Aki úgy vette észre, kevesebb nagy társasház épül idén Budapesten, jól látta. A befektetők kivárnak, és úgy tűnik, a vevők is: tízéves mélyponton a lakáspiac.
Negatív irányba fordult a lakáspiac 2023-ban, eljött a korrekció ideje – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a szervezet szerdai sajtóeseményén. Az előzetes becslések alapján 13 százalékos forgalomcsökkenés volt tavaly, ami 140 ezer tranzakciót jelent. (A pontos KSH-adatok novemberben jelennek meg.) Az OTP-nél úgy látják, negyedévről negyedévre gyorsul a forgalomcsökkenés üteme, főként tavaly augusztustól.
Az idei első negyedévben már 31 százalékos volt a visszaesés éves alapon.
Az eddigi lendülethez hozzátettek a lakástámogatások, amik év végéig részben kifutnak, vagy megszűnnek. „2018-tól szinte kizárólag az állami támogatások hajtották a lakáspiacot. 2023 a kivárás éve a piacon, mert várhatóan több évre elnyúlik a korrekció. Látványos, nagy arányú fellendülés 2024-ben sem lesz” – mondta Valkó.
2023-ra összesen 100 ezer tranzakciót várnak, ami tízéves viszonylatban negatív rekordnak számít. Ez durva visszaesés a tavalyelőtti évhez képest, amikor a járványügyi intézkedések mellett még 160 ezer tranzakcióval pörgött a piac.
A legkapósabb ingatlanok az egy-kétszobás, 50 négyzetméter körüli lakások, illetve a 70-90 négyzetméter közötti családi házak.
Továbbra is előfordul egy-egy ingatlannál, hogy a vevők licitálnak rá.
Ez főként a belvárosi, V. kerületi ingatlanokra jellemző – mondta Dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezető igazgatója. A pesti belvárosban már tavaly is 1,265 millió forint volt az átlagos négyzetméterár, azóta pedig tovább növekedhetett.
Nem válság, korrekció
Az első negyedévben átlagosan 1,2 százalékkal nőttek az ingatlanárak Magyarországon – legalábbis nominálisan, az MNB szerint. Ez alacsonynak tűnhet, de az Európai Unióban a második legmagasabb érték. Az ingatlanok reálértéke viszont drasztikus és gyorsuló ütemben csökken: 2022 és 2023 első negyedéve között 16,5 százalékkal esett vissza egy átlagos magyar ingatlan reálértéke. A tavalyi utolsó negyedévhez képest idén Budapesten és a nagyvárosokban folytatódott az nominálár-növekedés, a községekben viszont csökkentek az árak.
A 2008-2013 közötti, 37 százalékos reálérték-csökkenéshez hasonlóra nem kell számítanunk – mondta Valkó. Ebben a devizahitelekkel, globális gazdasági válsággal terhelt időszakban a lakások nominálértéke is jelentősen, 21 százalékkal visszaesett. Nagy összeomlás most nem várható, az idei év folyamatait inkább korrekciónak nevezi az OTP elemzője. A befektetési céllal vásárlók száma is csak minimálisan csökken: Budapesten a vásárlók harmada, vidéken a negyede továbbra is befektetésként vesz ingatlant.
Az MNB túlértékeltség-mutatója is csökken: Budapesten 3, országos átlagban 9 százalékos a lakások túlértékeltsége. (A jegybank ezt a jövedelmek, a kamatszint, a forintárfolyam és az építkezések száma alapján számítja ki.) Tavaly ez a szám még a 20 százalékot is elérte.
Az alkuszint ennek megfelelően tavasszal 6,5 százalékon tetőzött. A nyári értékről Valkó csak annyit mondott, csökkent, a pontos számot jövő héten hozzák nyilvánosságra. A családi házak árából jellemzően többet tudtak alkudni a vevők, mint a lakásokéból.
Szabadesés
Az építőipari beruházók nem látják fényesen a jövőt: az idei első félévben 39 százalékkal csökkent az építési engedélyek száma a tavalyi első félévhez képest. Az éppen épülő lakások száma pedig 19 százalékkal csökkent.
A budapesti újlakás-piac különösen mélyrepülésnek indult 2023-ban. Az első félévben 1600 új társasházi lakást adtak el, és 1600 új lakás jelent meg a kínálati oldalon is.
Az eladások száma 60 százalékos visszaesést jelent a tavalyi első félévhez viszonyítva, a kínálati oldalon pedig harmadával kevesebb lakás jelent meg idén, mint tavaly júliusig.
Idén Budapesten kilenc 50 lakásnál nagyobb projekt futott az első félévben, közülük négy 100 lakásnál is nagyobb. Tavaly a legalább százlakásos projektek száma 20 volt. A már átadott, de még eladatlan lakások száma Budapesten 820 volt az első félév végén, ami soknak tűnhet az elmúlt években megszokott 400 körüli számhoz, de a 2012-2013 körüli háromezres, vevőre váró lakásállománnyal nem összevethető.
Az előrejelzések szerint 2024-ben összesen 4800 lakást adhatnak át a fővárosban. A jelenleg a piacon lévő budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 1,3 millió forint, a 2024-2025-re meghirdetett lakások pedig 1,5 milliós négyzetméteráron futnak.
Elment a kedvünk a hiteltől
A lakáshitel-piac szintén bezuhant. „A tavalyi 1200 milliárd forint helyett idén 500-600 milliárd forint körül alakulhat a lakáshitel-piac. A szabad felhasználású hiteleknél nem látható csökkenés, továbbra is havi 12-15 milliárd forint az állomány” – mondta Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitel-csapatának szakmai vezetője.
A CSOK-kal kapcsolatban még több a kérdés, mint a válasz. A városi CSOK helyébe még egyáltalán nem lehet tudni, mi lép jövőre, ezért sokan kivárhatnak. A városokban folyósított lakáshitelek 48 százalékához tartozott CSOK-hitel, sőt, az OTP által folyósított lakáshitelek 56 százaléka városi CSOK volt 2023-ban. Ennek többségét használt lakás vásárlására vették fel. Kasziba úgy látja, a városi CSOK megszűnésével nagy hiány keletkezik a hitelpiacon.
A zöldhitel leginkább az építkezőket és az újlakás-vásárlókat érdekli: az igénylők 43 százaléka építkezéshez vette fel. „Kevés a korszerűsítő ügyfél: van, aki kivár, van, aki nincs tisztában azzal, hogy kisebb beruházásokkal a saját életszínvonalát és az ingatlan értékét is növelni tudja” – mondta Kasziba. A panelházak homlokzati korszerűsítése, nyílászáró-cseréje pedig akár már 1-5 év alatt megtérülhet Vései Eszter építészmérnök, energetikus szerint. „Egy jó közös képviselő meg tudja győzni a homlokzati korszerűsítésről, a nyílászáró-cseréről a lakókat. Például, az óbudai faluház teteje is tele van napkollektorral” – mondta Vései. Ez Magyarország legnagyobb panelháza.
Mi számít zöld ingatlannak?
Az energetikai tanúsítványán legalább BB-s minősítésű ingatlanok tekinthetők zöldnek, amelyeknek a fogyasztása 80kW/kWh/nm/év. Használt, régi építésű ingatlant is fel lehet újítani zöldre, amihez 30 százalékos fogyasztáscsökkenést kell elérni. „Ekkora csökkenést el lehet érni egy egyszerű hőszivattyúval. Illetve egy Kádár-kocka esetében már padlásszigeteléssel is” – mondta Kasziba.
Mikor indul újra a piac?
Azt, hogy a korszerűsítés megéri, a piac is visszaigazolta. Az átlagfogyasztás alatti rezsijű ingatlanok ára nagyobb arányban növekedett 2022-ben, mint a többi lakásé. „A tavalyi negyedik negyedévben sokan tettek kis lépéseket az energiahatékonyabb otthon felé, de az energetikai tanúsítványok alapján továbbra is siralmas a magyar ingatlanok állapota” – mondta Valkó. Az üvegházhatású gázok kibocsátása a magyar ingatlanok esetében az EU-s átlag felett van, és növekszik. De egyre többen nyitottak a hőszivattyús fűtésre azt látva, hogy ezeket az ingatlanokat könnyebben tudják eladni.
Valkó szerint már a jövő év második felében megmozdulhat a lakáspiac, addig tarthat a korrekció.
