Kettészakad az ingatlanpiac az energetikai besorolás mentén. És felborul a jól megszokott status quo is: ezentúl lépéskényszerbe kerülhetnek az eladók. Mindez afelé halad, hogy akár csökkenhetnek is az átlagos árak, bár nem minden ingatlantípusnál. Két szakértőt kérdezünk, mire számítanak ősszel.
Évek óta most először úgy tűnik, hogy akár csökkenhet is országosan az ingatlanok átlagos négyzetméterára. Ez elég feltételes kijelentés, még a piaci elemzők sem biztosak a dolgukban. Több év után először bizonytalan, merre fog mozdulni a piac.
Egy tűnik biztosnak: az emelkedő hitelkamatok és a rezsinövekedés felborítják az eddig megszokott rendet.
Talán ideje is lenne csökkenniük a négyzetméteráraknak. Tavaly nyáron is nagy anyagban foglalkoztunk azzal, hogy kicsit érthetetlen, hova tudnak még mindig drágulni a lakások. Ehhez képest a drágulás kitartott és igazából még mindig kitart. Kérdés, meddig. Alapvetően megváltoztak ugyanis azok a körülmények, amelyek az elmúlt hét év ingatlanpiaci raliját okozták. A 2015 óta látott drasztikus áremelkedés hátterében több tényező volt:
- a feszes munkaerőpiac miatt emelkedtek a reálbérek,
- az alacsony kamatkörnyezet miatt nagyon olcsón lehetett hitelhez jutni (ingatlanvásárlói és -beruházói oldalon is),
- befektetési vásárlásnál ki lehetett hozni évi akár 8-9 százalékos hozamot is, ami versenyképes volt az alacsony kamatkörnyezetben,
- folyamatosan nőttek az inflációs várakozások, de még alacsony volt az árindex, ami a reáleszközök, tipikusan az ingatlanok felé terelte a tőkét,
- a kormányzati támogatások (csok, kedvezményes lakásáfa, otthonfelújítási programok stb.) támogatták az ingatlanpiaci drágulást,
- az idén év eleji felfutásban az egyszeri kormányzati támogatások (szja-visszatérítés, 13. havi nyugdíj stb.) is felhajtóerőt jelentettek.
Nos, ezeknek nagyjából teljesen vége,
a helyzet drasztikusan megváltozott az elmúlt egy évben:
- a reálbér-emelkedés az infláció felfutása miatt jelentősen lassult a KSH szerint,
- 10 százalék fölött van az alapkamat, ami alaposan megdrágítja a lakáshiteleket,
- a terhek növekedése miatt a befektetési célú ingatlanvásárlásokból kinyerhető hozam nagyjából a felére esett,
- már nem az inflációs várakozások magasak, hanem maga az infláció is,
- a kormányzati támogatások egy része még fennáll, de az egyszeriek hatása már kifutott,
- és megjelent az ingatlanpiaci rém, a magas rezsiköltség is.
Már nem volt hova tovább
Mindez egy érdekes kettősségben csapódott le. Év eleje óta azt láttuk, hogy alapvetően nőtt a tranzakciószám a 2020-hoz képest. Igaz, a járványévben éppen nyomott volt a piac, de a tranzakciószám csak hajszálnyival maradt el a 2019-estől. A vevők elhalasztott tranzakciókat pótoltak, a plusz juttatásaikat forgatták ingatlanba vagy készültek az inflációs környezetre. Ugyanakkor az látszott már az év derekán is, hogy az átlagos négyzetméterár emelkedése több ingatlantípus esetén is megakadt,
egyszerűen annyira magasra került, hogy onnan már nem volt tovább.
A hivatalos statisztikákhoz hozzátartozik egy fontos dolog: az időbeli elcsúszás. A KSH, az MNB és a NAV is rendszeresen ad ki lakáspiaci jelentéseket, amelyek nagyon pontosan foglalják össze a piaci helyzetet, csak jelentős késéssel. Jelenleg az idei első negyedév statisztikái vannak meg. Így amikor kurrens állapotok után kutat az ember, érdemes a piaci cégek, mint az Ingatlan.com vagy a Duna House frissebb jelentéseiből és a szakértők kommentjeiből is kiindulni.
Illetve még egy tudnivaló:
amikor árakról beszélünk, szinte mindig kínálati, és nem a tényleges eladási árakról van szó.
A kínálati árazás gyakran az eladók vágyait tükrözi. Sokan úgy árazzák be saját eladandó lakásukat, hogy megnézik a környéken található ingatlanok hirdetéseit és rászámolnak még valamicskét, hátha elviszik. Helyfüggő, de előfordulhat 10-15 százalékos különbség is a kínálat és a vételi ár között.
A lakásárindexek alakulása. Forrás: MNB lakáspiaci jelentés.
Jön a fordulat, csak nem biztos, merre
Ahogy Balogh László, az Ingatlan.com, a legnagyobb hirdetési oldal vezető szakértője kérdésünkre mondta: most először az elmúlt hét évben nem tudja biztosan megmondani, mit hoz a következő fél év.
„Fordulat várható, az eddigi status quo és a megszokott folyamatok felborulhatnak. De ez nem jelenti feltétlenül azt, hogy csökkennének az árak a következő hónapokban.”
Pedig értelemszerű lenne, hogyha már nem támogatják a pénzügyi és gazdasági folyamatok az ingatlanpiaci bummot, akkor korrigálnak az árak. De egyáltalán nem ilyen egyszerű a helyzet, nem is biztos, hogy örülnénk egy alapos árcsökkenésnek. Az infláció természetéről írt anyagunkban is volt szó róla, hogy az általános árcsökkenés mögött a fizetőképes kereslet drasztikus csökkenése, azaz válság áll.
Balogh egyenesen paradoxnak nevezte azt a vásárlói várakozást, ami kivárásra és később olcsóbb ingatlanvásárlásra játszik. „Önmagukban nem értelmezhetőek az ingatlanárak, a teljes gazdasági összkép határozza meg azokat. Ha az átlagos eladási árak csökkenni kezdenek, akkor annak hátterében olyan tényezők állnak, amik a lakosság nagyját negatívan érintik.
Tehát ha csökkennének is az árak, az nem indít el vásárlási hullámot.”
Benedikt Károly, a Duna House, a legtöbb adattal dolgozó ingatlanközvetítő vezető elemzője is hasonlóan gondolkodik. „Az ingatlanpiaci elemző korábban könnyen meg tudta mondani, hogy drágulni fognak a lakások. Most merőben más helyzetben vagyunk: új egyensúlyi pontot fog találni a piac, csak még nem tudjuk, hol. Izgalmas lesz.”
A Duna House tranzakciószám-becslése. Forrás: DHFőleg úgy érdekes a helyzet, hogy hiába változtak már idén is a pénzügyi körülmények, különösen a hitelkamatok drágulása, nem látszódott, hogy az átlagárak növekedése lassult volna. Egyes ingatlantípusoknál (tipikusan a budapesti, belvárosi lakások körében) stagnál a négyzetméterár, de több típus esetében még nőtt.
Az infláció betett mindennek
Az infláció, amely mára a 13 százalékot is meghaladta, illetve az év végéig még valószínűleg tovább gyorsul, több fronton is hat a lakáspiacira. Egyrészt az elkölthető jövedelem jelentősen csökken, másrészt az alakpamat-emelés miatt a hitelkamatok is jócskán megdrágultak. „A lakosságnak nemcsak drágább hitelt felvenni, de sokan ki is szorulnak a hitelezés lehetőségéből” – mondja Benedikt Károly.
Befektetői oldalról is érezhető az infláció, az ingatlanbefektetés már nem annyira jövedelmező, mint volt pár évvel ezelőtt. Emlékezhetünk, amikor 2019 derekán fékezett egyet az ingatlanpiac: akkor jelent meg a szuperállampapír, a MÁP+. Jelentős tőke áramlott az új eszközbe, elszívva a pénzt az ingatlanoktól. Most valami hasonló játszódik le: ha több eszközből is egyszerűen magasabb hozamot lehet kiszedni, miért tegye a befektető a pénzét ingatlanba? Véget ért a hozamsivatag kora, egy inflációkövető állampapír vagy egy stabilabb osztalékfizető részvény már jobb megtérüléssel kecsegtet az ingatlannál. Ráadásul korábban a befektető duplán örülhetett: nemcsak állandó bevételt szült az ingatlan, de még az értéke is növekedett.
Ma már egyre kevesebb reálhozamot lehet kisajtolni belőle, és az ára sem biztos, hogy tovább nő.
És a jelenség a lakásépítéseket is fékezi. Nyáron már látványosan esett vissza az építőipari volumen, 8,1 százalékos volt a csökkenés. Balogh László szerint a teljes építőiparban nagyjából 25-30 százalék jelenti a lakáspiacot, szóval a csökkenésért nem csak a lakásépítések visszaesése felelős. De a tendencia jól látszik: a legtöbb beruházó hitelből építi a lakásokat, majd értékesíti őket. Az elmúlt években jelentős nyugalmat is adott az újlakás-piacnak, hogy a bank, és nem a vevői előleg állt az építkezések mögött. Ez most vélhetően meg fog torpanni. Ahogy a vásárlónak, úgy a beruházónak is egyre többe kerül a hitel.
A kevesebb új lakás viszont jelenthet kínálatcsökkenést, így akár fordított hatással is lehet az árakra. „A már kivitelezés alatt lévő ingatlanokat szinte biztos, hogy még felszívja a piac” – mondja Balogh. „És utána lehet, hogy egy új lakás drágább, de ha a fenntartási költséget is beleszámolja az ember, olcsóbban jöhet ki, mint egy használt.”
A rezsi jött, látott és győzött
Mert a fenntartási költség, azaz a rezsi átrajzolja a térképet. A pénzügyi környezet változása is alapvető hatással van a piacra, a rezsicsökkentés részleges kivezetése viszont boríthat mindent. Az akár sokszorosára dráguló háztartási energia megbolygatja a kínálatot, a keresletet és az árazást is.
Ami a legfontosabb, hogy előtérbe került az ingatlanok energetikai állapota. Ahogy Benedikt mondja: a kínálati oldal, azaz az eladók csak most, a következő hónapokban szembesülnek a fenntartási költségekkel.
„Év vége felé, illetve következő év elején lesznek nagyobb számban a piacon azok a lakások, amiknek az árazásába már beleszámolják a magasabb rezsit.”
Ez egy rég látott helyzetet is szül: az eladói oldal kerül lépéskényszerbe. Sok régi, korszerűtlen ingatlan rezsiköltsége egyszerűen kigazdálkodhatatlan lesz a tulajoknak, kénytelenek lesznek megválni tőle. Az pedig, hogy az eladó lesz szükséghelyzetben, lefelé nyomja az árakat. Balogh és Benedikt is egyetértettek abban, hogy
a régi, jellemzően nagy alapterületű, korszerűtlen energetikai felszereltségű ingatlanok átlagos négyzetméterára a télig, de legkésőbb a jövő év elején valószínűleg csökkenésnek indul.
És ez nem kevés lakást jelent. Balogh László emlékeztet, hogy az elmúlt időszakban kiadott energetikai tanúsítványok szerint az ingatlanok több mint fele átlagos vagy annál rosszabb besorolású. Persze lehet, hogy egyes háztartások inkább elvégeznek valamilyen korábban elhalasztott, korszerűsítő beruházást, de a szakemberhiány és a brutális építőipari költségek miatt könnyen lehet, hogy egyszerűbb eladni. Benedikt hozzátette, hogy pont emiatt számít valamilyen energetikai korszerűsítési programra a kormányzattól.
„De az biztos, hogy ezek az ingatlanok sokkal alkuképesebbek lesznek”
– magyarázza.
Abban is egyetértenek: mind építési, mind vásárlási lassulás lesz a piacon ősztől-téltől. „A január-február szokásosan erős hónap” – magyarázza Balogh. „Sok család a karácsonyi vacsorán beszéli át az ingatlanpiaci kérdéseket és hoz döntést.”
Ahol már pici átrendeződés látszik is: a távhős panellakások kínálati árai. Forrás: Ingatlan.com
Ez fordítva is igaz. Valószínűleg az energetikailag korszerűbb, olcsóbban fenntartható ingatlanok lesznek keresettebbek, itt várható, hogy akár az árak is tovább nőnek. Ugyanígy tovább emelkedhetnek a panellakások árai, a legtöbb magyar panel távhővel fűt, amit kivettek az új rezsiszabályok alól, így ezek fenntartási költsége nem fog drasztikusan nőni. Bár a panelek már így komoly emelkedésen vannak túl
De facto kettéválhat a piac, érdemben megnőhet az ingatlanok árkülönbsége az energetikai besorolásuk szerint.
Ez az újlakás-piacot nem érinti, idén nyártól csak azok a házak kapnak használatbavételi engedélyt, amelyek legalább BB energetikai besorolással bírnak, ami a leírás szerint „közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeknek” megfelelőséget jelenti.
Akkor érdemes most lakást venni?
Az elemzők szerint nem érdemes várni a vásárlással addig, amíg csökkenni kezdenek az árak. És nem csak azért, mert egyáltalán nem biztos, hogy a kiszemelt ingatlan olcsóbb lesz. Az infláció miatt a legtöbb ingatlantípus reálértéken olcsóbb lesz, de nominálisan ez nem biztos, hogy jelentkezik.
Illetve olyan ütemben drágulnak a hitelkamatok, hogy hiába lesz némileg olcsóbb a lakás, ha csak jóval drágábban lehet rá hitelt felvenni.
Ráadásul továbbra is érvényes, hogy nincs egységes magyar ingatlanpiac, csak részpiacok vannak. A kis piacokra elvileg ugyanazok a folyamatok hatnak, mégis könnyen lehet, hogy mozgásuk nincs összhangban egymással. Külön kell vizsgálni a helyzetet a keleti és nyugati országrészben, külön a fővárosban (sőt, néha még kerületenként is), a megyeszékhelyeken, a kistelepüléseken vagy épp a Balaton környékén. De külön kell vizsgálni az ingatlantípusokat is, a családi házakat, paneleket, sorházakat, ezeken belül pedig a mérettartományokat is.
Idén az agglomeráció és a megyeszékhelyek ingatlanjai húzták a piacot, a pesti belváros lakásai vagy a népszerű üdülőövezetek árai már stagnáltak. Most leginkább az energetikai besorolás mentén fog szétválni a piac.
Van még hova drágulni
A magyar ingatlanárak drágulása európai viszonylatban is kiemelkedő volt, itt van az Eurostat ábrája az uniós átlagról és a visegrádi négyekről. A magyar messze veri a mezőnyt, uniós élbolyban vagyunk az ingatlanárak drágulásában.
Az ingatlanárak drágulása az elmúlt 10 évben. Forrás: Eurostat
Hogy ez mennyire jeleni a plafont, nem tudni. Az MNB már 2019. derekán és kockázatosnak nevezte a budapesti ingatlanok túlértékeltségét, de azóta sincs megállás. Legfrissebb lakáspiaci jelentésében a jegybank már arról ír, hogy országosan 18, Budapesten 15 százalékkal drágábbak az ingatlanok, mint amit a fundamentumok indokolnának.
