„No-brainer”, nem is kérdés – mondta előbb Varga Zoltán (a Centrál Médiacsoport tulajdonosa), majd ismételte el Jaksity György is múlt pénteken a Forbes Money Summit színpadán arra a felvetésemre, hogy érdemes-e most eladni ingatlant és áttenni a következő évekre állampapírba a pénzt. Ami a két szakembernek nyilvánvaló, magától értetődő igen, több kisbefektető ismerősömnél is kiverte a biztosítékot. Hülye vagy? – kérdezett vissza egyikük, másikuk pedig nemes egyszerűséggel nyilvánvaló baromságnak titulálta.
Épp azért tettem fel ezt a kérdést a színpadon a három szakembernek (Zsiday Viktor volt a harmadik résztvevő), mert hiába tűnik egyértelműnek a helyzet, az átlagemberek körében megingathatatlan az ingatlanba vetett hit. A Money Summit után már direkt azért hívtam fel újabb két olyan ismerőst, akiknek befektetési célú ingatlanjaik vannak, hogy megkérdezzem, elgondolkodtak-e az új helyzetben az állampapírba pattanáson? Egyikük az elgondolkodásig, számolgatásig eljutott, a másik addig sem.
Az első arc szerint egy-két évig lehet csak jobb az állampapír és ő emiatt nem akar ugrálni annak ellenére, hogy folyamatosan küzd a bérlőivel. A másik befektető azt mondta, ő már kiülte a 2008 utáni pangást is és úgy számol, hogy mára neki lett igaza. Nem igazán tartják tehát fordulópontnak azt, hogy a következő években a lakásárak várhatóan nem igazán tudnak majd nőni, ellenben gigahozamot lehet elérni az állampapírokkal.
Ami a lakáspiacot illeti, az elmúlt évek árrobbanása után a kereslet kénytelen jócskán visszaesni, a reálbérek mostantól ki tudja meddig csökkennek, a hitelkamatok az égbe szálltak. A bérleti díjakat egyre nehezebben gazdálkodják ki a bérlők, igazából csak abban volt a Money Summiton is vita a szakértők között, hogy nominálisan is csökkenhetnek az árak, vagy csak reálértéken, azaz esetleg infláció alatti szerény áremelkedés még jöhet.
A következő években a lakásárak várhatóan nem igazán tudnak majd nőni, az állampapírokkal viszont magas hozamokat lehet elérni.
Fontos ciklusváltás van, csak nem mindenki látja
Ezzel szemben az inflációkövető állampapírnál elég nagy valószínűséggel lehet számolni a bűvös 30 százalékkal két évre.
Az állam másfél hete javította meg látványosan ezeknek a papíroknak a kamatozási feltételeit azzal, hogy már jövő év elejétől lekövetik az idei inflációt, az idei és a 2023-ra várt infláció alapján pedig 2023-ra és 2024-re is reális a 15 százalék körüli kamat. De januárig is már fix 11,75 százalékon ketyegnek ezek az új papírok.
Emlékezetes jelenet volt a Money Summiton, amikor Jaksity György a közönséghez fordult és megkérte azokat, akik szerint elképzelhető az ingatlanpiacon a következő két évben 30 százalékos hozam, hogy tegyék fel a kezüket.
Egyetlen kéz sem lendült a magasba, viszont némi moraj és kis nevetés hallatszott.
Ezért is igazán érdekes az, hogy egyáltalán nincs benne a köztudatban az, hogy egy fontos ciklusváltást látunk. Hónapok óta látszik ez, de a két évre 30-at hozó kockázatmentes papírok megjelenése tette mindezt látványossá.
A lakáspiacon az elmúlt bő 20 évben két nagy fellendülő ciklust láthattunk, az egyiket az orosz válság után a tőzsdéről átzsilipelő pénzek indították be 1998 környékén és lassulva, de 2007-ig kitartott – a reál növekedés csak 2004-ig. A 2008-as válság után egészen 2014-ig tartott a lejmenet, onnan indult a ma véget érni látszó fellendülés, amikor egy átlagos használt lakás ára a két és félszeresére nőtt.
Fogalmunk se lehet, hogy a pangó, esetleg eső periódus meddig tart majd, az viszont teljesen biztos, hogy öt év múlva lejáró fix kamatozású államkötvényeket 10,3, a tíz év hátra lévő futamidővel rendelkezőket pedig 9,7 százalékos éves hozam mellett vehetjük meg ma. Ezzel kell versenyezniük a lakásbefektetéseknek, amelyeknél a bérbeadással kapcsolatos mindenféle macerákat is be kell árazniuk a befektetési céllal vásárlónak.
