Lassuló és gyorsuló piacok, jó és rossz befektetések. És a kikerülhetetlen kérdés: 2024-ben nagyobbat fog esni az ingatlanpiac, mint a 2008-as válság után? Visszajáró, a Forbes.hu hétvégi sorozata. Minden héten összefoglaljuk, mi történt – vagy mi vár a pénztárcánkra.
Ekkora esésre senki nem számított
Megjöttek a KSH 2023-as adatai Magyarország ingatlanpiacáról. Ezekből a számokból nem csak a tavalyi és az idei év tendenciái rajzolódnak ki, de a következő évek ingatlanpiacáról is megtudhatunk értékes információkat.
Tavaly 9 százalékkal kevesebb lakás épült, mint 2022-ben.
Összesen 18 647 darab, ami öt éves negatív rekord. Ez a folyamat alapvetően a megyeszékhelyeket érintette, ott 29 százalékos volt a csökkenés. Budapestet ez a probléma nem érintette, sőt, 2 százalékkal több lakást is adták át a fejlesztők a fővárosban tavaly, mint két évvel ezelőtt.
Az átadott otthonok összetétele is jellegzetes. Kétharmaduk eleve a piacra készült, ez az arány a 2000-től vezetett statisztikában még soha nem volt ilyen magas. Budapesten a helyzet még extrémebb, tízből átlagosan kevesebb, mint egy lakás készül saját használatra.
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője ezt azzal magyarázza, hogy a magánépíttetők sokkal hamarabb és érzékenyebben reagáltak a romló gazdasági kilátásokra. Ők már 2022 végén, 2023 elején fékeztek, legtöbbször el sem indították kérdéses beruházásaikat. Velük szemben a vállalkozóknak a korábban induló, de lassabban kifutó projektjei nagyobb súlyt nyerhettek a tavalyi termésben.
Megdőlt egy huszonöt éves rekord, aminek nem szabadott volna
Az átadott épületek száma és aránya sokatmondó, ennél azonban fontosabb, hogy hány építési engedély lett kiadva az adott évben, ebből a következő évek tendenciáját olvashatjuk ki.
Nem rózsás a helyzet. 2023-ban 39 százalékkal volt alacsonyabb ez a szám, mint egy évvel korábban,
Budapesten 41 százalékos a csökkenés.
Ehhez hasonló sokk a 2008-as válság és a koronavírus közben volt tapasztalható, bár a 2023-as beszakadásnál egyik válság sem produkált nagyobbat. Miután kiszálltak a kisebb befektetők, most kiszálltak a nagyok is, 2024 jó eséllyel az ingatlanpiaci oldalazás éve lesz.
Eddig jó biznisz volt, most már nem az
Gyurcsik Attilának a Forbes.hu héten megjelent írása tankönyvszerűen levezette a 2022-ig tartó ingatlan-bumm gazdaságtanát és a 2023-ra megváltozott gazdasági környezet következményeit.
A magyar ingatlanpiac alulértékeltségének korrekciójaként is értelmezhető volt az elmúlt évtized drágulása, a standardnak számító 5 százalékos hozamot a drágulás következtében érte csak el a piac.
A magas hitelek, a várható árnövekedés hiánya és az ingatlan árához képest mért alacsony hozam 2024-re tökéletesen lefejezte az ingatlanpiacot, Gyurcsik számításaiból is jól látszik, hogy egy átlagosnak mondható 4%-os albérleti díj, egy várhatóan 4%-os éves áremelkedés egy 8%-os THM-mel
csupán 6%-os hozamot tud biztosítani tőkearányosan,
aminél bizonyára talál az ember jövedelmezőbb, de emellett kevésbé kockázatos és kevésbé költséges befektetést.
Olcsó az albi? Legtöbben alig bírjuk kifizetni
Nem véletlenül érzel te is hasonlót. Az albérletek bérleti díja és az ingatlanok ára, mint eszköz és hozam, kapcsolatban állnak, ám nem ez az egyetlen szempont, ami alapján megítélhetjük az albérletünk árfekvését.
A The Economist végzett számítást, ami az albérletek költségét a fizetések színvonalához hasonlította. Az indexet szellemesen Carrie Bradshaw-ről, a Sex és New York sztárjáról nevezték el – írtuk meg a Forbes.hu-n.
Az index az egyszobás lakások albérleti díját és az átlagfizetések 30%-át hasonlítja össze, Carrie szerint ugyanis ennyit érdemes albérletre költenünk. A budapestihez hasonló helyzethez Svájctól Törökországig nem akad.
Az index értéke akkor lesz 1, ha az adott városban az átlagos jövedelem annyi, hogy abból elég 30 százalékot költeni a havi bérletidíjra egy egyszobás lakás esetében. Ha ennél nagyobb a szám, akkor drágább az ideálinál a lakhatás, ha pedig alacsonyabb, akkor megfizethetőbb. Az eredmény lesújtó.
A 35 Európa-szintű nagyváros közül arányaiban a budapesti albérletek a legdrágábbak.
Ezt a folyamatot a befagyott építőipar nem igazán fogja korrigálni, jobb helyezést kizárólag reálbérnövekedéssel lehetne elérni: erről a KSH friss adatai alapján cikkeztünk a héten, itt.
Volt, aki jó lóra tett
Az Nvidia részvényesei valószínűleg nem aggódnak sem az albérlet-, sem az ingatlanárakon. A tőzsdék legújabb sztárja lassan részvényenkénti 800 dolláros árfolyamnál jár, teljes piaci értéke pedig meghaladja a 2 ezer milliárd dolláros szintet.
Nem túlzás azt állítani, hogy mára a bolygó legfontosabb cégévé vált a kaliforniai processzor-nagyhatalom. Még nem pukkant ki az MI-lufi, de nem is tűnik úgy, mint, ami ki fog. Nvidia híreink napról napra. Érdemes ugyanakkor elolvasni Jónap Richárd, a Concorde részvénypiaci stratégájának elemzését is a chipgyártó kilátásairól. Igaz ugyan, hogy az Nvidia egy pénznyomda most, de a fák nem nőnek az égig, még ha ezt most mindenki el is hiszi.
