Az ingatlanbefektetési volumen a koronavírus-járvány alatti szintre esett vissza, az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el.
A koronavírus-járvány után megindult látványos bővülési trendet megakasztotta az ukrajnai háború, az energiakrízis, a világszerte megugró infláció, a gazdasági teljesítmények visszaesése, a recessziós félelmek erősödése, továbbá a monetáris szigorítások – összegezte Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke. Az ingatlanbefektetési terület így több szempontból is felemás évet zár. Az év eleji optimizmust a bizonytalanság váltotta fel, az egyes szegmensek teljesítménye pedig nagyon eltérő. Míg néhány területen szinte „megállt az idő”, például a logisztika és az irodapiac kifejezetten jól teljesít.
A magas infláció, az emelkedő kamatok és a romló reálgazdasági kilátások nem kedveznek a szektornak
- A koronavírus-járvány kitörése előtt, 2019-ig 5 éven át töretlenül szárnyalt az ingatlanfejlesztési piac, amely 2019-ben rekord évet zárt, 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal, a covid alatti 2020-as gyengélkedés után 2021-ben újra erőre kapott, 20 százalékkal bővült. Ezt a lendületet törte meg a mostani krízis.
- az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el; az első háromnegyedévben szűk 700 millió euró volt a befektetési forgalom, lényegesen alacsonyabb a vártnál és csaknem 17 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál.
- Bár minden eszközosztályban volt aktivitás, a megtorpanás egész Európára jellemző, a magyar piac továbbra is vonzó célpont, csak jelenleg kivárnak a befektetők.
- A negatív hatások közé tartozik, hogy a befektetők elfordultak az eurótól a dollár irányába és a geopolitikai kockázatok sem enyhülnek.
- Az energiaárak tartósnak ígérkező magas szintje miatt a fejlesztők és a befektetők is azt keresik, hogy melyik projekt tartogat gazdaságosan üzemeltethető és tényleg jó üzleti lehetőséget hosszútávon.
Meddig tart a visszaesés?
Ez a pofon kisebb lesz, mint a 2008-2009-es, mivel más típusú a válság, a bizonytalanság miatt nehéz a helyzet, de likviditásválság nincs.
Át kell gondolni, hogy miből tudjuk kigazdálkodni a projekteket, és reméljük, hogy a banki oldalról a megbízható ügyfelek számára nem lesz probléma a finanszírozás”
– írta közleményében az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke, megjegyezve, hogy most leginkább az energiaárak és a nyersanyagárak befolyásolják az ingatlanbefektetői döntéseket. A várakozások szerint 2024 „száraz év” lesz a piacon, mivel jelen körülmények között kevés új projekt indul, és 2023-ban a legtöbb területen pedig a már korábban indított fejlesztések kifutnak.
Ehhez kapcsolódva a válság egyik, ha nem egyetlen pozitív hozadékának nevezte az energiahatékonyság, a tudatos energiagazdálkodás szerepének felértékelődését, ami a piacon is felgyorsítja az energiahatékonyabb megoldások alkalmazását. Elsősorban az energiahatékonyságba, digitalizációba kell fektetni, új utakon kell elindulni, új megoldásokat kell keresni – hangsúlyozta.
Irodapiac – a bérlők az energiatakarékos beruházásokat keresik
Bár a kereslet visszafogottabb lett a relatív magasabb üzemeltetési költségek miatt, továbbra is az irodapiac „vitte a prímet” a szegmensek között. Az irodapiac idei forgalma elérheti a 260 millió eurót, az összvolumen pedig 10-15 százalékkal a tavalyi fölött lehet. A befektetéstől elvárt hozamok a globális kamatemelésekkel párhuzamosan emelkednek, jelenleg az euróban bevételt termelő irodaházak esetében már 6 százaléknál kezdődnek az éves hozamok. A bizonytalanság már látszik: a jövő évre visszaesik az új fejlesztések nagysága, a keresletnövekedés keresletnövekedés visszafogottá vált, a bérlők egyelőre kivárnak. Még az sem látható, hogy a magas energiaköltségek gyengítik-e a home office-t, a mostani gyakorlat szerint a nagy cégeknél heti egy-két nap megy otthoni munkavégzés mellett.
A budapesti irodaállomány összességében korszerű, de van olyan irodaház, ahol az üzemeltetési költség nagyságrendje megegyezik a bérleti díjjal. Az energiaköltség most messze az üzemeltetési költség legnagyobb részét teszi ki, akár 70 százalék felett is lehet az aránya, nyolcszorosára is nőhet az üzemeltetési költség, ezért a bérlők egyre inkább keresik az energiatakarékos beruházásokat.
A lakáspiacot lehűtik a magas számlák és az emelkedő kamatok
A lakáspiacot jelentősen lehűtik az emelkedő rezsi és egyéb számlák, valamint a monetáris szigorítással kétszámjegyűre emelkedő kamatok. Nincs érdeklődés a hitelpiacon, az alapkamat pedig csak nagyon lassan fog csökkenni. A jelenleg rendelkezésre álló információk alapján év végén megszűnnek a korábbi szociális vagy család alapú támogatási formák, az újakat pedig még nem jelentette be a kormány, ami további bizonytalanságot jelent.
Ami még látszik:
- Budapesten közel duplájára nőtt a lakásépítési kedv, a fővároson kívül viszont csökken az építendő lakáson száma
- Az árképzésben az energiahatékonysági tényező szerepe felértékelődött: a kevésbé vagy egyáltalán nem energiahatékony épületek ára zuhan, az A vagy B energetikai tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanok ára meg stagnál, legfeljebb enyhén emelkedik.
- A vevők igénye továbbra is meg van az újépítésű lakások vásárlására, de hiányzik a kedvező kamatozású lakáshitel
