Egyelőre csak Budapest közvetlen szomszédságát érinti a vízkorlátozás és az építési tilalom, de akit ez zavar, már tudja, hova költözzön. Év végére pedig leeshetnek az árak a városokban.
Vízkorlátozás, építési tilalom, mindennapos dugók: Budapest agglomerációjában egyre több téren okoz problémát a túlnépesedés. Az iskolákban nincs elég férőhely, az egészségügyi ellátórendszer túlterhelt. A víz- és a csatornahálózat sem bírja a terhelést, a közlekedési hálózatról nem is beszélve.
Pest vármegyében alig 950 ezren éltek 1990-ben, ez a szám kúszott fel azóta 1 millió 330 ezerre. Éves szinten a legnagyobb növekedést 2020-ban jegyezték fel, amikor több mint húszezren költöztek a térségbe. Időközben Érd az ország 11. legnépesebb városa lett, és az építési tilalom ellenére is szinte garantált, hogy éveken belül a top 10 tagja lesz. Az ingatlan.com elemzéséből pedig kiderült, hogy 2022-ben Érd lakossága nőtt a legnagyobb mértékben, messze maga mögött hagyva az összes többi települést.
Az elmúlt két népszámlálás (2011 és 2022) között Nagytarcsa és Délegyháza is figyelemre méltó ütemben bővült. Az M0-s autóút mellett fekvő községben 67 százalékkal laknak többen, míg Délegyházán 76 százalékkal.
Budaörstől Jászkarajenőig
A 2010-es évek közepe táján kezdődött az a lakásárrobbanás, ami a mai napig tart, és aminek köszönhetően Budapesten már egyáltalán nem számít kirívónak egy ötvenmilliós lakás.
A családi házak piacán még magasabbra törtek az árak. A budapesti kertes házak átlagára jelenleg 175 millió forint, miközben Pest vármegyében 99 millió forint az átlagár. Ez azonban semmitmondó adat, a helyzetet inkább a városok átlagára írja le: Budaörsön 209 millió forint egy átlagos családi ház, míg a szintén Pest vármegyei Jászkarajenőn 19 millió forint. Az árak inkább kifele hajtották a fővárosból az embereket: a budapestiek nem tudják megfizetni Budapestet. A helyenként elképesztő árak azonban a válság ellenére sem tántorítják el azokat, akik Budapest közvetlen közelében keresnek maguknak új otthont.
Júliusban az Érd és Térsége Víziközmű Kft., valamint a Duna Menti Regionális Vízmű Zrt. is vízkorlátozást vezetett be, tehát már annyian vannak, hogy a locsolás nem fér bele. Érden az építkezést is korlátozták – ezt Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője atombombajellegű intézkedésnek nevezte – és Budakalász vezetése is hasonló rendeleten dolgozik.
„Ha azt látják, hogy ez működik, a települések egymást megelőzve fognak hasonló intézkedéseket bevezetni. Ha több település is az érdihez hasonló változtatási tilalmat vezet be, az pedig visszafoghatja a keresletet.
Ez a telekárakat is érzékenyen befolyásolhatja – és újabb települések futhatnak fel az ingatlanpiacon” – mondta Balogh a Forbes.hu-nak.
Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője. Fotó: Sebestyén László
Vízkorlátozás elől vízpartra
Az ingatlanpiaci elemző szerint a hőségben a vízkorlátozás már nem újkeletű az agglomerációs településeken, kérdés, hogy hozzá lehet-e szokni. „A túlzsúfoltság csökkentheti a lakhatási élményt. A fiatal családosok főként azért költöznek az agglomerációba, hogy előrelépjenek egy komfortfokozatot, kertes házba, vagy nagyobb alapterületű ingatlanba költözzenek” – mondta.
A home office elterjedésével már egyre kevésbé szempont, hogy a kiszemelt ingatlan a főváros határának közvetlen közelében legyen. „A budapesti ártérképen azt láthatjuk, hogy a belváros tágulni kezdett, és a budapesti agglomeráció is folyamatosan tágul, főként a gyorsforgalmi utak mentén. A Velencei-tó már közel sem csak nyaralóövezet, beleillik a budapesti és a székesfehérvári agglomeráció településeibe.
Ugyanez igaz a Balaton északkeleti csücskére is.”
Magyarországon ugyan már 4,1 millió autó járja az utakat és az agglomerációs tömegközlekedés is fejlődik, de a Balaton északkeleti széle autópályán is 90 kilométerre esik Budapest belvárosától. A torlódások miatt ez bosszúságot okozhat az ingázás során. Az úthálózat és a tömegközlekedési rendszer sokszor már most sem bírja a megnövekedett igényt. Ráadásul vonattal is több mint egy óra az utazás a Balatontól Kelenföldig, a belvárost pedig még több idő elérni. A Velencei-tó kézenfekvőbbnek tűnik.
Black Friday az ingatlanpiacon?
A kormány nem ragaszkodik ahhoz, hogy az ingatlanvásárlók a vízparton telepedjenek le, ők inkább az elnéptelenedő falvakat töltenék meg fiatal családokkal. 2024-től megemelik a falusi csok támogatási összegét, ami felforgathatja az ingatlanpiacot, beleértve az agglomerációét is (a városi csokot ezzel együtt pedig kivezették, a megszorításokról itt írtunk bővebben).
A falusi csokos Pest vármegyei településeken átlagosan 46 millió forintért lehet családi házat találni, ami kevesebb, mint a fele a vármegye átlagárának. Pest vármegyében 57 településen elérhető a falusi csok, ebből csak a szobi járáshoz tizenkettő tartozik, a szomszédos váci járáshoz pedig kilenc. A szlovák határnál fekvő Szobról például 50 perc alatt elérhető a Nyugati pályaudvar, és az M2-es autópályán sem sokkal több idő eljutni Budapestig.
Decemberig azonban a város marad a sláger. „A nagyvárosokban az év végéig egyre gyorsabb ütemben csökkenő árakkal találkozhatunk. Aki nem falusi csokos (agglomerációs) településen szeretne ingatlant venni, azt hajtja az idő. Mivel Magyarországon tízből kilenc ember saját tulajdonú ingatlanban lakik, költözéskor a vásárlók 90 százalékának a meglévő ingatlanát is el kellene adnia év végéig.
Most alapvetően pang a piac, ezért lejjebb kell vinni az árakat”
– magyarázza Balogh.
A nagyvárosi problémák nélküli nagyvárosi élet tehát egyre kevésbé élhető a Budapest környéki településekre költözőknek. Az egykor „zöld” lakóövezetek jó része beépült, a polgármesterek pedig vakarhatják a fejüket, mert ennyi ember számára ugyanazt az életszínvonalat sokkal nehezebb lesz fenntartani, mint akkor, amikor hatalomra kerültek.
