.
A pénzügyek mellett a varsói városvezetés elszántsága, az egyszer már elhatározott beruházások végigvitele is sokat nyomhat a latban. „Sehol máshol nem láttam még hasonló politikai agendát” – mondja Sean Tompkins, a Royal Institution of Chartered Surveyors globális CEO-ja. (A RICS az ingatlannal kapcsolatos professzionális szolgáltatások nemzetközi szakmai egyesülete, 131 országban 125 ezer taggal vannak jelen.)
A lengyel piac sajátossága továbbá, hogy
- a válság ugyan lelassította, de az ország a válság közepén sem zuhant recesszióba
- a varsói mellett hét számottevő, egészségesen működő regionális piac van az országban
- ezek még a varsóinál is gyorsabban növekszenek és a külföldi befektetők figyelmét is egyre inkább felkeltik
- a lengyel piacon elenyésző a hazai szereplők aktivitása
- Közép-Európa más országaihoz hasonlóan itt is csökken a kereskedelmi ingatlanok iránti, élénken növekszik viszont az irodák utáni érdeklődés
A CEE régió (melyen jelen esetben Lengyelországot, Magyarországot, Csehországot, Szlovákiát, Romániát és Bulgáriát értették a konferencia résztvevői) egyre inkább meg tudja mozdítani az eddig nem igazán aktív szereplőket is. A befektetések terén Kína szerepe csökken, az USA őrzi első pozícióját, Dél-Korea előretörőben van – mondja Simon Mallinson, a londoni székhelyű Real Capital Analytics vezetője.
A régió országaira egységesen igaz, hogy viszonylag alacsony a hazai befektetők aránya – állítja Simon Mallinson. Míg Nyugat-Európában valamivel 50 százalék fölötti ez az arány, addig Romániában 30, Csehországban 25, Lengyelországban 15 százalék, míg Magyarországon – a régió átlagát jóval meghaladva – 35 százalék ez az arány az elmúlt öt évet tekintve.
Az ingatlanpiaci tőkebefektetések majdnem fele irányult az irodaszektorra 2019-ben, kevesebb mint feleennyi a kereskedelmi ingatlanokba, még kevesebb az ipari létesítményekbe és a hotelszektorba, míg a lakóingatlanokba elenyésző, mindössze a tőke néhány százaléka érkezett.
Érdemes áttekinteni a régióba érkezett tőke eredetének megoszlását is az elmúlt 5 évre visszamenőleg:
- az Egyesült Államok vezető szerepe megkérdőjelezhetetlen (8,5 milliárd euró)
- a második helyen Németország áll (5,7 milliárd euró)
- a harmadik Dél-Afrika (4,7 milliárd euró)
- a sorban követi: Csehország, Ausztria, Lengyelország, az Egyesült Királyság, Szingapúr, Magyarország, Kína, Dél-Korea, Franciaország, Olaszország
Az adatsorokat tovább elemezve az is jól látható, hogy a kereskedelmi ingatlanokban erős, dél-afrikai tőke beáramlásában szünet keletkezett, Dél-Korea viszont korábbi célpontjaik helyett megcélozta Franciaországot és Közép-Európát.
(Bár nem csak az ingatlanszektorra fókuszál, de a fentieket igazolja a Forbes friss beruházási listája is, melynek első öt helyezettjéből kettő is dél-koreai.)
„Tíz éve gyakorlatilag nem volt befektető ebben a régióban, manapság ismét kifejezetten vonzó. A klasszikus piacokról gyorsan átkerült a fókusz Közép-Európára, de azért az is látszik, hogy amikor likviditási problémák jelentkeznek, azt megérzi a budapesti vagy épp a bukaresti piac” – állítja Robert Martin, a Europa Capital alapító partnere.
Az irodák árazását elemző adatsorokból kiderült, hogy míg Barcelona és Lisszabon túlárazott, Budapest még mindig viszonylag alulárazott, így az árak emelkedésére lehet számítani. Viszont a budapesti piac – több nagyberuházás ellenére is – még mindig viszonylag kicsi a nagy intézményi befektetőknek, a regionális helyszínekben pedig bőven volna még lehetőség, a piac a vidéki városokban gyakorlatilag nem létezik.
A Forbes a Poland Today meghívására érkezett a lengyel fővárosba. A cikk tartalmát nem egyeztettük velük, annak tartalmába nem volt beleszólásuk.
Borítókép: Valik Chernetskyi / Unsplash
