A tavalyi visszaesés után 2021-ben az ingatlan-adásvételek számának növekedésére és az újlakás-építések felfutására számítanak a Takarék Index elemzői. Előrejelzésük szerint az elmúlt évekhez viszonyítva visszaesik a befektetési célú ingatlanvásárlás, a bérlakáspiac pedig nehezen talál magára, az első félévben nem emelkednek a bérleti díjak.
Jön a lakásépítési hullám
A tavalyi visszaesés után idén az ingatlan-adásvételek számának növekedésére és az újlakásépítések felfutására számítanak a Takarék Index elemzői is, akik szerint ezt az állami családpolitikai intézkedések is támogatják. A gazdaság helyreállásának gyorsaságától függően a lakásárak átlagos változása -2 és +4 százalékos sávban mozoghat. Előrejelzésük szerint az elmúlt évekhez viszonyítva visszaesik a befektetési célú ingatlanvásárlás, a bérlakáspiac pedig nehezen talál magára, az első félévben nem emelkednek a bérleti díjak. Mivel ismét 5 százalékra csökkent az új lakások áfája, az eddig kiváró fejlesztők elindíthatják új beruházásaikat, így a következő években ismét nőhet a lakáspiaci kínálat. Az 5 százalékos áfakulcs 2026-ig alkalmazható a 2022 év vége előtt építési engedélyt kapott építkezésekre, ami ismét egy hullámot generálhat a lakásépítésekben – jegyzik meg. A tavaly év végi Lakáspiaci Riport adatbázis szerint bőven több mint 6000 lakás elkészülése várható Budapesten, miután sok projekt csúszott, és nem készült el 2020-ban. A Takarék szakértői szerint 2022-re már lényeges visszaesést mutattak a számok, ugyanakkor az idén elindított beruházások ezen még változtathatnak. A 2021-ben átadni tervezett otthonok jelentős részét már eladták, csak valamivel több mint 3000 lakást kínáltak tavaly év végén. Az idén piacra lépő beruházásokban építendő otthonok azonban növelik majd a kínálatot, de a beruházások elindítására az év elején még hatással lehet a járvány, a bizonytalanabb vásárlók miatt átmenetileg kisebb kereslet következtében későbbre tolhatják az építkezések indítását a fejlesztők.
Jön a lakásépítési boom. Fotó: 贝莉儿 NG / Unsplash
A kínálat szempontjából a másik fontos szempont, hogy miként alakul a most még a koronavírus-járványra tekintettel moratóriummal védett jelzáloghitelesek helyzete. Kényszerértékesítésekre várhatóan 2022-ig nem kerül sor, de kérdés, hogy az esetleg munkájukat elvesztők saját maguk mekkora volumenben kezdik el értékesíteni az ingatlanjaikat.
Lakást csak óvatosan
A világjárvány nyomán tavaly visszaesett a gazdaság, és a koronavírus még idén is meghatározza a gazdasági helyzet alakulását, a munkaerőpiaci folyamatokat, valamint a bérnövekedés ütemét. Ugyanakkor a finanszírozási környezet továbbra is kedvező, a kamatok csökkentek 2020-ban, és drasztikus emelkedésre idén sem kell készülni. Tavaly visszaesett a kihelyezett hitelek összege, idén a hitelkihelyezés azonban már erősebb lehet. Szintén élénkítik a keresletet az állami támogatások új elemei elemek, amelyek egyaránt segítik az új és használt lakást vásárlókat.
A 2021-es lakáspiaci kereslet szempontjából kulcsfontosságú a járványhelyzet alakulása, és a védőoltások tömegessé válása. Összességében az elmúlt időszakban növekedett a bizonytalanság a vásárlók között, ezért óvatosabbak lehetnek a lakáskeresés során.
Még nem állt össze a kép, óvatosak a befektetők. Fotó: Sebestyén László
A befektetői kereslet az elmúlt évekhez képest mérsékeltebb lehet 2021-ben, a befektetők még kivárhatnak, főként az év első felében. 2020 decemberében például a Duna House előzetes adatai szerint a fővárosban a befektetők aránya 36 százalékot tett ki a vásárlók között, míg egy évvel korábban arányuk még 45 százalékos volt. Ugyanakkor, ha a nyáron véget ér a járvány, ismét élénkülhet az érdeklődés a részükről a lakáspiac iránt. A kivárást támasztja alá az is, hogy mindössze az eladók 4 százaléka mondta azt, hogy korábbi befektetését értékesíti. Az előző évek nagyarányú lakásár-növekedése jelentős hozamot biztosított a lakásba fektetőknek, így vélhetően nem az átmeneti keresletcsökkenés idején akarják értékesíteni korábbi befektetésüket. Másrészről bízhatnak abban, hogy a bejelentett családtámogatások piacélénkítő tényezőnek bizonyulnak 2021 második felétől, vagy még inkább 2022-től.
Drasztikus árcsökkenés biztosan nem lesz
Az árak drasztikus csökkenését egyelőre megakadályozza a fizetési moratórium, ami védelmet jelent a járvány által leginkább érintett szektorokban dolgozóknak, így elkerülve az ingatlanok tömeges piacra kerülését. A már meglévő és az új lakásvásárlási támogatásoknak köszönhetően a járvány elmúltával a lakáspiaci kereslet és így a forgalom is élénkülést mutathat.
A lakásárak alakulásáról egyelőre nagyon nehéz pontos előrejelzést adni, hiszen a járvány lefutása alapvetően befolyásolja a gazdasági helyzet alakulását. Egyelőre sávos becslések állnak rendelkezésre, amelyekben sok a bizonytalanság. A vírushelyzetben fellélegzést majd csak a tömeges oltás jelent, az előzetes bejelentések szerint addig velünk maradnak a korlátozó intézkedések. Ennek megfelelően 2021 első negyedéve, illetve első féléve még gyenge lehet a hazai lakáspiacon is, de aztán a bejelentett támogatásoknak köszönhetően ismét erőre kaphat a piac. Éves szinten -2 és +4 százalék közötti változással számolnak a Takarék Index elemzői a járványhelyzettől és az azt kísérő gazdasági károktól függően az idei évben, feltételezve, hogy a második félév már a járványhelyzet jelentős javulását hozza, és a korlátozásokat feloldják.
A lakáspiac alakulása azonban területileg különbségeket mutathat, annak megfelelően, hogy az adott helyszínt mennyire érintette súlyosan a járvány. A budapesti belváros például gyengébben szerepelhet, míg az agglomerációs települések helyzete kedvezőbb lehet. Szintén gyengébb lehet 2021 azokon a területeken, ahol a szolgáltató szektorban dolgozók nagyobb arányt képviselnek, és a már november óta tartó korlátozások miatt jelentős bevételkieséssel szembesülnek, amit az év további részében, például nyáron sem sikerül pótolni.
A távmunka is megkeveri a lapokat
A home office a lakáspiacra is hatással van. Fotó: Andrew Neel // Unsplash
A Takarék szakértői szerint a távmunka elterjedésének hatására hosszú távon gyökeresen átalakulhat a monocentrikus városok (ilyen Budapest is) lakáspiaca. Ha a központi városnegyedben túlsúlyba kerülnek a távmunkát választó vállalatok, a centrum közelségének lokációbeli előnyei (amely az ingatlanárakban szignifikánsan megmutatkozik) eltűnhetnek, felértékelődhet a kevésbé zsúfolt külváros és az agglomeráció.
Ugyanez igaz lehet országos szinten is. A drága helyszíneket ugyanis korábban azért választották a lakásvásárlók, mert ott lehetett jól fizető munkahelyeket elérni. Az elmúlt években ez tükröződött is a lakásárak alakulásában, a kereslet a kedvező munkaerőpiaci feltételeket biztosító fővárosban és vidéki nagyvárosokban volt a legnagyobb, itt emelkedtek leginkább a lakásárak. Az otthoni munkavégzés terjedésével azonban a munkahelyek közelsége kevésbé bizonyul fontos kérdésnek, heti pár nap bejárás vállalható távolabbról is.
Borítókép: Brandon Griggs / Unsplash
