Lassú kilábalásra számítanak az európai bankok ingatlanfinanszírozási vezetői. Várakozásuk szerint a szállodai és kiskereskedelmi ingatlanhitelek sokkal jobban megszenvedik majd a krízist, mint az iroda vagy más eszközkategóriában folyósított banki kölcsönök, ugyanakkor többségük szerint összességében 10 százalék alatt maradhat a válsághoz köthető értékvesztés. Többek között ezek a megállapítások emelhetők ki a KPMG 2020 őszén megjelenő éves kiadványának – járványspecifikus kérdésekre vonatkozó – előzetes elemzéséből.
A Property Lending Barometer (PLB) a KPMG rendszeresen végzett és közzétett felmérése, amely immár 10 éve nyújt átfogó képet a banki ingatlanfinanszírozásról. Az idei, május és június vége között végzett kutatásban több, mint 60 bank vett részt, döntően Közép- és Kelet-Európából, köztük Magyarországról. A felmérést 11 országban – Bulgária, Ciprus, Csehország, Finnország, Hollandia, Horvátország, Lengyel-ország, Magyarország, Románia, Szerbia és Szlovákia – végezték a szakértők.
A 2020-as felmérés egy speciális részt is tartalmaz, amely a koronavírus banki ingatlanfinanszírozásra gyakorolt hatásait vizsgálja. A felmérést végző szakemberek feltételezték, hogy a válaszadók nem lesznek annyira magabiztosak, hogy egyetlen gazdasági forgatókönyv mellé tegyék le a voksaikat, így lehetőséget kínáltak számukra, hogy a megvalósulás általuk becsült valószínűségét adják meg az egyes kilábalási szcenárióknál az „L”, „U”, „V”, „W”, „szaxofon” vagy „Nike-pipa” alakú görbék közül akár többet is megjelölve.
A legnépszerűbbnek ezek közül az „U” és a „Nike-pipa” alakú görbe bizonyult,
fej-fej mellett végezve (27-27 százalék). Közös vonásuk, hogy az általuk leírt kilábalási forgatókönyv eleinte lassabb és hosszabb idő telik el, mire a gazdaság teljesítménye jelentősen javul.
Ezeket követték népszerűségben a „W” és „V” alakú görbék 17 százalék és 13 százalékkal, míg a legpesszimistább forgatókönyvekre, nevezetesen az „L” és a „szaxofon” alakú görbékre, amelyek elnyújtott stagnálást jeleznek előre, a válaszadók kevesebb, mint 10 százaléka voksolt. A válaszadók bizonytalanságát jelzi, hogy a megkérdezettek 90 százaléka legalább két forgatókönyvet jelölt meg.
Míg a legtöbb országban a felmérésben résztvevő bankok között viszonylag vegyes kép rajzolódott ki a gazdasági kilátások tekintetében, Hollandiában a „Nike-pipa” (a mélypontot követő lassú és egyenletes növekedés) dominált, a megkérdezett banki vezetők 63 százaléka osztozott ezen a jövőképen.
A résztvevő magyar bankok ingatlanfinanszírozási vezetői mintegy 30 százalék valószínűséget adnak az „U” alakú kilábalásnak, amelyet közel azonos értékkel követett a „V” és a „W” alakú szcenárió. A más országokban népszerű „Nike-pipa” Magyarországon csak a negyedik helyet érte el.
Hogy mennyit változott a világ egy év alatt, azt jól mutatja, hogy a 2019. júliusi szintén a KPMG által készített vezetői felmérésben még a klímaváltozás szerepelt a legnagyobb kockázatként a világban.
Alacsony értékvesztés az ingatlanhitelezési portfóliókban
A PLB koronavírus specifikus része az ingatlanhitelezési portfóliók jövőbeli kilátásaira is rákérdezett. Itt a felmérés koordinátorai arra keresték a választ, hogy milyen mértékű értékvesztést várnak saját országukban a bankok az ingatlanfinanszírozási portfóliókat illetően.
A hitelportfóliók minőségromlására vonatkozóan a válaszadók többsége úgy vélte, hogy 5 százaléknál magasabb lehet az értékvesztés a szállodai (a megkérdezettek 78 százaléka), illetve a kiskereskedelmi (60 százalék) ingatlanok esetében, míg az ipari és logisztikai ingatlanok (77 százalék), irodák (67 százalék) és alternatív ingatlaneszközök (57 százalék) esetében 5 százalék alatt marad a várható értékvesztés.
Figyelemre méltó, hogy a válaszadók egyharmada valószínűsít 20 százaléknál magasabb értékvesztést a szállodák esetében,
míg az egyedüli olyan eszközcsoport, ahol egyik bank sem számít 20 százalék feletti értékvesztésre, azok az irodák voltak. Közel kétharmaduk számolt 3-10 százaléknyi céltartalékképzés szükségével a kiskereskedelmi ingatlanportfólióknál, míg minden negyedik válaszadó 10 százalék feletti szintet jelölt meg. A lengyel bankok a legpesszimistábbak a kiskereskedelmi ingatlanok tekintetében, szerintük átlagosan 14 százalék feletti értékvesztéssel kell számolni ezeknél a portfólióknál.
A magyar válaszadók a szállodák, az irodák, valamint az ipari és logisztikai ingatlanok esetében valamivel kedvezőbbnek ítélik a helyzetet, mint a nemzetközi átlag.
Szállodákra vonatkozóan a megkérdezettek 71 százaléka vár 5 százaléknál magasabb értékvesztést (átlag: 78 százalék). Irodák esetében 86 százalékuk, az ipari és logisztikai ingatlanok vonatkozásában pedig minden válaszadó 5 százaléknál alacsonyabb értékvesztést vár (átlag 67 százalék, illetve 77 százalék). Kiskereskedelmi ingatlanoknál és alternatív ingatlaneszközöknél a válaszadó magyar bankok véleménye kedvezőtlenebb az átlagnál: előbbiek esetében kétharmaduk számít 5 százaléknál nagyobb értékvesztésre, utóbbiaknál pedig háromnegyedük (átlag 60 százalék, illetve 43 százalék).
Viszonylag magas arányt képviseltek a válaszadók körében (39 százalék) azok, akik szerint a járvány általános hatásai (például a távolságtartásra és az otthoni munkavégzésre vonatkozó szabályok) nem változtatnak (vagy akár növelik is) az irodahelyiségek iránti keresleten, míg 31 százalék igénycsökkenést vizionált, 30 százalék pedig nem tudta megítélni.
A ciprusi és cseh banki vezetők többsége úgy véli, hogy nem lesz keresletcsökkenés (vagy akár ellenkezőleg, az igények növekedni fognak), míg a bolgár, a holland és a magyar banki válaszadók többsége keresletcsökkenéssel számol.
A járvánnyal kapcsolatos kérdések közül a legnagyobb egyetértés a hitelfelvevők járvány utáni üzleti stratégiáinak tekintetében alakult ki: a megkérdezettek 77 százaléka gondolta úgy, hogy a jövőbeli potenciális hitelfelvevőkkel kapcsolatos finanszírozási döntéseknél meghatározó tényező lesz, hogy az adott hitelfelvevő üzleti modellje hogyan képes a járványügyi helyzeteket kezelni. Magyarország vonatkozásában ez a mutató 86 százalék.
Nem mindenki optimista
Andrea Sartori, az Ingatlan-, Szabadidős és Turizmusfejlesztési Csoport közép-kelet-európai vezetője, egyben a jelen felmérés vezetője úgy vélekedik: „Egy elhúzódó globális gazdasági válság, amelyet a vásárlóerő csökkenése és a viharos vizeken evező vállalkozások számának növekedése kísér, minden ingatlankategóriát érinthet és jelentősen magasabb értékvesztéshez vezethet az elkövetkező 12-18 hónapban, mint a felmérésben résztvevő banki vezetők által becsült 10 százalék alatti mérték.”
