Ahogy hozzászokott az irodai világ a járványhullámokhoz, magához tért, sőt rekordszinten dübörög az irodaingatlanok piaca Budapesten. A most még csak zajló építkezések befektetőinek sem kell feltétlen aggódnia, amennyiben képesek lesznek megfelelni az irodahasználat látványos gyorsasággal átalakult igényeinek – derül ki a JLL ingatlantanácsadó szakértőivel készített interjúnkból.
Nem kis szkepticizmussal szemlélhettük Budapesten, ahogy újabb és újabb irodaházak nőnek ki a földből, miközben minden hír arról szól, hogy a koronavírus következtében mennyire kiüresedtek a bennük lévő munkahelyek. A gyanakvást a laikusok számára csak fokozhatta, hogy a járványhullám előtt is tucatszámra épültek a több tízezer négyzetméteres irodaházak. Ki fogja ezeket megtölteni? Kell-e tartani attól, hogy túlkínálat jelentkezik, válságba taszítva a járványt egyébként is megszenvedő szektort? A JLL ingatlantanácsadó tapasztalata szerint a helyzet nem válságos, bár kétségtelen, hogy komoly, trendfordító változások zajlanak az irodapiacon.
Nincs válság, sőt
Ki fogja ezeket megtölteni? Kell-e tartani attól, hogy túlkínálat jelentkezik, válságba taszítva a járványt egyébként is megszenvedő szektort? A JLL ingatlantanácsadó tapasztalata szerint a helyzet nem hogy nem válságos, hanem egyenesen az ellenkezője.
A 2008-as gazdasági válság lecsengése után elindult egy nemzetközi konjunktúra, Magyarországon 2014-2015-ben indult meg igazán az érdeklődés a nagy irodabérlések felé.
„2019 végére gyorsan túlfűtötté vált a piac, gyakorlatilag “kiszáradt”, ami azt jelentette, hogy 2-3 ezer négyzetméternél nagyobb helyeket nem lehetett bérbe venni, mert nem álltak rendelkezésre. Ezeket az igényeket tehát ki kellett elégíteni, erre alapozva indultak ingatlanfejlesztések, ez idézte elő azt az érzetet, hogy tömegével nőnek ki a hatalmas irodaházak a fővárosban”
Würsching Péter, a JLL bérbeadási üzletágának vezetője– avatott be minket Würsching Péter, a JLL bérbeadási üzletágának vezetője. Bár a szakértő 2019-re beért folyamatról beszélt, azért tapasztalhattuk az intenzív építkezéseket, mert egy ingatlanfejlesztés 3-5 éves folyamat, ezek voltak elmaradva az igényektől.
Erre a prosperáló időszakra derült égből villamcsapásként érkezett meg a járványhelyzet.
„2021 első felében 500 millió euró értékű irodatranzakció cserélt gazdát Budapesten, illetve a főváros vonzáskörzetében. Ilyen még nem történt Magyarországon, tehát az irodaházak iránti érdeklődés töretlen.”
– nyilatkozta lapunknak Zeller Gábor, a JLL tőkepiaci ágazati igazgatója.
Van visszaesés
A piacon elsősorban az alacsony hozamú és kockázatú, úgynevezett “core termékek” iránt nagy az érdeklődés. Ezek jellemzően belvárosi, valamint bejáratott irodaközpontokban lévő, modern, jól bérbeadott és bérbe adható, a nemzetközi bérlők igényeit kielégítő, stabil cash-flow-t és likviditást biztosító irodaházak – derült ki a JLL adatai alapján.
A válság azért nem múlt el nyomtalanul. Zeller is hangsúlyozta, hogy az említett „másodlagos típusú termékek piacán némileg küszködnek a bérbeadással”. Ezeknél elhúzódik a vásárlás ideje, ugyanis a potenciális bérlői kör is óvatossá vált a járvány következtében. Ezen a piacon érzékelhető átrendeződés, de az érdeklődés még az ilyen ingatlanok iránt is jelentős.
Zeller Gábor, a JLL tőkepiaci ágazati igazgatójaA válság azért nem múlt el nyomtalanul. Zeller Gábor is hangsúlyozta, hogy a kevésbé felkapott helyszíneken elhelyezkedő, esetleg magasabb üresedéssel vagy kockázatosabb bérlői profillal rendelkező épületek iránti befektetői étvágy érezhetően megcsappant. Ezeknél az ingatlanoknál elhúzódnak a tranzakciók, elhúzódik a döntés, a vásárlás ideje, ugyanis a befektetők is óvatosabbá váltak a járvány következtében. Mindent összevetve ugyanakkor az érdeklődés még az ilyen ingatlanok iránt is jelentős, még ha nem is olyan mértékű mint a pandémia előtt.
A kockázatosabb, a core irodaházakhoz képest másodlagos irodaépületekkel kapcsolatos megnövekedett bizonytalanság nem magyar sajátosság, a pandémia a világ minden táján hasonló hatást gyakorolt. Ezeknél az épületeknél eddig is nagyobb volt a bérlői fluktuáció és az üresedés, azonban egyes gazdasági ágazatok megtorpanása – az irodai munka felfüggesztése mellett – ugyancsak rontotta a stabil cash-flow-t és annak kilátásait. A másik jellemző trend a tulajdonosi oldalon a befektetési portfólió diverzifikálására irányul, és egyre több irodabefektető fordul az ipari és logisztikai, valamint lakossági bérleti piacok felé. Utóbbi, a PRS (Private Rented Sector) egyelőre nem elterjedt hazánkban, ugyanis a lakosság körében továbbra is a vásárlás az elsődleges ingatlanszerzési forma ugyanakkor a környező országok példáján látjuk, hogy régiós szinten egyre inkább növekszik ez a piac is.
Kerti kapálás helyett irodai munka
Adódik a kérdés, hogy mekkora hatása volt a rekord szintű értékesítésre, hogy 2020-ban lényegében egy időre leállt a piac?
„Gyakorolt rá hatást, főleg az első lezárás idején torpant meg a piac, ebben az eladó és a vevő pozíciójától függő érdekek voltak a háttérben, amit az befolyásolt, hogyan alakul a bérlői és értékesítési piac. Tavaly nyár végére kezdett beletanulni a társadalom és a szektor is a pandémiás megváltozott körülményekbe, ami miatt újra elindultak a tranzakciók is” – válaszolta Zeller. Hozzátette, csak minimális átárazások történtek, de sok üzlet lezárult még a tavaly év végéig, csupán néhány csúszott át az idei évre.
A járványhelyzet sokkja alatt a JLL szakértőinek – némi iróniával – már a kerti kapálás is szimpatikus kereseti alternatívának tűnt. A borúlátást erősítette, hogy bérlői oldalon is megállt az élet, sok cég nem tudta megjósolni, hogy milyen vállalati – és ebből fakadóan irodai létszámmal – számoljon, vagy lesz-e szükség számára új irodára, ezért amíg csak tehették, nem írták alá olyan új szerződéseket, melyek jelentős eurómilliókról szóltak – oszotta meg a tapasztalatokat dr. Würsching Péter, a JLL bérbeadási üzletágának vezetője.
Az Advance Tower II és Kantin Advance irodaház a budapesti Váci úton. Fotó: Futureal
Mi lesz a home office-szal?
Ahogy több tapasztalatra tettek szert a munkavállalók és a munkaadók a járvánnyal kapcsolatban, úgy indult meg egyfajta visszarendeződés a bérlemények használatában is. Ennek legfőbb oka, hogy a munkáltatói oldal igyekszik „visszacsábítani” a munkavállalókat az irodába.
Bár egyre elterjedtebbé vált a home office, hatása még mindig nem belátható, ugyanakkor az már kiderült, hogy bizonyos munkafolyamatok hatékonyabbak, míg a vállalati kultúra, a munkaszocializáció, a csapatmunka szervezése csak az irodai környezetben alakítható ki.
A már folyamatban lévő fejlesztések tekintetében mindenképpen figyelmet érdemel a trend, hogy az ösztönző, kollaborációt segítő irodaterületek irányába mozdul el a piac, illetve megjelent a fenntarthatóság is, mint fontos elvárás a bérlők részéről, Würsching szerint
„A következő 1,5 évben várunk 400 ezer négyzetmétert a piacra, ami 10 százalékos emelkedést eredményez a jelenleg közel 4 millió négyzetméteres budapesti irodapiacon.”
A szakértő szerint ezek a projektek csak akkor tudnak sikeresek lenni bérbeadási szempontból, ha reagálnak a bérlők fokozott elvárásaira a bérleti feltételek rugalmasságában, vagyis mind bérterületben (szűkülési és bővülési lehetőségek), mind időtartamban (részleges/teljes felmondási lehetőség a futamidő alatt) alkalmazkodnak a megváltozott igényekhez.
Tarolt az MNB, egyre több a külföldi
A tavalyi év legaktívabb befektetője a GTC ingatlanpiaci óriás volt, amely mögött a Magyar Nemzeti Bank áll többségi tulajdonosként.
Meghatározó a magyar piacon a német és más európai, befektetők jelenléte is, mégis, az elmúlt öt évben a befektetési volumen többségét magyar piaci szereplők biztosították. Érdekesség, hogy az MNB 2020. évi ingatlanpiaci jelentése szerint a magyar befektetők aránya 52 százalékra csökkent, tehát az MNB fokozott ingatlanfejlesztői tevékenysége nélkül már a külföldi tőke lenne többségben a magyar piacon.
Kik töltik meg az új irodákat?
Az elmúlt szűk egy évtizedben a hazai irodaingatlan-fejlesztések motorja a vállalati szolgáltató központok, azaz a SSC-k piaca volt. Napjainkra a bérlők 18-20 százalékát teszik ki, átlagosan pedig 6-7 ezer négyzetmétert bérelnek, de egyre több akad, ami már 10 ezer négyzetméteres összterület felett tart.
A másik nagy bérlői csoport az állami szektorból áll, mely igazgatási központok logikája mentén rendeződik irodaépület-csoportokba a városban, de meg-megjelenik a Váci úti közegben is. A harmadik csoport a nagy nemzetközi multicégek 20-40 tagú csoportja, melyek egyedül elfoglalnak 15-40 ezer négyzetméteres irodakomplexumokat is.
A járvány ellenére tízezerrel többen dolgoznak az egyik sikerszektorban
Még a járvány előtt, 2020 elején a teljes ingatlanpiacon 5 százalék alá csökkent a kiadatlan helyiségek aránya, ami abszolút rekord volt, de voltak részpiacok, ahol 2 százalékos volt csak az üres területek aránya – ez már kedvezőtlenül alacsony arány volt Würsching szerint.
A járványhelyzetet követő rendeződés után, jelenleg valamivel 10 százalék alatti a nem bérelt irodahelyiségek aránya.
A szakértő ugyanakkor hangsúlyozta, a másodlagos piacon – bérlők, akik fölöslegesnek bizonyult irodaterületeikre maguk próbálnak bérlőt találni – nagyjából további 112 ezer négyzetméter áll üresen, vagyis reálisan 13-14 százalék közötti lehet jelenleg az üresedés a fővárosban. A perifériaterület (Budaörs) meglehetősen magas, 30-40 százalékos telítetlensége rontja jelentősen az arányt.
Fantomok a szállodákban?
Elvileg relatív olcsón lehetne szállodát venni, ha a jelenlegi turisztikai trendeket vesszük alapul, a Magyar Turisztikai Ügynökség is két évre teszi a külföldi turisták visszatérését. „Ezt a szektort a jövőbe vetett bizalom mozgatja” – mondta dr. Würsching Péter. Több magyar ingatlanpiaci szereplő fogott szállodaprojektbe, működő szállodáknak is történt adásvétele, a kapcsolódó tranzakciók legfeljebb a tavalyi első hullám alatt torpantak meg.
„z volt az a szektor, amit leginkább érintett a pandémia. Emiatt sokan számítottak arra, hogy a tulajdonosok jelentős része megpróbálja akár áron alul is értékesíteni a szállodáikat, de ez a kártyavár szerű összeomlás nem történt meg, a tulajdonosok kibekkelték” – fűzte hozzá Zeller Gábor.
Az új szállodák építésében ugyanakkor óvatosabbak a befektetők és a finanszírozó bankok is. Ha van egy erős szponzor és egy jó helyen fekvő projekt, akkor azt a bankok is különösebb probléma nélkül meghitelezik a szakértők szerint.
A válság egyetlen jele, hogy az átlagosnál több, már megindult szállodafejlesztést kínálnak eladásra a fővárosban, noha korábban szinte lehetetlen volt elképzelni, hogy a belvárosban zöld utat kapott projektektől valaki megváljon.
Netflix-hatás
A járvány felgyorsította az irodahasználat egyébként is zajló átalakulását, kissé hasonlóan, ahogy a moziktól a Netflix felé is felgyorsult a nézők átáramlása.
A folyamat eredményeként az irodatulajdonosok és a bérlők is megkezdték az irodahasználat szempontjainak felülvizsgálatát: mi növeli a munkahatékonyságot, mekkora terekre van szükség az irodákban a home office okozta megváltozott igények miatt, milyen irodai szolgáltatásokat kell biztosítani, hogy fenntartsa és javítsa a munkavállalói morált és érzetet, végső soron az elköteleződést.
Az épületek fejlesztői, illetve bérbeadói már nagyobb tapasztalattal tudják felmérni ezeket az igényeket, ezért a tervezésnél és az üzletpolitikában is megindult a termékeik újrahangolása – tudtuk meg Agócs Balázstól, a JLL munkahely fejlesztési igazgatójától.
Agócs Balázs, a JLL munkahely fejlesztési igazgatója„Az iroda nem pusztán munkahely és munkaállomás már, hanem egyre inkább közösségi térré vált. A munkavállalók feltöltik az elemeiket, itt történik a munkaszocializáció és a tudásátadás. Hogy a régi és az új funkciókat milyen arányban kell kiszolgálni, hogyan kell alakítani a tereket, az már iparágtól, vállalati kultúrától függ” – mondta Agócs.
Többek között már az is mérhetővé vált – illetve segíti az átterezést – hogy helyzetérzékelőkkel nyomon követik a munkavállalók irodai mozgását, elemezve, milyen funkciójú térben mennyi időt töltenek, egyszerre hol vannak a legtöbben, illetve kialakul-e munkahelyi forgalmi dugó. Ez a tudástőke is hozzájárul az optimális tér kialakításához. Hosszú távon is komoly megtakarítás lehet egy ilyen megoldás: ha a dolgozók – anonim módon – egész nap egy chippel közlekednek az irodában, az épületek okosításával optimalizálható az is, hogy mikor és hol mennyi fényre, friss levegőre, fűtésre vagy hűtésre van szükség.
Noha a trendek világosak, a változtatáshoz szükséges tudástőke is rendelkezésre áll, a szakértő szerint Magyarország mégis hátulról követi ezt a folyamatot a régióban. De ez miért van így?
Türelem
Agócs Balázs szerint a vállalatok többsége inkább a kivárásra játszik, nem egy válsághelyzet határán táncolva akarna költséget jelentő átstrukturálásba, átalakításokba fogni. A megközelítésük szerint még az üresen álló iroda is elfogadható megoldás, hogy majd később visszatérnek a korábban jól bevált irodatérbe. „Az a nagy tanulság, hogy ez már nem lesz így” – jegyezte meg Agócs. .
Akik hamarabb változtatnak az irodakörnyezeten, azok versenyelőnybe kerülnek, könnyebben fognak megtartani és bevonzani munkaerőt.
A munkánkat is átalakítja a klímaváltozás, a home office sem biztos menedék
Ez a fejlesztők és üzemeltetők szempontjából azt eredményezi, hogy az épületek vázát alkalmassá kell tenni a rugalmasan alakítható belső irodaterekre, az épületekben pedig több olyan funkciót kell biztosítani, ami segíti a munkavállalók jól-létét (well being) és hétköznapi életét.
A tipikus munkaállomások mellett szükség van kisebb és nagyobb tárgyalókra, illetve szeparált csendes zugokra, ahol zavartalanul lehet koncentrálni. Az irodákon kívül, de az irodaházon belül is több funkciót kell már biztosítan, kézzel fogható példa, hogy kantinok, edzőtermek, üzletek kerülnek az irodaházakba, ami miatt a munkavállalók élete is könnyebbé válik. A JLL is arra számít, hogy ezek a szempontok jobban fognak érvényesülni a jövőben.
Újratervezés = növekvő bevétel
A gondosan megtervezett irodatér a bérlők költségeit is csökkenti, illetve a bérbe adók is gazdaságosabban tervezhetnek a kiadható terekkel. A JLL számítása szerint jelenleg egy A-kategóriás iroda esetében egy hónapra bontva
- 1 négyzetméter üzemeltetési költsége 3 euró,
- 1 négyzetméter átlagos bérleti díja 15 euró,
- a munkavállalók átlagos bérköltsége egy négyzetméterre vetítve pedig 200 euró.
A tapasztalatok szerint az irodaterek újratervezése, a munka hatékonyságának javítása növeli a bevételeket, egyúttal csökkenti a bérleti díj terhének arányát. A bérbeadó pedig csökkenteni tudja a kiadatlan területeket, az irodaházi szolgáltatások javításával versenyelőnybe kerül riválisaival szemben.
„Régen az volt a cél, hogy olyan irodák legyenek, ahol otthon érezzük magunkat. A home office ezen is változtatott: mára jobbnak kell lennie egy irodának, mint otthon, mert akkor fog oda bejárni a munkavállaló. Azok a szolgáltatók és munkaadók, akik tudják ezt kínálni, azok lesznek a legsikeresebbek” – fűzte hozzá dr. Würsching Péter.
Egy átlagos bérlői periódus öt év, azok a szolgáltatók viszont, akik a változó igényeknek is meg tudnak felelni egy-egy cikluson belül, azok lesznek képesek hosszabb távon megtartani a bérlőiket.
A cikket technikai problémák miatt frissítettük.
