Folytatódik a bajba került hotelek értékcsökkenése, de még nem érte el azt a szintet, hogy beindítsa a tömeges felvásárlásokat. Nagyobb arányú adásvételek 2022-ben jöhetnek. A felújítást tervező tulajdonosoknak a súlyos építőipari gondok miatt halasztaniuk kell a munkákat, az üzemeltetésben viszont új trendek jöttek.
Sokkal nagyobb a baj a magyar hotelek piacán, mint amit 6–8 hónappal ezelőtt jósoltak a szakemberek. Az ágazat teljes felépülését már nem 2023-ra, hanem 2024–2025-re teszik – derül ki a VLK Cresa tanácsadó cég Forbes.hu-nak eljuttatott közleményéből.
Nagyon sok múlik azon, hogy lesz-e újabb vírushullám és az milyen mértékű és lefutású lesz. A nemzetközi szabadidős és üzleti turizmusnak jobban kitett Budapest (akárcsak Bécs vagy Prága) sokkal nehezebben küzdheti ki magát a válságból, mint a vidéki hotelek és resortok, illetve azok a városok ahol van komoly belföldi kereslet. Utóbbi kettőnél magas a hazai és a helyi kereslet aránya. Ha nem lesznek újabb belső korlátozások, ezek könnyebben ledolgozhatják veszteségeiket.
A fővárosi hotelek értékét nagyban befolyásolja, hogy milyen gyorsan alakulnak ki az Európai Unióban a rendezett és átlátható utazási szabályok.
A beruházók a járványhelyzet miatt itthon tovább lassítottak, a projekt elején tartó vagy nem kiemelt övezetbe tervezett szállodák építésével kivárnak vagy újratervezik az egész folyamatot. A munkaerőhiány és az építőanyagok drágulása is lassítja a folyamatot.
A belváros és a Duna-part stabil
A nagyobb Duna-parti és belvárosi szállodák stabilak, komoly a befektetői érdeklődés is irántuk, de nincs eladási nyomás a tulajdonosokon. Gyors értékesítésről még a bajba jutott hotelek esetében sem beszélhetünk, mert alacsony a kereslet és túl alacsonyak a felajánlott vételárak.
Nagyobb tranzakciókra inkább 2022-ben, ott is inkább a második félévtől lehet számítani. A hitelmoratórium és az utazási kereslet együttes alakulása fogja ezt nagymértékben meghatározni.
A belvárosi szállodákon nincs eladási nyomás. Fotó: Sebestyén László
Fontos változás, hogy a másodlagos lokációk és a gyenge műszaki állapotú ingatlanok leértékelődőben vannak, a harmadlagos lokációkban található hoteleknél és rosszul karbantartott szállodáknál egyre gyakrabban merül fel az alternatív hasznosítás.
Ez nemzetközi gyakorlat. Több ilyen ingatlanból lehet kollégium vagy munkásszálló.
Budapest ebben a tekintetben nem egyedi eset, Bécsben is Prágában is vizsgálják a tulajdonosok, miből lehetne lakóház vagy más funkciójú ingatlan.
Van, amit komoly árengedménnyel sem visznek
A hazai piachoz még mindig óvatosan állnak hozzá a befektetők. A belvárost továbbra is keresik, de már nem erőltetik a komplett átépítést igénylő ingatlanok megvételét, még akkor sem, ha jelentős árengedménnyel kínálják azokat. Érzékelik a kivitelezési költségek emelkedését, emellett még túl sok a bizonytalanság a turisztikai keresletben ahhoz, hogy ilyen projektekbe kezdjenek.
Az is visszatarthatja őket, ha egy megkezdett projektnél már nem kivitelezhető a lakó-vagy irodafunkcióra váltás. A telkekhez hasonlóan stagnál a belvárosi átalakítandó épületek, műemléképületek piaca is. Közülük sok áll, a tulajdonosok nem igazán engednek az árból, kivárnak.
A megtérülési mutatók becslésekor a 2019 év végi teljesítmény 80 százalékát veszik a jövőbeni reális teljesítmény alapjául és azzal számolnak, hogy a következő két év eredménye közel nulla lesz, és 5-6 helyett 6-7 százalék lesz a hozam. Ez egyértelmű jelzés arra vonatkozóan, hogy az értékbecslések során komoly értékcsökkenések lesznek.
Kelet-Európában körülbelül 20 százalékos átlagos értékcsökkenést tapasztalni.
Budapest helyett inkább Barcelonában költenek a befektetők
A nagyot eső európai piacokon már elindultak a tranzakciók. A nemzetközi és helyi befektetők egyre több olasz, spanyol, francia város hoteleit vásárolják. Mivel Budapestnél a kockázat és a hozam aránya nem megfelelő a magyar fővárost korábban célzó nemzetközi befektetőknek, ezért most inkább a nyugat-európai nagyvárosok felé fordultak.
Például szívesebben szállnak be nyugat-európai fővárosok szállodáiba, barcelonai, amszterdami hotelekbe vagy nagyobb német városok szállodáiba. Ezeknek a piacoknak a visszarendeződését gyorsabb lefutásúra teszik.
Borítókép: Nastya Dulhiier // Unsplash
