A legnagyobb magyar építőipari szereplők több kihívást látnak maguk előtt, mint amikor a koronavírus-járvány berobbant Magyarországon. A kötelező oltást nem rendelik el, de érvelnek a vakcina mellett. Készülnek a fenntarthatóbb jövőre, amit egyelőre senki sem akar megfizetni. Az irodáknak ma már az otthonok jelentik a konkurenciát, de valójában a jó munkaerő elvesztésének árához érdemes mérni, drága-e egy olyan iroda, ami elkényezteti a dolgozókat.
A 2021-es Global Construction Survey felmérése kapcsán szervezett beszélgetést a hazai építőipar négy nagy szereplőjének vezetőjével a KPMG tanácsadócég.
A beszélgetésen a Futureal, a Market Építő, a KÉSZ Csoport és a CÉH vett részt – ők azok, akik Magyarországról válaszoltak a KPMG felmérésének kérdéseire. Dános Pál, a magyar KPMG ingatlan tanácsadásért felelős vezetője bevezetőjében felemlegette, hogy 10 éve, amikor az iparág még a 2008-ban kirobbant – a mostaninál mélyebb és súlyosabb – válságból lábadozott éppen ki, az akkori felmérésben a válaszadók a gazdasági és pénzügyi kockázatokat tartották legfontosabbnak, a környezetvédelem, járványok vagy a terrorizmus még fel sem merültek. Ehhez képest a friss felmérésben 36 százalék mégis azt mondta, felkészülten nézett szembe a covid okozta helyzettel.
„Nem a pandémiára készültünk fel, hanem időben megkezdtük a digitalizációs fejlesztéseinket – még ha lassan is. Szerencsénk is volt” – mondta Kelemen Csaba, a KÉSZ Építő és Szerelő Zrt. igazgatóságának elnöke. Báthory Balázs, a Market vezérigazgató-helyettese azt mondta, a cégnél külön készültek rossz szcenáriókra. „Készek voltunk arra, hogy valami váratlan, nagyon nagy bajjal megküzdjünk” – mondta, ezért több lehetséges válsághelyzetet is felvázoltak előre.
„A járvány természetesen nem volt közöttük.”
Az építőipar, ahol alapvetően több évre elhúzódó projekteket kezelnek a nagy szereplők, jellemzően folyamatos rizikómenedzsment. „Az életünk eleve abból áll, hogy folyamatosan kockázatot kezelünk – a vírus eddig nem volt rajta, de mostantól ez is felkerült” – mondta Tóth Attila a CÉH Tervező, Beruházó és Fejlesztő Zrt. elnöke. A legtöbb társaság azt mondta, hogy végül is alkalmas volt a szervezetük a hirtelen kialakult helyzet kezelésére, hamar tudtak alkalmazkodni, de van, amit azóta is tanulnak (például a hatékony online kommunikációt).
„A home office-ról döntő menedzsment meetingen azért volt egy kis pánik – de ekkor még keveset lehetett tudni a vírusról is” – emlékezett vissza Tatár Tibor, a Futureal Development vezérigazgatója tavaly márciusra, amikor a vírus berobbant Magyarországon. Ma már mosolyogva mondja, akkor még attól is tartottak, meg lehet-e fogni egy kilincset. A lezárásokat és a home office-t tehát a legtöbben jól kezelték, mint mondják, inkább az volt a baj, hogy túl sokat is dolgoztak a csapatok az új felállásban.
A színpadon balról jobbra: Dános Pál (KPMG), Kelemen Csaba (KÉSZ), Báthory Balázs (Market), Tóth Attila (CÉH) és Kelemen Tibor (Futureal). Fotó: Sebestyén László
De nézzük a jelen kihívásait! Akad ebből is bőven, ami jól mutatja, milyen irányba halad, vagy haladna az építőipar. Kiemeljük a legfontosabb és legérdekesebb részleteket!
Nem írják elő a kötelező oltást; ami eddig a teszt volt, az kockázatként most a hosszú covid lesz
A jelenlegi helyzetben egyik szereplő sem teszi kötelezővé az oltást a munkavállalóinak. A Futurealnál 97 százalék az átoltottság, jellemzően az nem vette fel a vakcinát, akinek egészségügyi oka van erre, ők otthonról dolgoznak. A KÉSZ-nél is egyszázaléknyi a nem oltottak aránya, de folyamatosan monitorozzák a kollégákat a védettség szempontjából, ahogy a Market is. A maszkhasználat kötelező, a terepen, zárt helyeken ezt az alvállalkozóknak is előírják. A cégvezetők inkább az edukációban, megfelelő kommunikációban hisznek, és igyekeznek érvelni az oltás mellett. Tóth azt mondta, amennyire fontos volt korábban – és költségként megjelent – a tesztelés,
úgy lesz majd kockázati elem most a poszt covid, ennek monitorozásával a cégeknek is foglalkozniuk kell.
Áremelkedés: elvált, hogy ki a partner és ki nyerészkedik
Tóth azt mondta, hogy egy 2017-ben általuk készített felmérés már azt mutatta, túlfűtött a piac. Azt mérték fel, milyen építések várhatók a következő öt évben, és
az eredmény azt mutatta, hogy az általuk becsült 3300-3600 milliárdos építési képességgel szemben 5300 milliárdot vár el a piac. Mindezt úgy, hogy akkor még Paks2 be sem jött képbe, márpedig az új reaktorblokk építése szintén jelentős kapacitásokat fog lekötni.
Szerinte ez már eleve előrevetített egy áremelkedést. A covid első éve után újra felfutott a kereslet, amit csak tovább fűtöttek az állami programok (kedvezményes áfa, támogatások). Közben az építőanyagok ára is elszállt, és nem látszik még ennek, hol lesz a vége.
Báthory azt mondta, egy-egy projektjük kifutása három év, ezalatt renget tényező hajthatja felfelé az árakat, de arra egész egyszerűen
„nem lehet felkészülni, hogy valaminek az ára egy nap alatt a 2-4-szeresére nő”.
Ezeket a Marketnél „hatalmas véráldozat és szigorú költségkontrollal sikerült kezelni.”
Fotó: Sebestyén László
Abban egyetértettek a jelenlévők, hogy ilyen helyzetben elvált, ki az, akire hosszú távon partnerként lehet tekinteni és ki az, aki rövid távú nyerészkedéssel égette el az addigi bizalmat. Kelemen azt mondta, hogy méltányolták, ha valaki partnerként működött együtt, hosszabb távra szerződtek vagy akár előre fizettek az ilyen beszállítóknak.
A rugalmasságra megrendelői oldalról is szükség van, mert megnyúltak az átfutási idők. Ugyanakkor nem minden halasztás indult a kivitelezőktől, volt, hogy a bérlők kérték ezt az ellátásilánc bizonytalanságai miatt. Tatár szerint
az Etele pláza nyitását is bérlői kérésre halasztották.
„Mi meg felsóhajtottunk” – persze nagyon feszített tempó lett volna, ha tavaly novemberben nyitnak, de tavasszal már kész lett volna erre a ház.
Így is több projektet át kellett ütemezni, de amit nem, ott is akadt havaria helyzet. Az egyik ilyenre hozzák példaként, hogy
év elején a szerb és román vendégmunkások nem tudtak időben visszajönni dolgozni a magyar projekteken.
Fogynak Budapesten a jó telkek
Az árakat nemcsak az alapanyag-drágulás hajtja felfele, a bérdinamika megint növekszik, miközben Budapesten fogynak a jó telkek, ezek ára is egyre magasabb, és akkor az elszálló energiaárakat még nem is említettük. Tatár szerint minden egybevéve a bizonytalanság az, ami a leginkább fájdalmas a számukra jelenleg.
„Olyan mintha olyan társasjátékot játszanánk, amiben folyamatosan változnak a szabályok, sőt, amiben a szabályok egy részét menet közben találják ki.”
Ráadásul vége az olcsó források korszakának, nőnek a finanszírozási költségek is, ezt pedig a szektornak érvényesítenie kell. Mint Tatár mondta, ha az irodapiacon két éve 16 euróért ki tudtak adni egy négyzetmétert, annak örültek, ma már az árazás alja 18 euró, de az igényesebb irodáknál 20 euró.
Az otthonokkal konkurálnak az irodák
„Minden iparág vadássza a jó munkatársakat, a HR feladata, hogy meg is tartsák őket. Megtartani valakit olcsóbb, mint a fluktuáció. A növekvő HR költségek mellett nem jelentős az irodabérlet költsége, annak nagyjából 10%-a. Ebben a relációban még a 20 eurós bérleti díj sem tűnik soknak” – helyezte kontextusba az áremelkedést Tatár.
Szerinte az irodáknak a covid miatt ma már az otthonokkal kell konkurálnia, a jó munkaerőt „kényeztetni” kell, számít neki, hogy otthonos legyen a munkahelye, mert az irodák funkciója is változik.
„Van olyan bérlőnk, akinek már olyan az irodája, hogyha belépsz, mintha egy hotel 4000 négyzetméteres lobbijába lépnél be – vagy egy hatalmas romkocsmába. Kellemes ott tartózkodni.”
Magyar befektetők, irány az építőanyag-gyártás!
Báthory azt mondta, hogy van jópár olyan építőanyagfajta, amiből csak nagyobb multik szállítanak – és ők a konjunktúra alatt (is) érvényesítették, hogy jó helyzetben vannak, ez látszik az árakon is. Mint mondta, abszolút lenne benne befektetői potenciál, hogy ezeken a területeken régiós vagy magyar gyártók jelenjenek meg.
A cégvezetők egyetértettek abban, hogy az építőanyagok drágulása ellen tett kormányzati lépések tűzoltásra jók, hosszú távra nem jelentenek megoldást erre az “egészségtelen helyzetre”. A régiós és hazai gyártás felpörgetése, megtámogatása azért is lenne jó, mert sokkal fenntarthatóbb lenne ilyen alapanyagokkal is dolgozni.
A fenntartható építőipar az, amiben mindenki hisz, csak senki nem fizetne érte
A fenti tényezők mellett van három betű, ami még tovább növelheti az árakat: ESG. A fenntarthatóság és a karbonlábnyom csökkentése ma már nyomás az építőipari szereplőkön is. Az Environmental, Social és Governance szavak rövidítéséből alkotott fogalom azt a keretrendszert, stratégiát jelenti, amelyen belül a vállalatok kialakítják a környezetvédelmi és fenntarthatósági gyakorlatukat működésük vagy befektetéseik során.
Fotó: Sebestyén László
Ez persze mind szép és jó, főleg, hogy az építőiparnak komoly karbonlábnyoma van, csakhogy a vevők még nem nagyon akarják megfizetni az ezzel járó felárat. A magyar piac nagy szereplői abban egyetértettek, hogy nincs más út, mint a fenntarthatóság felé lépni, mégha az ma még nem is termel profitot. A piaci szabályozás is ebbe az irányba halad, nem árt már emiatt sem elkezdeni azokat a hosszú távra szóló fejlesztéseket, beruházásokat, amelyek a fenntarthatóság irányába mutatnak.
„Amikor fenntarthatóságról beszélünk, akkor az valójában a hatékonyságról szól. Ha hatékony vagy, az azt jelenti, hogy nem pazarolsz”
– summázta Báthory.
A helyzet nem egyszerű, az építőipari cégek elől járhatnak jó példával, de amíg vevői oldalról nincs meg a szándék ennek megfinanszírozására, addig szűk a mozgásterük. Az igazi katalizátor az állam lehet ebben az ügyben, de a szabályozást olyan akciótervvel együtt érdemes felépíteni, ami világos és teljesíthető. Az sem mellékes, milyen standardok, normák alakulnak ki, mert ma még az sem mindig egyértelmű, mi számít zöldnek.
Katasztrófa, mennyire nem tudnak fejleszteni a beszállítók
„Az építőipari cégeknek csak a felső 20 százaléka képes finanszírozni az új technológiák bevezetését”
– mondta Tóth. Báthory szerint ugyanakkor katasztrófa, hogy a beszállítói láncoknak mennyire nincs kapacitása fejleszteni a jelenlegi leterheltség mellett. Ez nem feltétlen pénz, inkább idő kérdése. Példaként említette, hogy vettek egy glettelő gépet, ami gyorsabban és hatékonyabban dolgozik, de hiába próbálták meg annak használatára rávenni a beszállítóikat. Abban mindenki egyetértett, hogy a nagyoknak segítenie kell abban a nekik bedolgozó kkv-kat, hogy fejlesztésekben előrébb lépjenek.
„A felelősségünk, hogy támogassuk a kkv-kat és ne kihasználjuk őket. A felvásárlás egy eszköz, de az együttműködésben vannak más megoldások is”
– mondta Kelemen. Az építőiparban is várható konszolidáció, a KÉSZ mellett amúgy a Futureal is bocsátott ki kötvényeket, ennek egy része felvásárlásokra megy majd.
Iroda vagy otthon? Még nem döntött a piac
A covid átrendezte a piacot, ugyanakkor hossztávú következtetéseket még most is korai lenne levonni. Abban mindenki egyetértett, hogy a bérlők is nagy bizonytalanságban vannak egyelőre – korai még azt mondani, hogy eldőlt, milyen lesz a jövő munkahelye.
„Van egy megtorpanás a piacon, tart a gondolkodás”
– mondta Kelemen, miközben a KÉSZ jelenleg is 100 ezer négyzetméternyi irodán dolgozik. Hogy a piac mennyire felemás, azt jól mutatja, hogy a Futureal három, 10 ezer négyzetméternél nagyobb irodát is ki tudott adni a járvány alatt – és ebből az egyik bérlő végül nem élt a plusz 4000 négyzetméteres opciójával. És nem, nem azért, mert haza küldte dolgozni az embereit. „Még mindig azon vitatkozik a bérlő menedzsmentje, hogy 4000 vagy 8000 négyzetméter kell-e.”
Milyen ingatlanba áramlik most a pénz? Hát a logisztikába!
Finanszírozási oldalról ugyanakkor látszik már egy trendforduló, a bankok leginkább logisztika és ipari beruházásokra adnak hitelt, ezt követik a lakóingatlanok és az elmúlt évek sztárja, az iroda csak a harmadik. A Magyarországra betelepülő gyártási kapacitásoknak épület kell, ez pedig bőségesen ad munkát a hazai építőiparnak.
„A magyar logisztikai piac nagyon alulfejlett, amit a földrajzi helyzetünk nem indokol, a lengyel piac is sokkal nagyobb”
– mondta Tatár. Van tehát tér, hova növekedni, ráadásul ezen a piacon viszonylag alacsony a belépési küszöb – középtávon bizonyosan sok építőipari kapacitást fognak lekötni ezek a projektek, de Tatár szerint a bankok optimizmusát nem árt a helyén kezelni, még ha gyakorlatilag bármilyen projektet meg is finanszíroznak most. Báthory is azt emelte ki, hogy valóban alacsony a belépési küszöb, de szerintem a magyar logisztikai piac részben éppen ezért is került lemaradásba.
„Logisztikai piac le van maradva Magyarországon – ennek egyik oka, hogy nem építünk elég hatékonyan ilyen épületeket. Mi megtanultunk ilyen projekteket hatékonyan építeni. Sem a telek, sem a kivitelezés nem drága – de a bérleti díjak sem.”
Vagyis minden centnek jelentősége lehet, ha jövedelmet akar termelni valaki ilyen ingatlanból. A covid is sokat lendített ezen a piacon, az e-kereskedelemre átálló szereplőknek szüksége van raktárakra.
Az biztos, hogy miközben számos bizonytalansággal és kockázattal néz szembe a hazai építőipar, soha nem volt ennyi elvégzésre váró munka. Tóth szerint hosszabb távon 20-25 százalékos növekedést bír el fenntarthatóan az iparág, de a megrendelői nyomás ennél akár nagyobb növekedést is előirányozna. Csakhogy az építőipari kapacitás adott, a lakóingatlan-fejlesztéseket az állami beavatkozások pörgetik, miközben az ipari-logisztikai szegmensben rengeteg befektető jelent meg, ez pedig hatással lesz a teljes piacra.
A hosszú távú jövő egyik nagy kérdése ugyanakkor az lehet, ami 10 évvel ezelőtt még komolyan fel sem merült komolyan: vajon mennyire szigorodnak majd a környezetvédelmi előírások és ki lesz a most elvégzett fejlesztésekkel versenyelőnyben? Abban mindenki egyetértett, hogy nagy kérés, kiüresedik-e egy kipipálandó tételre az ESG vagy komoly szándék társul majd a stratégiákhoz. A fenntarthatósági projektekbe egyre több befektetői tőke áramlik, ami akár a politikát is felbátoríthatja, hogy komolyan vehető szabályozást alkosson, ugyanakkor a
„glasgow-i klímacsúcson szundikáló politikusokat látva” többen is szkeptikusak egyelőre.
E tekintetben amúgy a nyugat-európai építőiparnak is van mit bepótolnia, és ki kell alakulnia azoknak a folyamatoknak is, ami alapján majd eldönthető lesz, hogy egy kínai vagy egy orosz alapanyagnak ténylegesen, ellenőrizhető módon mekkora is a karbon lenyomata.
