Hiába döntenek hatalmas értékű fejlesztésekről az ingatlanfejlesztők, vagy a saját részükre ingatlanokat építő cégek vezetői, sokszor előre nem látott problémák merülnek fel a projektek jogi, helyi szabályozási vagy műszaki részleteivel. Egy professzionális mérnöki szolgáltató bevonása gyakorlatilag leveszi ezt a terhet a vállukról, csökkenti a fejlesztés kockázatait, és sok esetben komoly összegeket is megspórolhatnak vele a fejlesztők. A 3E International Kft. főmérnökével, Bóna Péterrel beszélgettünk.
Az elmúlt években különösen sokan szembesülhettek azzal, hogy egy családi ház építése, vagy akár egy lakásfelújítás is jóval több időt és pénzt emészthet fel a tervezettnél, az elkészült munka minősége pedig komoly kívánnivalókat hagyhat maga után. Emeljük ezeket a problémákat a sokadik hatványra, és ekkor elképzelhetjük, hogy mivel szembesülhet az a beruházó vagy fejlesztő, aki most egy sokmilliárdos projekt megvalósításába vág bele. Persze a háttér is más, de még a nagy multinacionális cégek döntéshozóit is nehéz helyzetbe hozhatják egy ekkora volumenű projekt rejtett buktatói. Ők azonban megtehetik, és többnyire meg is teszik, hogy megbíznak egy olyan professzionális lebonyolító, műszaki ellenőr, mérnöki szolgáltató csapatot, mint a 3E International Kft.
Szembenézni a valósággal
Az elsősorban az egymilliárd forintos értékhatárt meghaladó fejlesztésekkel foglalkozó, a számos hazai projekt mellett sok nagy nemzetközi céggel is már sikeres közös munkát jegyző 3E International Kft. a beruházás teljes folyamata alatt képviselni tudja ügyfelei érdekét. „Egy mérnök szolgáltatónak alapvetően három fő feladata van: felügyelni a beruházás műszaki tartalmát, a költségvetését és a megvalósulás idejét” – mondja Bóna Péter, a 3E műszaki igazgatója és főmérnöke. „Ha ebből már kettő tökéletesen sikerül, akkor egy nagyon jó projektről beszélhetünk” – teszi hozzá nevetve. “A viccet félretéve: a minőség, költség és határidő „hármas” egyensúlyát, optimális összhangját kell megteremtenünk minden esetben a beruházó céljainak megfelelően”. Az is nagyon fontos része a munkájuknak, hogy az építési szabályzási és jogszabályi környezet folyamatos, naprakész ismeretével segítse a fejlesztőt eligazodni a különböző előírások dzsungelében, és a terveket minden szempontból a helyi környezet igényeihez igazítsa. Ez különösen az aktuális hazai viszonyokat kevésbé ismerő külföldi beruházók esetében kaphat kiemelt jelentőséget.
A gondok általában ott kezdődnek, hogy a fejlesztők, a beruházók nem jól mérik fel egy építkezés valós költségeit. „Gyakran előfordul, hogy a cégek súlyosan, akár 10–20 százalékkal is alábecsülik a várható költségeket – világít rá a főmérnök. – Ha ez alapján kezdődik el a munka, akkor menet közben fogy majd el a pénz, annál pedig semmi sem drágább, mint amikor ott áll félkészen egy beruházás.” A 3E-nél hosszú évek szakmai tapasztalata és adatsorai alapján adnak becslést a várható aktuális költségekről. „Szembe kell nézned a valósággal, különben a valóság fog szembenézni veled – idézi egyik kedvenc mondását Bóna Péter. – Mi meg tudjuk mondani, hogy most itt vagy ott mennyibe kerül mondjuk egy 30 ezer négyzetméteres irodaház átlagos, vagy éppen különleges dizájnnal. A projekt elején tudunk reális irányadó költségszámokat mondani a várható teljes beruházásra, a megvalósítás teljes időtartamára vonatkozóan. Professzionális módon meg tudjuk tendereztetni a különböző vállalkozókat. A referenciák figyelembevételével segítünk kiválasztani a legjobb ajánlatokat, ezzel is súlyos százalékokban mérhető megtakarítást hozva az ügyfélnek.” Az építkezések nagyjából háromnegyede profitorientált beruházás, és a megtérülés szempontjából kikerülhetetlen a reális költségbecslés, hiszen ez döntheti el, érdemes-e egyáltalán az adott projektet az adott helyen és formában megvalósítani.
Az alapoktól indulni
Ebből is látható, hogy egy nagy gyakorlattal és tapasztalattal rendelkező mérnöki szolgáltató partner bevonásához soha sincsen túl korán, és ugyan a 3E a projekt befejezéséig számos ponton be tud kapcsolódni a folyamatba, mindenki akkor jár a legjobban, ha ez már az első kapavágás előtt megtörténik. „Nagyon sok olyan fejlesztés volt, ahol koncepciószinten kellett nagyjából azt mondanunk az ügyfélnek, hogy ne haragudj, te ezt komolyan gondolod? – meséli Bóna Péter. – Egy igazán jó projekt úgy kezdődik, hogy már a koncepciótervtől, de jobb esetben már a telek vagy a létesítmény megvásárlása előtt bevonják a műszaki szakértő projektmenedzsert, aki elmondja, mit lehet ide fejleszteni, mik a legjobb technológiák, miből építsünk.” A 3E szakértői olyan buktatókra is felhívhatják a figyelmet, hogy például a kiszemelt területen jó eséllyel régészeti leletekre bukkannak majd az építkezés során, és ennek következtében akár hónapokra vagy fél évre is leállhat a munka, vagy hogy mondjuk természetvédelmi szempontból nem lehet akármit és akárhogy építeni oda.
A következő lépés a tervek felülvizsgálata. „Mi olyan szempontokat is figyelembe veszünk, amelyeket egy tervező építész nem biztosan gondol végig, például a karbantartás egyszerűségét, vagy azt, hogy milyen költséggel lehet egyes gépeket vagy teljes gyártósorokat a jövőben lecserélni, ha azt a technológia fejlődése vagy a gazdasági környezet változása szükségessé teszi” – veszi sorra a főmérnök azokat a tényezőket, amelyek nem az építkezés során, hanem később jelenthetnek komoly megtakarítást a beruházónak. De a 3E tapasztalt mérnökei és műszaki szakértői már azzal is sok pénzt takaríthatnak meg ügyfelüknek, ha az úgynevezett value engineering elemzés szempontjainak figyelembe vételével olcsóbb vagy hatékonyabb megoldásokat javasolnak. E mellett tanácsot adnak abban is, hogy az elérni kívánt cél figyelembe vételével milyen pontokon lehet vagy kell „visszavágni” a projekt műszaki tartalmából, vagy éppen egyes extravagáns tervezői megoldásokból.
A tökéletesség nyomában
Rengeteg megvalósult projekt tapasztalata alapján elmondható, hogy egy 3E-hez hasonlóan hozzáértő mérnöki szolgáltató bevonása összességében az ezzel járó költséget vagy esetenként annak többszörösét visszahozza a beruházónak, és akkor még az olyan nehezen forintosítható, de tetemes összegekkel nem is számoltunk, hogy mibe kerülne egy váratlan, de elkerülhető körülmény miatti hosszabb leállás, vagy a későbbi fenntartás költségei. „Mi a teljes projekt értékének egy kis százalékáért dolgozunk, ennél egy ingatlanügynök is többet kér – mondja nevetve Bóna Péter, de aztán komolyra fordítja a szót. – Én 41 éve dolgozom a szakmában, de olyat még nem láttam, hogy ne kellett volna a terveken változtatni, javítani. Tökéletes projekt nincs, de mi egy gondos megbízóval csapatmunkában nagyon közel tudunk kerülni a lehető legjobb megvalósításhoz. Az építőiparban csodák nincsenek, de nem egy olyan helyzet volt, amikor a csodával határos módon tudtunk megmenteni egy nem megfelelően elkezdett projektet a bedőléstől. Mérnöki szolgáltató nélkül kicsit olyan belevágni ilyen volumenű építkezésekbe, mint az éjszakai ejtőernyős ugrás. Oké, az ernyő kinyílik, de hova fogunk érkezni? Azért az nem mindegy….”
