Print

Kezdjük újra, újra lehet venni olcsón

Ács Gábor
2021. február 02. 15 perc olvasás

„Az én modellem faék egyszerűségű: csak olcsón vásárolok. Ha valami nem az, nem veszem meg.” Jellinek Dániel foglalja össze így üzleti sikerének lényegét, amiből persze logikusan következik, hogy minden azon múlik, pontosan meg tudja-e határozni, hogy mi minősül olcsónak. Márpedig nála jobban valószínűleg senki se áraz az ingatlanpiacon. „Dicsekedett nekem egy ismerősöm, hogy eladott egy ingatlant a Jellineknek. Mondtam neki, hogy akkor te biztos rossz üzletet csináltál.” Ezt már a Balla Ingatlan tulajdonosa meséli. Balla Ákos két évtizede ismeri Jellineket, és többször is volt köztük üzleti kapcsolat, például értékbecslést végzett az alapjaiban kezelt ingatlanokra.


Lényegében akárkit kérdezhetünk az ingatlanpiacon, azt fogja mondani a fénysebességgel a magyar topmilliárdosok közé emelkedő üzletemberről, hogy rendkívül okos, elképesztő a munkabírása, és hogy az első milliárdjait nagyon megérdemelten szerezte. Aztán amikor a pályáját tekintve elérkezünk a 10-es évek közepéhez, elkezdenek megoszlani a vélemények. Egyre több olyan üzlete van az új nemzeti tőkésosztály prominenseivel, ami sokak szemét szúrja, barátait, ismerőseit pedig megosztja.


El kellett volna kerülnie a NER-t, vagy egy tehetséges üzletember ma Magyarországon nem tehet mást, mint megköti a maga kompromisszumait, hogy tovább mehessen a maga útján, vagy csak azért, hogy a piacon maradhasson? Mindenesetre sok jó ismerőjét, üzleti partnerét megkérdeztük, mindenki szívesen el is mondta a véleményét, dilemmáját, viszont névvel egyedül Balla Ákos vállalta ezt – igaz, az elmúlt évekkel kapcsolatban ő nem érezte magát kompetensnek.


Az biztos, hogy Jellinek Dániel papucskirályból lett ingatlanmágnás. Szülei anyagbeszerzőként, illetve tanárként dolgoztak, nulla kezdőtőkével vágott neki az üzleti karriernek. Az első millióhoz még a daciás balatoni papucscsencselés adta az alapot, amikor is bizományba átvett, Pestről a balatoni butikosokhoz szállított strandpapucsokkal kereskedett, de hamar az ingatlanok felé fordult.


Miközben a 90-es évek végén a legtöbben a lakáspiacra mozdultak rá (az első árrobbanás az évtized végén jött, azután, hogy a tőzsde az ázsiai és orosz válság nyomán összeomlott, és onnan is átáramlottak komoly összegek), ő a sokkal macerásabb ipari és kereskedelmi ingatlanokban látott fantáziát. Jó időszakban volt jó helyen, az ingatlanbefektetéshez rengeteg pénz kell, az pedig ebben az időszakban nagy tételben ömlött az országba. A külföldi befektetők hozták a pénzt, keresték a helyi tudást, ha a kettő összeért, kiemelkedő hozam lett belőle, a felek különböző módokon osztoztak meg a hasznon.


Első százmilliója mégsem az ingatlanpiacról jött. Az Inet másnapi újságok kefelevonatait vette meg, tematizálták a híreket, lefordították a világnyelvekre, és faxon küldték el a megrendelőknek, az itt élő külföldi cégvezetőknek. A Euroweb nem sokkal később szemet vetett a cégre, így Jellinek az 51 százalékos részesedésért kapott százmillió forintot a dotcomőrület előtt már egy Béke úti ingatlanba fektette – ez ma is megvan, és termeli a pénzt. Amikor pedig a legnagyobb üzletéről kérdezzük, az egyik első milliárdos bevételt hozó tételt említi: 2003 körül megvette, majd 2007-ben eladta az élelmiszer-nagykereskedelemmel foglalkozó Interfruct-üzleteket.

Stryker úr a vadkeleten
De ez már az új évezred, amikor Jellinek Dániel, illetve cége, az Indotek szintet tudott ugrani azzal, hogy stabil és kimeríthetetlen bukszájú finanszírozó partnerre talált. A biznisz alapja az, hogy megszorult céges adósok ingatlanjait szerzi meg akár végrehajtás útján, majd feljavítja és szép nyerővel eladja őket. Ezért öreg rutinból, azonnali intézkedés keretében, tartozás fejében lefoglaltatott egy sörfőzőgépet is, amikor meglátta egy németországi kiállításon. A gépet apósa vállalkozása gyártotta, de a vevő nem fizette ki, közben az adós céget megvette egy nagy amerikai családi vállalkozás, így a tartozás is rájuk szállt. Róluk Jellinek annyit tudott, hogy van sok pénzük, Stryker úr viszont a tartozásról mit sem tudva igencsak pipás lett, amikor értesült a sörfőzőgép zárolásáról. Amint tudott, Budapestre is utazott.


„Négyen jöttek, két Ladával mentünk ki eléjük Ferihegy 1-re. Alig mertek beszállni, rettegtek, hogy mi fog velük történni a vadkeleten” – meséli az emlékezetes találkozásról Jellinek, aminek a vége az lett, hogy Stryker úr a tartozást rendezve kiállított egy 350 ezer dolláros csekket. Aztán ahogy megismerték egymást, egyre többet beszélgettek a magyarországi befektetési lehetőségekről. Strykerék a harmadik budapesti látogatás alkalmával felvásárolták az após cégét, majd elkezdték a közös ingatlanbefektetéseket. „Az első ingatlan, amibe berángattam őket, Csepelen volt. Egy raktár, egy régi oktatási épület felső három szintje, a posta tárolta a sárga csekkjeit Salgó polcokon, csak gumicsizmában lehetett odamenni. Hat év volt hátra a bérleti szerződésből, magas volt a hozam, megkérdeztem, beszálltok-e?”


Így indult a kapcsolat azzal a családdal, amely lelkes demokrata támogató Amerikában, Soros Györggyel együtt küzd a szabad társadalomért. A nevüket viselő orvosieszköz-gyártó céggel meggazdagodott Strykerék családi vagyona az amerikai Forbes legfrissebb számítása szerint 14 milliárd dollár körül van, ezen belül a harmadik generáció három gyermeke közül a magyar kapcsolattartóvá vált Patricia Strykeré hárommilliárd közelében. Vele Jellinek lényegében baráti kapcsolatot ápol, nemrég Pat egyik fiát is elküldte a magyar üzletemberhez Budapestre, hogy a segítségével „tanuljon életet”.


Az első időkben az volt a deal, hogy minden fejlesztésre fele-fele tulajdoni arányban létrehoztak egy céget. Strykerék tették bele a teljes tőkét, és jó magas kamatot kértek rá. De voltak más befektetői is, egészen pontosan tizenkettő. Aztán 2006 tájára eltűntek a Jellinek-féle olcsó vételek, sőt elkezdtek beesni az egyre jobb ajánlatok a meglevő ingatlanokra. Az Indotek kezdett eladni, 2007-ben már gyorsuló ütemben. Ez valahol mázli volt Jellineknek, mert nem ő érezte meg a közelgő válságot, inkább a piac bolondult meg, ő az egyre magasabb árakat látva adott el higgadtan. „Emlékszem, komoly fejtörés volt, hogy mit mondjak a 2007-es karácsonyi beszédemben a dolgozóknak, mert nem tudtunk semmit se venni, de szinte mindent eladtunk, ott ültünk a cashen.”


Az újdonsült milliárdos tehát hatalmas pénzekkel kitömve és elégedett befektetőkkel a háta mögött nézte végig, ahogy beüt a pénzügyi krach 2008-ban. Az eddigiek fényében nem is lehet leglepő, hogy ő volt az egyik legnagyobb vásárló a kínlódás és kilábalás éveiben. „Felhívtam Strykeréket is, hogy kezdjük újra, újra lehet venni olcsón. Mondták, hogy jó, de már más konstrukcióban szeretnék. Bekonvertálták a meglevő ingatlanok üzletrészét, meg tőkét emeltek, adtak látható pénzt a cégért, ma már tudom, mert én is csinálok ilyet, hogy igazából engem vettek meg. Kaptak a cégből harminc százalékot, utána tőkét emeltek, amivel 33-ra felmentek, és nyitottak nekem hitelkeretet. Utána még évekig esett a piac, 2012-ben kezdtünk sokat venni.” Ugyanez az időszak a piac szemszögéből pedig úgy nézett ki, hogy sokszor Jellinek volt az egyetlen vevő, őt kereste, aki szabadulni volt kénytelen az ingatlanjától vagy tartozásától. Ő pedig – ahogy egy akkori üzleti partnere fogalmaz – „a szart is kipasszírozta mindenkiből”.


Ekkor már nagyon fontos volt neki, hogy a legnevesebb befektetőkkel dolgozzon. Az OTP Alapkezelő indított egy distressed (bajban levő cégek eszközeit megszerző, feljavító) ingatlanalapot, de nagyon lassan töltötték, végül Jellinekkel egyeztek meg, hogy közösen kezelik, ő és két alapkezelős szakember együtt döntenek a befektetésekről. Sokan kínáltak ilyen szolgáltatást, nagy hozamot ígérve, de többen mesélték, hogy akkoriban messze ő adta a legkorrektebb ajánlatot. Tudta, hogy bárkinek magas hozamot csinál, az egyre jobb referencia volt a cél, ezért alacsony sikerdíjjal beérte. Az OTP-s alap is nagy siker lett. A nagy globális alapkezelőknél is próbálkozott, de eleinte falakba ütközött. „Borzasztó volt 2011–12 táján az ország megítélése. Ingatlanos konferencián bemutatkoztam, odaadtam a névjegyem, ránéztek, Hungary? No, thank you.” Strykerék segítsége, kapcsolatai kellettek ahhoz, hogy a Morgan Stanley és más intézményi ingatlanbefektetők is üzleteljenek vele, és mindenkinek jó hozamot termelt.

A léptékváltás ára
A válságidőszakban a tipikus Jellinek-befektetés már a követelésvásárlás volt. De ennek alapja is az, hogy pontosan be tudja értékelni a fedezetül szolgáló ingatlant. „Ránéz bármelyik lepukkant gyártelepre vagy raktárra, és két perc alatt megmondja, mennyiért venné meg. Bekalkulálja, hogy évekig szív vele, hogy rendbe hozza, mire ki tudja adni, amíg keveset kap érte, és kijön egy összeg, amiért megéri neki” – mondja egy volt munkatársa.


És azt is tudja, hogy mennyi idő és energia végigvinni a végrehajtást, amíg hozzáfér az ingatlanhoz. A válságban tömegesen szorultak meg az adósok, ő pedig nagy befektetőkkel, korlátlan finanszírozással a háta mögött nagy tételben tudott vásárolni olyan áron, ami megérte neki. Jöttek a banki rosszhitel-csomagok, aztán a plázák, majd a szállodák és minden más, aminek csak köze volt az ingatlanpiachoz.

Borzasztó volt 2011–12 táján az ország megítélése. Ingatlanos konferencián bemutatkoztam, odaadtam a névjegyem, ránéztek, Hungary? No, thank you.


De az évtized közepén ezt már nem lehetett úgy csinálni, hogy az útja ne keresztezze az adófizetői pénzből hizlalt új nemzeti burzsoáziáét. Mit lehet tenni, ha a célpontnak tűnő ingatlanos cég Mészáros–Tiborcz-érdekeltség, és amúgy is ott vannak ugyanazok az arcok minden nagyobb ingatlanüzletben? Jellinek Dániel üzleti partnereit és barátait is élénken foglalkoztatja ez a kérdés. Akikkel beszéltünk, többnyire inkább azt mondják, meg kellett volna állnia egy ponton. „Én tényleg érte haragszom, mert egy zseni. De sose fogom megérteni, hogy miért nem volt elég neki az a tíz- vagy húszmilliárd.” Egy korábbi üzleti partnere szerint ehhez látni kell, hogy mekkora léptéket tudott ugrani. „Ha éjjel-nappal dolgozik valaki 25 éve, mérhetetlenül nagy az ambíciója, eddig aprómunkával, egy pepecselős piacon, sokszor szart lapátolva összehozott valamennyit, most meg feltárul a lehetőség, hogy hátradőlve a tízszeresét keresse, azt nem könnyű eldönteni.”


Van olyan beszélgetőpartnerünk, aki szerint az ő méreténél már vagy megköti a maga kompromisszumát az ember a NER-rel, vagy azt se biztos, hogy megtarthatja, amit korábban szerzett. Ez pedig nem igazán ad választást. De többen mondják: ha valaki akarja, el tudja kerülni a rendszert, ami nemcsak megpróbál mögé bújni, de kihasználja a tudását, tehetségét, tapasztalatát. A budapesti reptér megvételi tervével kapcsolatban egy régi partnere azt mondja, hogy ezt nem neki kellett volna, egy régi barátja szerint viszont, „ami vele történik, az egy görög tragédia, de a reptér pont klasszik Dani. Abban a legjobb, hogy a tőkeáttét miatt beszorult eladóktól vesz eszközöket, amiket ő tud a legjobban feljavítani.”


Baráti körében vannak, akik úgy tudják, hogy válásában is szerepet játszott az a dilemma, hogy mennyire szabad közel férkőzni a jelenlegi hatalomhoz. Hermann Kamillával nemcsak több mint húsz évig éltek együtt, és neveltek négy gyereket, de végig együtt dolgoztak az Indotekben is. Mindkettejük baráti köréből úgy értesültünk, hogy Kamilla megállt volna egy ponton, Jellinek Dániel kérdésünkre viszont azt mondja, hogy ennél sokkal árnyaltabb a kép, szakításuk oka pedig egyértelműen az volt, hogy ő továbbra is a munkájával foglalkozott legszívesebben, Kamilla pedig szeretett volna kicsit kevesebb kötelezettséget és több szabadságot. De az, hogy közös életük megszakadt, semmit nem változtat azon, hogy együtt nevelik a gyerekeket, és együtt dolgoznak az Indotekben. Kamilla ma is viszi a marketinget, és gondozza a lakásportfóliót.


A NER-dilemmán túl mindenki megemlíti vele kapcsolatban, hogy mennyire alapos minden munkában. „Adósként lehet tőle félni, de minden elszámolásban szigorú, mindent ki is fizet rendben. Eddigi teljesítménye alapján én is vele kezeltetném a pénzemet” – mondja Balla Ákos. Egyik üzleti partnere ehhez azért azt is hozzáteszi, hogy idegesítően és túlságosan is aprólékos tud lenni. „Hiába van minden rendben, idegbajt kapsz, mire az embereivel eljutsz a szerződésig.” Üzemeltetésben is elképesztően hatékony, mindenből megtalálja a legolcsóbb megoldást. „Kis túlzással fele annyiból tud üzemeltetni egy épületet, mint mások, a villanykapcsolót is megoldja okosba.”

Én tényleg érte haragszom, mert egy zseni. De sose fogom megérteni, hogy miért nem volt elég neki az a tíz- vagy húszmilliárd.


Azt is sokan megjegyzik, hogy nem szereti kiengedni a kezéből az irányítást, minden üzleten rajta tartja a szemét, és személyesen dönt. Erre ő maga azt mondja, hogy ez legenda, az operatív ügyekbe egyáltalán nem folyik bele, tizenkét fős menedzsment áll az Indotek élén, velük kommunikál amellett, hogy a stratégiával és az üzlet építésével foglalkozik. Persze néhány kiemelt ügyet végigcsinál személyesen, például „a hitelrestrukturálást én tárgyaltam le a bankokkal a Waberer’snél. Sok bank, bonyolult tranzakció, szakmailag is kihívás volt, hogy lekössem az intellektusomat, és kilépjek a napi rutinomból.”


Az itthoni üzletek mellett gőzerővel terjeszkedik külföldön is. „Aktívan csináljuk Lengyelországot, Horvátot, nagyon nézem a Nyugat-Balkánt, most nyitottunk irodát Athénban.” Most fekszik rá az Indotek a mezőgazdaságra is. A munka, a hajtás mellett hétközben semmi szabad ideje nincs, max egy kis testmozgás fér bele, de ez is elég jellinekesen: „Teniszezem, de béna vagyok. Hajnalban, 5.30-ra járok, ezért az edzőnek dupla pénzt fizetek.”