Az idei tanév különleges volt, de az érettségik lezajlottak, a jövő héten pedig kihirdetik a felvételi ponthatárokat és megkezdődik a roham a bérelhető, vagy megvásárolható ingatlanokért – hívják fel a figyelmet a Takarék Index készítői. Elemzés.
A járvány hatására Budapesten könnyebb helyzetbe kerülhetnek a bérleményt kereső egyetemisták, ugyanakkor a fertőzésveszély elkerülése érdekében csökken a kollégiumi férőhelyek száma. A fedezeti időtávok, amelyeken túl már érdemes vásárolni bérlés helyett, jelentősen növekedtek. Budapesten, 3 éves alapképzéssel számolva, már csak kivételes esetekben éri meg vásárolni. A Takarék Index elemzői szerint
a legtöbb vidéki egyetemi város sem sokkal meggyőzőbb, de Pécsen vagy Miskolcon továbbra is kedvező a helyzet a vásárlásra, akár még 3 éves időtávra is.
A
járványhelyzet a korábbi évek gyakorlatait is megbolygatta. Számtalan kérdőjel
van a járvány második hullámának alakulása körül, így nehéz eldönteni, mi a jó megoldás
a sikeres felvételi vizsgát tett egyetemisták lakhatásával kapcsolatban. A
kollégiumi elhelyezéssel összefüggésben például sokan bizonytalanok, hiszen a
tavaszi félévben is egyik-napról a másikra ki kellett költözniük a diákoknak az
épületekből. Ugyanakkor az online órák lehetővé tették, hogy akár otthonról is
végezhessék tanulmányaikat, így akár bérelt lakásra sem volt szükség. A saját
lakás vásárlása esetén pedig a piaci folyamatokkal kapcsolatban merülhetnek fel
kérdőjelek.
Az elmúlt években drasztikus áremelkedés volt megfigyelhető a hazai lakáspiacon. Különösen a fővárosban, bár itt is erőteljes különbségek voltak felfedezhetőek a drágulás mértékében. Az egyetemisták számára érdekesebb, vizsgált belvárosi városrészek közül
a legnagyobb áremelkedés a VIII. kerületi Palotanegyedet jellemezte, itt 2008 és 2019 között közel 180 százalékkal növekedtek az árak,
de szintén jelentős drágulás volt megfigyelhető Belső-Erzsébetvárosban. A szintén egyetemi helyszínnek számító Szentimrevárosban, Lágymányoson és a Corvin-negyedben is jelentős volt az árak növekedése, 140 és 160 százalék közötti drágulás volt megfigyelhető.
Az adott évben gazdát cserélt lakások fajlagos átlag árának változása 2008 és 2019 között valamint a 2019-es árak közötti kapcsolat Budapest legnépszerűbb egyetemi helyszínein és azokhoz közel (Forrás: Takarék Index)A jelentős áremelkedésnek köszönhetően sokan kiszorulhattak a saját lakást vásárlók köréből, különösen a budapesti belső részeken. Az V. kerületben például 2019-ben már bőven meghaladta a 900 ezer forintot az átlagosan a lakásokért fizetendő négyzetméterár, míg Belső-Terézvárosban, a Corvin-negyedben és Belső-Erzsébetvárosban 800 ezer forint körül mozgott a fizetendő összeg.
Ez azt is jelenti, hogy egy kisebb, 50 négyzetméteres lakás átlagos árakon nagyjából 40 millió forintba került. Az egyetemi helyszínek közül szerencsésebb helyzetben volt, aki Óbudán, vagy a zuglói részeken szeretett volna lakáshoz jutni, de itt is 600-700 ezer forintot kellett fizetni átlagosan fajlagosan az otthonokért.
A vidéken tanuló és saját lakás vásárlását fontolgató egyetemisták valamivel szerencsésebb helyzetben vannak, itt, a még legdrágábbnak számító Gödöllő és Debrecen esetében is csak kevéssel haladta meg a 400 ezer forintot az átlagos négyzetméterár, míg a legolcsóbbnak számító Miskolcon már átlagosan valamivel több, mint 200 ezer forint feletti fajlagos árakon otthonhoz lehetett jutni. Az előbbi számok még inkább mutatják, hogy milyen nehéz lehet egy vidéki diák családjának lakást vásárolni a fővárosban.
A
lakásvásárlásnál nem csak az az érdekes, hogy mennyibe kerül az adott ingatlan,
de az is fontos kérdés, hogy hogyan változik az értéke a jövőben. A Takarék
Index elemzői megvizsgálták visszamenőlegesen, hogy milyen hozamot biztosított
egy 5 évre, vagyis pont az egyetemi időszakra történő lakásvásárlás az elmúlt
10 évben.
A számok azt
mutatják, hogy Budapesten két évet, 2008-at és 2009-et leszámítva pozitív
hozamokkal zárhatott az, aki 5 évre ingatlant vásárolt bármelyik kerületben.
Minél inkább a válság mélypontjához közelebb esett a vétel időpontja, a hozamok
annál magasabbak lettek. Vidéken azért kicsit már más volt a helyzet, ott
akadtak különbségek az egyes egyetemi helyszínek között. Míg például Győrben a
2008-as évet leszámítva pozitív hozammal zárult egy 5 évre történő
lakásvásárlás a lakásárak változásából adódóan, addig Miskolcon még a 2011-ben
vásárolt ingatlant sem érte meg feltétlenül eladni 5 év után.
A kollégiumi férőhelyet nem kapó, vagy oda költözni nem akaró diákok lakhatását mindenképpen meg kell oldani, ha nem vásárlással, akkor bérléssel. Ha a család számára a vásárlás is opciónak számít, vagyis kellő anyagi keret áll rendelkezésre, akkor alapvetően egy pénzügyi döntésről beszélhetünk, ahol a bérlés és vásárlás közötti választást több paraméter alapján lehet mérlegelni, melyek közül a lakásárakon és bérleti díj szinteken kívül, az egyik legfontosabb, hogy milyen hosszan tervez az adott városban élni a diák, vagyis meddig használja majd a lakást.
Kitolódtak az időtávok, hogy milyen időtávra érdemes lakást venni
Az előző évekhez képest jelentősen változott a kép a fedezeti időtávokat illetően, amiben a legnagyobb szerepet a lakásárak változására vonatkozó várakozások alakulása okozta, ami a piaci helyzet alapján jelentősen csökkent. Így tehát, míg tavaly 1,8 és 7,6 év között volt az az időtartam, amely felett a saját lakás vásárlása tűnhetett az olcsóbb megoldásnak Budapesten, a mostani adatok alapján ez jelentősen kitolódott, és 3,9-10 év között alakult.
Ha a vásárolt lakás egyik szobáját sikerül kiadni egy iskolatársnak természetesen pozitívabb a kép, a fedezeti időtáv 2,4 és 5 év között ingadozik kerülettől függően, a vásárlás azonban egy 3-3,5 év alatt megszerezhető BSc diploma esetében ezek alapján nagyon komoly elhatározást és körültekintést igényel.
A fedezeti időtávokat a Takarék Index elemzői a vidéki nagy egyetemi helyszínek esetében is megvizsgálták. Az eredmények azt mutatták, hogy a vidéki városokban a korábbi évekhez hasonlóan a fővárosihoz képest rövidebb időtartam esetén is meghaladhatják a bérlés költségei a vásárlásét, a fedezeti időtávok 2 és 4 év között ingadoztak, míg szobakiadással 1,4 és 2,5 év között alakultak. Ezek alapján
Miskolc és Pécs tűnt olyan helyszínnek, ahol akár 3 évre is biztosabban azt lehet mondani, hogy olcsóbb megoldás lehet a vásárlás, mint a bérlés.
Fontos azonban
megjegyezni, hogy jelenleg bizonytalanabb a lakásárak alakulása a következő 5
év során, illetve a vétel melletti döntés előtt még több tényezőt is érdemes
figyelembe venni, és mérlegelni az egyéb esetleges kockázatokat. Szintén igaz
ugyanakkor, hogy nem csak az egyetemi tanulmányok ideje alatt lehet használni a
lakást, vagyis akár 5-10 évre is szükség lehet az ingatlanra, így magasabb
fedezeti időtávok esetén is a vásárlás felé billenhet a mérleg nyelve. Illetve
egy jó munkaerőpiaci lehetőségekkel rendelkező helyszínen a kiadásra is jó
lehetőség nyílhat, ha saját használatra már nincs is szükség a lakásra.
Az index
készítői arra is felhívják a figyelmet, hogy a bemutatott számítások, a piaci
átlagok és tipikus értékek mentén készültek, vagyis az egyedi ingatlanok
alapján számított értékek ezektől akár jelentősen eltérhetnek.
Járványhatás, Airbnb-szigorítás
Az idei év számos változást hozott az előző évekhez képest. A koronavírus-járvány miatt például Budapesten könnyebb helyzetben lehetnek a bérleményt kereső egyetemisták, az elmaradó turisták miatt ugyanis sokan a korábbi rövid távú bérbeadás helyett a hosszabb időtávra történő kiadást választhatják. Ráadásul
komoly változást hozhat a piacon az Airbnb szigorítás is, ami év közben szintén sokakat terelhet a hosszabb távú lakáskiadás irányába.
A kollégiumokkal kapcsolatban is több a bizonytalanság, az ELTE esetében például már be is jelentették, hogy a fertőzésveszély elkerülése érdekében csökkentik az egy kollégiumi szobában lakók számát. De elképzelhető, hogy lehetnek olyanok, akik eleve a nagyobb biztonságérzet miatt inkább bérelnének lakást a kollégiumi elhelyezés helyett, illetve viszonylag távolabbi helyszínekről is inkább a bejárást választhatják a diákok.
Ugyanakkor a tavaszi tapasztalatok alapján az egyetemek készülnek az online oktatási formákra az őszi félévre is, például a külföldi hallgatók esetében.
A kínálati bővülés, illetve a kereslet visszaesése pedig a bérleti díjak mérséklődésének irányába is hathat, ami akár a korábbi fedezeti időtávokat tovább növelhet.
A bérleti díjak mérséklődéséről már most is többen beszámoltak.
