Szabadság, intimitás

Most akkor a koronavírus. Addig sem kell klímaszorongani és a populizmus terjedése, a menekültek áradata miatt aggódni. (Rád nem vonatkozó szorongás igény szerint kihúzható.) A vírus előnye, hogy közelebb van, […]


Bővebben

Ingatlanvita: nem a magántulajdont imádják a magyarok, csak minden más jelenlegi lehetőség borzasztó. Mi a megoldás?

Nem azért él a magyarok 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban, mert magántulajdon-fetisiszták, egyszerűen a meglévő opciók – ha egyáltalán vannak – olyan rosszak, hogy szóba sem kerül ezek választása – állítja Jelinek Csaba városszociológus, aki lakásszövetkezeti rendszer beindítása mellett érvel. Balogh László, az Ingatlan.com szakértője szerint a magas magántulajdoni aránynak is megvan az előnye, ami főleg a járvány alatt mutatkozott meg. Megfelelő bérlakásprogram beindítását viszont nemcsak a politikai akarat, hanem a kultúra és a bizalom hiánya is hátráltatja, pedig egyetértés van köztük abban, hogy szükség lenne rá. Társadalomkutatót és ingatlanost kérdeztünk a magyar ingatlanpiac visszásságairól és a lehetséges megoldásokról. 

  • Lakhatási vagy megfizethetőségi válság van ma Magyarországon?
  • A magas magántulajdoni arány az ingatlanpiaci árkorrekciót is akadályozza.
  • Magyarországon 2-3 millió ember nagyon rossz lakáskörülmények között él.
  • Rövid távon logikus, hogy az állam a keresleti oldalt pörgeti évente 200 milliárd forinttal, mert így sokkal többeket hoz helyzetbe, mintha ugyanezt a pénzt bérlakásokra költené.
  • A befektetők és az állam helyett akár önszerveződő közösségek is kezükbe vehetnék az ingatlanpiac megújítását.
  •  A svájci lakásszövetkezeti rendszer itthon is működőképes lehet.
  • Nem igaz, hogy a bérlakásokba mindenképpen a legszegényebbeknek kell költöznie.
  • Égető szükség van megfelelő bérlakásprogramra, mert a lakhatási helyzet romlása a gazdasági teljesítőképességet is befolyásolja.

Forbes.hu: Lehet lakhatási szegénységről beszélni Magyarországon egy ennyire pörgő ingatlanpiac mellett?

Jelinek Csaba: Egyértelmű, hogy lakhatási válság van. Becslések szerint 2-3 millió ember él ma lakhatási szegénységben. Ez jelenthet megfizethetőségi, jogi vagy minőségi problémákat. Az is érdekes, hogy 1989-90 körül hasonló számot becsültek az akkori szakértők.

Tehát az elmúlt harminc évben a magyarok 20-30 százalékának folyamatosan volt lakhatási problémája.

Ettől még lehet, hogy most felmennek az árak és egy réteg jól profitál ebből, de a társadalom nagy része úgy érzi – és a szociodemográfiai adatok is ezt mutatják –, hogy gond van.

Balogh László: Kérdés, hogy mit értünk lakhatási válság alatt. Ha figyelembe vesszük, hogy a magyarok több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él az Eurostat adatai alapján – ennél magasabb arány az EU-ban csak Romániában van –, akkor olyan típusú lakhatási válságról semmiképp sem beszélhetünk, hogy millióknak ne lenne hol laknia. Viszont az ingatlanárak növekedésével 1-2 éve az adásvételek száma is elkezdett csökkenni – amiben közrejátszott persze a járvány, de valószínűleg anélkül is hasonló lett volna a trend. Éppen a fővárosban estek az adásvételek a legjobban vissza. Vagyis egyre kevesebb vevő hajlandó megfizetni a növekvő árakat. Nem mondanám, hogy lakhatási válság van, de megfizethetőségi problémák igen.

Nem segít a piac

Forbes.hu: Tehát már fogy a fizetőképes réteg. Előbb-utóbb akkor a piac rendezi majd a megfizethetőség kérdését?

Balogh László: A lakáspiac nagyon lomha. Amikor a 2008-as válság 2011-12 környékén begyűrűzött a magyar ingatlanpiacra, az évek alatt 20-25 százalékkal csökkentek az árak – ez nem drasztikus mozgás.

Nagy korrekcióra a magas arányú magántulajdon miatt sem számíthatunk: hiszen így ez tulajdonképpen senkinek sem érdeke.

Ha holnaptól fele ennyibe kerülnének a lakások, annak csak a most vételi pozícióban lévők örülnének. De az első ingatlanjukat nemrég megszerzők vagy az új ingatlan vásárlását egy másik eladásából finanszírozó vevő – a legtöbb vásárló ilyen – aligha örülne ennek.

Balogh László 2009 óta Magyarország legnagyobb magyar online ingatlan-piactere, az Ingatlan.com munkatársa, ahol az adatok elemzése mellett ezek kommunikációjáért is felel. Az oldalon évente több mint 120 ezer magánszemély hirdet kiadó és eladó ingatlant, és naponta 10 ezer ingatlanközvetítő használja. A bérlakás-piachoz kapcsolódóan tavaly részt vett a KSH és az ingatlan.com által létrehozott első magyar lakbérindex megalkotásában. Idén pedig az ELTE-vel és a Budapesti Corvinus Egyetemmel kötött együttműködés kialakításán dolgozott, ennek keretében az intézmények hallgatóinak kiajánlják az ingatlan.com kínálatában szereplő legmegfizethetőbb albérleteket, amelyek az egyetemek elvárásainak is megfelelnek.

Jelinek Csaba: Mivel az elmúlt 30 évben alig változott a lakhatási szegénységben élők aránya, aligha lehet azt mondani, hogy a lakhatási válságon a piac tud segíteni. Az ingatlanpiacon soha nem beszélhetünk tiszta piaci helyzetről, hiszen az állami beavatkozások rendszeresen befolyásolják a környezetet. Itthon a kormány részéről a keresleti oldalon van jelentős beavatkozás.

Mióta magunk mögött hagytuk a válságot, az ingatlanárak globálisan emelkednek, a felsőközéposztály keresleti oldalának támogatásával pedig a kormány mintha egy lejtőn guruló autóban ülve még gázt is adna.

Ennek nagy hatása van az esetleges korrekcióra. Illetve fontos, és a mi kutatásaink is alátámasztják, hogy a magyar lakáspiac polarizáltsága miatt a fel- és leíveléseknél rendszerint az alsóbb társadalmi rétegeknél negatív hatásokat okoz a piaci korrekció.

Balogh László: Szokás ugyan kárhoztatni a magas magántulajdoni arányt, pedig előnye is van.

A járvány alatt kifejezetten jól jött, hogy a saját tulajdonukban laktak a legtöbben, és nem kellett attól tartaniuk, hogy nem tudják kifizetni a bérleti díjat.

A hiteltörlesztésüket a moratórium megoldotta.

Jelinek Csaba: Itt azért van 2-3 millió ember, aki nagyon rossz minőségű lakásban él, akár jogilag is szorongatott helyzetben van. Nekik ez egészen mást jelentett. Elfogadom, hogy a magántulajdon a társadalmi ranglétrán magasabban lévőknek biztonságot nyújt, és lehet, hogy ők nem is vágynak máshova. A többiek viszont kitettek a változásoknak.

Befektetők nélkül albérlet sincs

Forbes.hu: Az Ingatlan.com adataiból kiolvasható, hogy rosszabb minőségű ingatlanokba költöznek az emberek?

Balogh László: Olyan lakáskereső nincs, aki meglévőnél rosszabb minőségű ingatlanba akarna költözni – az más kérdés, hogy a végén mégis ez történik-e. A forgalmat az utóbbi időben nem kizárólag a kormányzati támogatások alakították: a bérnövekedés, a gazdasági növekedés, a könnyebb hitelhez jutás is ezt segítette – utóbbiért az MNB-nek jár a dicséret, mert nem engedte a fék nélküli eladósodást, ami a devizahiteleknél korábban előfordult. A ki- és eladhatatlanul lerobbant lakások nyilván a kínálatban sem jelennek meg. A piacon lévő lakások állapotáról inkább az energiatanúsítványok árulkodnak. Tavaly az energetikailag besorolt lakóingatlanok majdnem 40 százaléka átlagosnál rosszabb minősítést kapott. Ezért fontos az új lakások építése, mert ha nagyon lassan is, de megújítják az ingatlanállományt. De ebben a kérdésben – bár kevés szó esik róluk – fontos a befektetők szerepe is.

Forbes.hu: Miért?

Balogh László: Az Ingatlan.com-on alig találni olyan hirdetést, ami nem azzal a felütéssel kezdődik, hogy „befektetőknek tökéletes”. Mintha ők oktalanul lepukkant lakásokra akarnák szórni a pénzt – holott éppen ők azok, akik a lehető legkevesebbet akarnak költeni a lehető legjobb minőségű lakásokra. Főleg Budapesten már nagyon összefolyt a befektetők és a magáncélra vásárlók befolyása, és ezt már nehéz is lenne szétszálazni.

A befektetők árfelhajtó hatása egyértelmű, viszont társadalmilag hasznosnak is nevezhető munkát végeznek az ingatlanállomány megújításával, felújításokkal, korszerűsítéssel. Természetesen a hasznot is ők teszik zsebre, nem szociális alapon működnek.

De ha nincsenek befektetők, akkor albérletkínálat sincs: az albérletek 90 százaléka ugyanis a magáncélú kiadásból kerül a piacra.

Forbes.hu: Nem lehetne a befektetők ingatlanállomány-megújító munkáját az államra vagy az önkormányzatokra bízni?

Jelinek Csaba: A befektetők hozamért újítják meg a lakásállományt, a kérdés pedig az, hogy ez honnan hova csoportosít értéket a piacon belül. Mivel az albérletek kiadása is jórészt a befektetők kezében van és nagyon magas a magántulajdon aránya, hiányzik a nonprofit bérlakásszektor. Magyarországra más kelet- és dél-európai országokkal együtt jellemző, hogy ebben intézményi vákuum van. Nincs jelen az állam és az önkormányzatok, például egy átfogó lakásmenedzseléssel megbízott intézménnyel. Rajtuk kívül lehetnének civil szereplők is a nonprofit szegmensben, azaz államon kívüli szereplők is menedzselhetnének nonprofit alapon lakásportfóliót, így belépve a kínálati oldalra. Németországban, Svájcban, Szingapúrban vagy Uruguayban is működik ilyen.

Jelinek Csaba városszociológus, a 2018-ban létrehozott Periféria Központ társalapítója. A társadalmi és térbeli egyenlőtlenségek elemzésén, a városfejlődési folyamatok feltárásán és progresszív lakáspolitikai beavatkozások kialakításán dolgozik. Jelenleg közreműködik a Fővárosi Önkormányzat új lakáspolitikai koncepcióján belül a „kollektív tulajdonú lakhatás” munkarész kidolgozásában. A Periféria Központ egy hétfős konzorcium vezetőjeként 2021-ben elnyerte a Catalytic Capital Consortium 150 ezer dolláros kutatási támogatását, amellyel a közép-kelet és délkelet-európai lakáspiacokon vizsgálják a „katalitikus” (türelmes, rugalmas, kockázattűrő) tőkebefektetések lehetséges szerepét a megfizethető lakásszektor bővítésében.

Magántulajdonból láncreakció

Forbes.hu: A bérlői lakásszövetkezetekre még kitérünk. Ami adva van viszont, az a 90 százalék fölötti magántulajdoni arány. Egészséges ez? Nem értünk el az áremelkedéssel együtt egy olyan pontra, ahol már az államnak is érdemes lenne visszafognia a keresleti oldal támogatását?

Balogh László: El lehet vitatkozgatni azon, hogy a bérlés vagy a vásárlás-e a jobb megoldás, de szembesülnünk kell a realitásokkal. A magas ingatlantulajdoni arányból sok minden következik. Egyrészt az adásvételeknél láncreakció indul be, hiszen aki tovább költözik, annak el kell adnia a saját ingatlanját. Ha emelkednek az árak és többet kell fizetni a következő otthonáért, akkor az eladó is többet fog kérni.

A magas magántulajdoni arány tehát a tulajdonosoknak is kitettséget jelent.

Az egész a rendszerváltáskor kezdődött, amikor a bérlakásokban élők olcsón meg tudták vásárolni a használt ingatlanokat, és ez nem feltétlenül volt rossz: van, aki szerint így valósulhatott meg véres események nélkül a rendszerváltás. A nagyvárosokban egyébként – így Budapesten is – valamivel alacsonyabb ez az arány a vidékről beköltözők miatt, akiknek az otthon eladott ingatlanjuk nem fedezte egy városi lakás megvásárlásának költségeit. És persze, sokan mondják, hogy jó lenne egy intézményi bérlakásprogram, de itt jön a realitás. Az évek során ezek száma nemhogy nőtt, de drasztikusan csökkent.

Forbes.hu: Tehát először építeni kellene ilyeneket?

Balogh László: Játsszunk el az álomszerű gondolattal, hogy az állam vagy az önkormányzat nagyon kedvező áron, mondjuk 20 millió forintért fel tud építeni egy lakást. Így tízezer felépítése 200 milliárd forintba fog kerülni – ez nagyjából egy évnyi CSOK úgy, hogy a tízezer lakásnak elenyésző hatása lenne az árakra – csak az ingatlan.com-on 100 ezer lakást hirdetnek meg évente kiadásra.

Ha viszont a finanszírozói oldal fejével gondolkozom, akkor három év alatt 600 milliárd forintért 30 ezer lakást építek, amivel nagyjából 60 ezer embert segítek. Az évi 200 milliárdból viszont akár félmilliónak is tudok támogatást adni. Nincs kormányzat, amelyik ne a félmillió embernek akarna kedvezni.

Ráadásul, ha egy politikus távlatokban gondolkozik is, akkor a legtöbbször azt mondja, hogy azért lenne jó a bérlakásprogram, mert a bérlők majd kedvezményesen megvehetik az ingatlant. Így 5-10 évente újra és újra fel kéne építeni ezeket a bérlakásokat. Ez irdatlan összeg, nem csoda, hogy nem volt az elmúlt 30 évben előrelépés.

Forbes.hu: Hogyan költhetné el jobban az állam ezt az évi 200 milliárd forintot?

Jelinek Csaba: A rendszerváltás egyik ősbűne a rapid privatizáció. Egyetértek azzal, hogy rövid távon csínján kell bánni az ígéretekkel, de szükséges hosszabb távon is gondolkozni. Ha pedig így teszünk, akkor nincs más választás, minthogy a magántulajdonú lakások aránya csökkenjen. Érdekes összehasonlítás, hogy 1989-ben ugyanúgy 20 százalék volt az állami tulajdonú lakások aránya a kapitalista Angliában – ahol egy ideje ráadásul a thatcheri politika miatt már elkezdődött a privatizáció –, mint Magyarországon. Tehát már akkor sem volt extrém magas itthon a bérlakások aránya, ma pedig az összesen négymillió lakásból 100 ezer van állami kézben. Ez semmi, a nonprofit szektort meg nagyítóval is alig lehet megtalálni.

A kormányzat viszont még mindig azt hangoztatja, hogy a magyarok továbbra is magántulajdonban akarnak lakni. De ezzel nem értek egyet. Sokan azért ragaszkodnak itthon a magántulajdonhoz, mert minden más szegmens nagyon rossz állapotban van.

Közben viszont a Habitat for Humanity 2019-es éves jelentéséből kiderült, hogy például a 35 év alatti háztartásfővel rendelkező háztartások harminc százaléka már bérli a lakóingatlanját, és valószínűleg el is tudja képzelni, hogy hosszabb távon így tegyen. Csak kellene ehhez megfelelő és megfizethető bérleti piac.

Kitesznek így is, úgy is

Forbes.hu: És mi legyen a 200 milliárddal?

Jelinek Csaba: Tökéletesen megértem, hogy a politikusoknak miért a rövidtávú szavazatmaximalizálás az érdeke. Ha viszont nem a keresleti, hanem a kínálati oldalt támogatná a kormány, akkor új lakásokat hozhatna létre, amelyek teljes életciklusukban, több évtizedig önkormányzati vagy állami kézben maradnak, és ha ezekből 5-10 évente tovább költöznek a lakók, akkor máris több százezrek lakhatását oldotta meg.

Balogh László: Már csak az a kérdés, hogy hova költöznek a bérlakást elhagyók.

Jelinek Csaba: Ez a CSOK-nál is ugyanúgy kérdés.

Balogh László: Ott megveszik az ingatlant. Ez elég nagy probléma, mert a bérlakásokból sem teheti ki csak úgy az önkormányzat a lakókat, arra hivatkozva például, hogy lejárt a szerződésük.

Jelinek Csaba: De igen. Ma már minden önkormányzat határozott idejű szerződést köt, illetve sokan közülük rájöttek, hogy ha közjegyző előtt okiratba foglalják a kiköltöztetés feltételeit nemfizetés esetén, akkor még le is rövidül a kilakoltatás.

Azt viszont hangsúlyozni kell, hogy a közhiedelemmel ellentétben az önkormányzati bérlakásokba nem feltétlenül csak a legszegényebbeknek kell beköltöznie.

Egy ideális bérlakásportfólióban vannak például alsóközéposztálybeli egészségügyi dolgozók, szociális munkások vagy pedagógusok alacsony, de fix fizetéssel. Ők tudnak egy fokkal magasabb bérleti díjat fizetni, és rajtuk kívül lehetnek ott például utcáról bekerülők. Ez a portfóliószerkezet jó esetben kitermeli a költségeket, sőt akár a fejlesztésekre is marad pénz.

Legyen Svájc!

Forbes.hu: Mi a legjobb, akár itthonra is átültethető példa?

Jelinek Csaba: Svájcban a lakásszövetkezeti rendszer 120 éve működik és folyamatosan terjeszkedik. Ennek eredménye, hogy Zürichben a lakások 20 százaléka nonprofit logika szerint, megfizethető áron van kiadva.

Forbes.hu: Alternatíva híján tényleg nem tudjuk, hogy kényszerből törekszenek-e a magyarok magántulajdonra. De vajon tényleg akkora változást jelente a „közös lónak túros a háta” hozzáállású országban, ha megjelennének az önkormányzati alternatívák? A magántulajdonú lakások mellett még bőven maradnának érvek.

Balogh László: A társadalom szerintem nyitott a legtöbb újdonságra. A mostani adottságokból azonban több dolog fakad. A fiatalok, akiknek a jövedelmének akár harmada vagy fele a lakhatásuk finanszírozására megy el – ha a párjukkal laknak, valamit talán még tudnak is félretenni –, elkezdenek számolgatni. Arra jutnak, hogy a 150 ezer forintos lakbér helyett egy ugyanolyan lakás törlesztője 100 ezer forint lenne. Csakhogy ehhez le kell tenniük az ingatlan értékének húsz százalékát a banknak önerő formájában. Akinek nem tudnak a szülei segíteni, honnan keríti elő az alsó hangon szükséges 3-5 millió forintot, és hogy vág bele egy hiteltörlesztésbe? És itt vidéki árakkal kalkuláltunk, Budapesten egy ötvennégyzetméteres lakásért átlagosan 7 milliót kell előteremteni. Ennyi pénz kevés életkezdő fiatalnak lapul a zsebében, szóval bérelt ingatlanban élni sokaknak inkább kényszer és realitás.

Forbes.hu: Közben azért már van mozgolódás itthon bérlakásfronton. Karácsony Gergely például azt ígérte, Budapesten a jelenlegi öt százalékról tízre fog nőni a bérlakások aránya – igaz, határidőt ennek elérésére nem szabott meg. Milyen időtávban lehet reális ez a változás és milyen hatása lenne a piacra?

Jelinek Csaba: Iszonyú nehéz helyzetben van a mindenkori főpolgármester. Az önkormányzati rendszer kétszintűsége szélsőséges helyzetet eredményez, amiben a főpolgármesternek szimbolikusan nagy szerepe van, de a fővárosi önkormányzat bevételei régiós összevetésben nagyon alacsonyak. Budapest az itt megtermelt GDP kettő százalékát tudja a városra költeni, míg Berlin például 22-t.

Szóval a cél ambíciózus, de hogy mennyire reális, az nagyban függ az országos lakáspolitikától. Ha abban ezzel ellentétes célokat fektetnek le, akkor nem fog sikerülni.

Vagy a központi költségvetésből lenne szükség több pénzre, vagy olyan programokat kellene kitalálni, ami magánforrásokat tud bevonni. Emellett az MNB monetáris politikája vagy állami bankok programjai is sokat segíthetnének.

Balogh László: Nehéz megmondani, milyen hatása lenne ennek, de a koronavírus-járvány idején azt lehetett látni, hogy amikor az Airbnb visszaesett a turisták elmaradása miatt, akkor megugrott az albérletkínálat és a bérleti díjak is elkezdtek csökkenni. Az önkormányzatoknak egyébként nem elsősorban építkezésben, hanem már meglévő ingatlanok szerzésében lenne érdemes gondolkodni – a húszmilliós ár abban az esetben is megállja a helyét. Ráadásul Budapesten rengeteg üresen álló lakás van.

Forbes.hu: A nemrég meghozott Airbnb-törvény – amivel a budapesti kerületi önkormányzatok egyelőre meglehetősen korlátozottan élnek – mennyit javíthat a helyzeten?

Balogh László: Nem lennék az önkormányzatok helyében, mert nekik most azt kell eldönteni, hogy melyik ujjukba harapjanak. A lakók érdekeit és a turizmusból befolyó összegeket kell összehangolni. Azt egyébként – bár mi is tettünk rá kísérletet – nehéz pontosan megállapítani, hogy kizárólag a rövidtávú lakáskiadás mennyivel emelte a lakbéreket. De az élet ezt most megoldotta, hiszen a törvény hatályba lépése után nem sokkal nem jöhettek turisták. Persze ez nem fog örökké tartani, és a belvárosi lakások árának emelkedése majd újra kihathat a külsőbb kerületekre is. Ha egy csepeli panellakás tulajdonosa azt látja, hogy az V. kerületben 240 ezer forintért adnak ki havonta egy lakást, akkor ő sem fogja 80 ezerért bérbe adni, hanem inkább árat emel.

Jelinek Csaba: Tényleg nem tudunk pontos számokat arról, hogy az Airbnb hatása mekkora. De biztos vagyok benne, hogy ez létezik, és nem csak az árakat, hanem a belvárosokat is átalakította, ami a városlakóknak is sokszor rossz.

Én kevésbé vagyok optimista: Athénban vagy Prágában a belvárosi ingatlanok megfizethetősége az Airbnb miatt romlott, ráadásul a szolgáltatások is úgy alakulnak, hogy oda a helyiek családdal már nem is akarnak – vagy tudnak – költözni.

A belvárosok agórafunkciója teljesen megszűnik, mindent a turistákra szabnak. Magától ez nem tud megoldódni. Talán most, amikor kevesebb a turista, könnyebb lenne új szabályozásokat bevezetni. Igazán jó példát a megoldásra nem ismerek, de nem is ástam bele magam ebbe a témába.

Balogh László: Ami egyébként érdekes, hogy nem az önkormányzatok vagy a lakók ütik a legjobban az Airbnb-témát, hanem a szállodák. Ezért is van szinte folyamatosan a terítéken.

Forbes.hu: A járvány és az Airbnb visszaszorulása bár járt néhány pozitív hatással az ingatlanpiacon, de hosszabb távon megmaradtak a kihívások.

Jelinek Csaba: Az én diagnózisom nullpontja az, hogy jelenleg nincsenek nonprofit szereplők a lakáspiacon, márpedig ebbe az irányba kell elindulni. Eddig a klasszikus bérlakásépítésről esett szó, de ezen kívül azért vannak még ötletek a megfizethető lakások számának növelésére. A lakástársaságok például Franciaországban beváltak, és hasonló valósulhat meg itthon is a fővárosi lakásügynökséggel, ami akár át is venne valamennyit a jelenlegi, kb. 1200 fővárosi kézben lévő lakásból. Ezen kívül a magántulajdonosoktól venne kezelésbe ingatlanokat. Nekik fixen fizetne ezért, és továbbadja egy bérlőnek.

Megtörténhetne például, hogy piaci árat fizet havonta az önkormányzat a tulajdonosnak, a beköltöző viszont ennél kevesebbet. A különbözetet így az önkormányzat állná. Ha a 600 milliárdot csak erre költenénk, nagyon sok lakásügynökségi ingatlan lehetne.

Forbes.hu: Ehhez azért nagyon komoly rugalmasságra van szükség.

Jelinek Csaba: Persze, de éppen ezért a változásokra is rugalmasabban tud reagálni. Emellett a Periféria Központtal mi sokat reklámozzuk a bérlői lakásszövetkezeti modellt, ami több országban bevált. Ennek lényege, hogy a lakóházak közösségi, például szövetkezeti tulajdonba kerülnek, a bennük lakók pedig ennek a szövetkezetnek a tagjai és használati joguk van a piacinál olcsóbb bérű lakásukra. Ellentétben a jelenleg működő lakásszövetkezetekkel itt nem a lakás tulajdonosa vagy, hanem a lakásokat tulajdonló szövetkezet résztulajdonosa. Ezzel döntő befolyásom van arra, hogyan üzemeltetjük az épületet és hogy mi történik vele. A használati jogom pedig elég erős garancia arra, hogy engem onnan nem tehetnek ki. Ez azért is jó megoldás, mert külföldön sok helyen a közösségek könnyebben jutnak hitelhez, mint a magánszemélyek.

Sosem volt jó

Forbes.hu: Ez nagyon jól hangzik, csak közben abban az országban élünk, ahol a társasházakban még egészen alacsony költségű beruházásokra sem akarnak áldozni a közösbe, és inkább elgáncsolják az ilyen kezdeményezéseket. Ez meg egy jóval erősebb kötelék a lakók között, amihez nagyobb felelősségvállalás is kell. Nem lehet, hogy már a kezdeteknél elbuknak a kezdeményezés?

Jelinek Csaba: Nem gondolom, hogy az lenne ideális, ha mindenki bérlői lakásszövetkezetekben lakna. De ha ez megvalósulna és kiegészülne klasszikus bérlakásépítéssel és a lakásügynökségi meg a lakástársasági modellel, az gyorsan tudná növelni a megfizethető lakások számát. Van egy célcsoport, ami nagyon jól fogadná ezeket: azok, akiknek van fix jövedelme, valamennyi megtakarítása is, viszont egyik sem elég ahhoz, hogy hitelt kapjanak a piacról. Ha a mérleg egyik serpenyőjében a nehezen megfizethető magántulajdon, a másikban pedig egy ilyen megfizethető és kiszámítható közösségi megoldás van, akkor biztos vagyok benne, hogy sokan lesznek, akik az utóbbit választják. Ennek elindítását közösségszervezőkkel, kiszámítható szervezeti menedzsmenttel lehet segíteni.

Balogh László: Tiszteletre méltónak tartom, amikor formabontóan próbálunk gondolkozni. De itt is érdemes a realitásokkal számolni. Egy ilyen lakóközösség működése napi szinten is nagy terhet jelent. Ha portyáznánk belvárosi lakógyűléseken, hogy a közösség mire költ és ott ki, hogy végzi a munkáját, alaposan elcsodálkoznánk.

Sokkal nagyobb kulturális változásra lenne szükség egy ilyen programhoz, mint ahhoz, hogy a magántulajdonról a bérlakásra szoktassuk át az embereket.

Ettől simán működhet, de az első lépést meg kell tenni. Mindig csak az első tízmilliárdot nehéz megszerezni – de ezt még senki nem tette bele. Illetve az is kell hozzá, hogy megjelenjen az igény erre a megoldásra, például az első lakástulajdonukat nem megszerző fiatalok körében.

Jelinek Csaba: Egyetértek abban, hogy a kezdeti lépést megtenni nehéz. Emellett ennek a modellnek az is fontos eleme, hogy új hiteltermékek kellenek a működéséhez. Ezt tovább gondolva, az utóbbi években rengeteg pénz érkezett a piacokra, sok a befektetésre váró tőke. Azt viszont nehéz szabályozni, hogy ezt mire költik. Ezért érdekes szerintem az MNB zöld hitel programja. A hitelcélok terelgetése nem rossz irány. A megfizethető lakásokra kalibrált új hiteltermékek hozamát intézményi befektetőknek vagy az államnak be lehetne úgy lőni, hogy nyerjenek rajta, közben pedig társadalmilag is hasznos legyen.

Balogh László: Abban egyetértek Csabával, hogy az egyetlen fenntartható út a bérlakásprogramban, ha az nonprofit lesz. Ez biztosítja a piacinál kedvezőbb díjakat. Azt már láttuk, hogy a profitalapú programokból nem lett semmi.

Forbes.hu: Ha minden a mostani mederben folyik tovább a támogatásokkal, lassan bővülő bérlakásprogramokkal, akkor mire lehet számítani az elkövetkező 5-10 évben a piacon?

Balogh László: Az árak hosszú távon mindig emelkednek, de aki azt mondja, pontosan tudja, mi lesz az ingatlanpiacon néhány év múlva, hazudik.

Azt azért megjegyzem, hogy olyat még nem mondott senki az elmúlt évtizedekben, hogy most nagyon jó a helyzet, megfizethetők a lakásárak, ezért veszek hármat, mert most könnyen lehet ingatlanhoz jutni.

Jelinek Csaba: Ahogy a magyar társadalom a jövedelmi viszonyokban szakad szét, úgy ez az ingatlanhelyzeten is egyre inkább látszódik. A lakáskérdés részemről nem kizárólag szociális vagy moralizáló szempontú dolog – gazdasági számítás is van mögötte. Észre kell venni, hogy aki lakhatási szegénységben él, az jó eséllyel általában is szegény és deprivált helyzetben van. Vagyis aligha jó a munkaerőpiaci helyzete és ha mindent végiggörgetünk, akkor a lakáspiac helyzetéből sok minden kiderül az ország gazdasági termelékenységéről, a munkaerőpiac rugalmasságáról, és hogy mennyire tud Magyarországon befektetni egy magas hozzáadott értéket elváró cég.

A lakáspiac jövőbeli alakulása arra is hatással van, hogy végül összeszerelő-üzem maradunk-e, mert kényszerből sok rossz lakáshelyzetben lévő háztartásnak el kell vállalni a szalag melletti, rosszul fizető munkákat.

Aligha szolgálja ez az ország gazdasági érdekeit.

Borítókép és fotók: Sebestyén László / Forbes


Oszd meg!