Nagyot nőtt az eladatlan lakások száma a fővárosban és a tranzakciók is a töredékére estek az első félévben. A 2014-es évet idézi az ingatlanpiac, amikor már vége volt a válságos időknek, ám még messze voltak a 2016-ban bevezetett, a kínálatot és a keresletet is azonnal felpörgető intézkedések.
Nagyjából hat évvel vetette vissza a fővárosi újlakás-piacot az idéntől újra 27 százalékos áfa, a koronavírus és a beharangozott kedvezményes rozsdaövezeti áfa okozta kivárás – értékelte az ingatlanpiaci kilátásokat az OTP a legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérkép elemzésében.
Az OTP Jelzálogbank adatai alapján idén június végéig alig 1800 új társasházi lakás talált vevőre a fővárosban,
aminél legutóbb 2014 második félévében volt alacsonyabb a kereslet. Az elmúlt négy évben rendre 3-5 ezer között alakult a hathavi mutató.
Emellett a már átadott, de eladatlan lakáskészlet ugyancsak 2014 végét idéző számra, 850 lakásra duzzadt az elmúlt időszakra jellemző 200 és 400 közötti szintről. Egy harmadik fő indikátor, a 2020 első hat hónapja alatt újonnan piacra kerülő lakásszám a kereslettel éppen lépést tartva, ugyancsak 1800 körül alakult. Ez ugyancsak 5-6 éve volt ilyen mélyen, azóta viszont többször meghaladta az ötezret is.
Nem jó, de nem is tragikus
Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint egyértelműen látszik, hogy a tavalyi lassulás után idén már komolyan befékeződött a piac. Ugyanakkor hozzátette, hogy a helyzet közel sem olyan drámai, mint a 2010 és 2013 közötti időszak, amikor a mélyponton volt a lakáspiac.
„Az okok ismertek: az első csapást a MÁP+ tavaly nyári bevezetése okozta. Emellett januártól főszabályként újra 27 százalékos áfa terheli az új lakásokat, így aki csak tudta tavaly előrehozta vásárlását, ami eleve lassú évkezdetet vetített előre. Ebbe érkezett aztán a járványhelyzet a forgalomcsökkentő hatásával. A legfrissebb tényező pedig a tavasszal beharangozott kedvezményes, 5 százalékos rozsdaövezeti áfa. Ez ugyanis a részletek – elsősorban a remélhetőleg alacsonyabb árakat tartalmazó árlista – megismeréséig, várhatóan ősz közepéig-végéig kivárásra készteti a potenciális vevőket.”
A saját adataikból azt szűrték le, hogy az előző évekhez képest szembetűnő a tervasztalról történő vásárlás visszaesése, így akár többtucatnyi lakás is megmaradhat még átadás után egy nagyobb projektben.
Ennek megfelelően a beruházók is egyre gyakrabban csak az építkezés előrehaladott állapotában kezdik az értékesítést, amikor is magasabb árakat el tudnak kérni.
A beruházókat szorítja az idő, de őszig mindenki kivárásra játszik
Érdekesen alakul mindeközben a lakásátadások száma. Az OTP adatbázisa szerint ugyanis idén a tavalyi 8700-nál is 20 százalékkal több, 10 ezer feletti társasházi lakás átadása várható, ennek hatoda három területen, a XIII., a XI., és a XIV. kerületben. (Ez nem ugyanaz a mutató, mint a KSH által közölt használatbavételi engedély, hanem a lakások építésének beruházói, értékesítői adatközlés szerinti befejezését veszi alapul.) A várakozások szerint 2021-ben ez a volumen megfeleződhet.
Bár az a jellemző, hogy az év közbeni tervekből végül akár ezres nagyságrendben tolódnak a következő évre az átadások, idén erre kisebb mozgástere van a beruházóknak. A jövő évtől ugyanis csak azok az épületek kaphatják meg Magyarországon a használatbavételi engedélyt, amelyek megfelelnek az Európai Unió energiahatékonysági követelményeinek, mint amilyen a legalább BB energiatanúsítvány, közel nulla energiaigény, és legalább 25 százalékban megújuló energiaforrások felhasználása.
„Azok a beruházók, akik a jelenleg építés alatt álló projektjeiket még nem az új energiahatékonysági feltételeket figyelembe véve tervezték, most lényegében versenyt futnak az idővel, hogy a használatbavételi engedélyt december 31-éig megkaphassák” – nyilatkozta Valkó Dávid vezető elemző.
A legfrissebb információk szerint ősz folyamán két lépcsőben készül majd el Városi Otthonteremtési Program néven a rozsdaövezeti lakásprogram, addig várhatóan mind a keresleti, mind a kínálati oldalon kivárnak. A program beindulását követően azonban már felélénkülhet a piac. Budapest kiterjedt, egykori ipari övezeteiből a piac által is fejlesztésre érdemesnek tartott – nagyrészt a III., IV., IX., X., XI., XIII. és XIV. kerületekben található – területek támogatott beépítése önmagában is kellő lendületet adhat a főváros újlakás-piacának ahhoz, hogy akár már jövőre kimozdulhasson a jelenlegi mélypontról, és ha csak ideiglenesen is, de megtorpanjon az új lakások négyzetméterenkénti ára még az egymilliós limit alatt.
