Print

Ha valaki ennyire pofátlan, annak menni fog

Fekete Emese
2021. március 29. 14 perc olvasás

Zeley Csaba úgy lett ingatlanos, hogy színész akart lenni. Miután a Petőfi Gimnáziumban rábökött az irodalmi színpad vezetője, amikor Szép Ernő Májusának főszereplőjét kereste, beleszeretett az élménybe, és megmámorosodott a tapstól. Hétszer felvételizett aztán sikertelenül a színművészetire, de mivel általában a második, néha a harmadik rostán esett ki, ébren tartották benne az érzést, hogy van a pályán keresnivalója.
A próbálkozások közben hat éven át a Madách Színház, egy évig a győri Nemzeti segédszínésze és gyakorlatos színésze volt, a biodíszlettől a háromsoros szövegeken át egy véletlenül elé sodródott – Mensáros László halála miatti beugrásból adódó – Shakespeare nagyszerepig jutott a Téli regében. Sztorizgatni már ennyi is elég lenne, de színészi pályája lokális csúcsán még eljátszott egy kis költségvetésű filmfőszerepet is: a Galambos Zoltán rendezte Céltalan célok kiemelt időben, 1995 karácsonyán ment le a Szív tévén.


„Aztán volt egy flashem. Láttam magam, ahogy negyvenévesen ülök a színészbüfében, iszom a konyakokat, és miközben arról mesélek a fiataloknak, hogy milyen a színészet, nem játszom aznap este. Ezután kinyitottam a Népszabadságot, és megláttam egy hirdetést, hogy a Colliers ingatlanbróker-asszisztenst keres. Nem tudtam, mit csinál egy ingatlanbróker vagy a Colliers, bár a névvel már találkoztam egy-két állványzaton az utcán, de tőlem akár az állványt is gyárthatták volna” – mondja, mennyi köze volt későbbi szakmájához.


Az önéletrajzát azért beküldte, benne a múlt tételes felsorolásával (A Noszty fiú esete Tóth Marival: Krackner báró stb.), és ezzel be is talált. „Valószínűleg azt gondolta az ügyvezető, hogy ha valaki ennyire pofátlan, az biztos jó saleses lesz” – nevet Csaba. És 98-ban hátat fordított a színháznak. Még jóízűbben akkor nevet, amikor felidézi: „11 250 forint volt az utolsó fizetésem a győri Nemzetiben, és amikor a Colliers főnöke azt mondta, hogy kilencvenezer, akkor az egyetlen öltönyömben, nyakkendőmben azt éreztem, hogy igen, megjöttem.”


Ez a bizonyos főnök még nem Alan Vincent volt, de ügyfélként már akkor is kapcsolatba kerültek – a hazai irodapiac Kenyában felnőtt brit bennfentese a 90-es évek közepétől ismert figurája volt a budapesti ingatlanszakmának. Alan néhány évnyi London és Bécs után 94-ben tette át székhelyét Budapestre, eredetileg három évre jött, hogy elindítsa a Richard Ellis International (ma CBRE) ingatlantanácsadó multi itteni érdekeltségét.
A 90-es, majd a kétezres évek izgalmas piaci lehetőségei, az életminőség, Budapest szépsége és ereje és persze magánéleti okok (szerelem, feleség, gyerekek) itt tartották, így Csaba ingatlanos ébredésekor már a második cégalapításnál tartott. Az amerikai AIG/Lincoln – ma White Star Kft. – magyar leányvállalatát kezdte épp felépíteni, amikor 1998-ban egy általuk fejlesztett irodaház bérbeadásával bízták meg a Collierst. Csabának így sűrű jelenése volt Alan irodájában.


„Kéthetente kedden, tíz órakor – idézi fel huszonhárom év távlatából meghökkentően pontosan, majd kiderül, miért is ragadt ez meg benne ilyen élesen. – Alan a legjobb fej a világon, csupaszív ember, de amíg nem ismered, elég szigorú a búrája. Én akkor nem ismertem, és a szakmáról sem tudtam semmit. Később aztán rengeteget tanultam tőle, hogy hogyan is kell ezt jól csinálni.”

Árpád Center Hétszintes A kategóriájú irodaház az Árpád híd pesti hídfőjénél, 5400 m², 66 férőhelyes mélygarázzsal. A ConvergenCE tulajdonában és kezelésében van, itt van a cég irodája is.

CityZen Kilencemeletes, A kategóriájú irodaház három mélygarázsszinttel a Váci úti folyosón. 12 600 m², 144 parkolóhely. A KGAL tulajdona, a vagyon- és ingatlankezelő a ConvergenCE.

Kálvin Square 9400 m²-es A kategóriájú irodaház a pesti belvárosban, 115 parkolóhellyel. A KGAL tulajdona, a vagyon- és ingatlankezelését a ConvergenCE végzi.

ZENGARDEN Kilencszintes, 170 parkolóhelyes, 9540 m2-es, a közelmúltban felújított A kategóriájú irodaház a ConvergenCE kezelésében. 15%-ban a ConvergenCE, 85%-ban angol családi magánbefektetők tulajdona.

Az ingatlanfejlesztés Jerry Maguire-je
Ők ketten ma egyenrangú partnerek a magát butikfejlesztőként meghatározó ConvergenCE Kft.-ben. A 2004-es EU-csatlakozás évében alapított és a konvergencia reményében elnevezett cégben Alan az elmúlt években kissé hátrébb lépett. Fontosnak érezte, hogy a vele régóta együtt dolgozó magyar kollégák legyenek a többségi tulajdonosok, és több mint egy éve már az operatív vezetést is Csaba viszi. Közepes méretű, de az ingatlanpiac széles spektrumát lefedő vállalkozásuk vagyonkezeléssel, befektetéssel, projektmenedzsmenttel, ingatlanfejlesztéssel és -kezeléssel foglalkozik, sokfélét csinál, de szándékosan nem túl nagy volumenben.
„Mi vagyunk az ingatlanfejlesztés Jerry Maguire-je” – hoz egy filmes példát Csaba, mit értenek butikcég alatt. A Tom Cruise alakította Jerry Maguire-nek az volt a baja, hogy az ügynökség, ahol dolgozott, sok ügyfelet kiszolgált, de nem volt igazán szolgáltatás, amit nyújtott, így inkább kirúgatta magát, és létrehozta saját kis cégét. „Mi sem akarunk a legnagyobbak lenni, mi a legszebbek, legokosabbak, legjobbak akarunk lenni.”

11 250 forint volt az utolsó fizetésem a győri Nemzetiben, és amikor a Colliers főnöke azt mondta, hogy kilencvenezer, akkor az egyetlen öltönyömben, nyakkendőmben azt éreztem, hogy igen, megjöttem.


Ennek jegyében viszonylag kis csapattal dolgoznak, és tizenhárom emberükből a Covid-járványban sem kellett senkit leépíteniük. „Mindannyian dolgoztunk már multinál, az egy egészen más lét, nem azt célozzuk – magyarázza Csaba. – Egy-két kulcsügyféllel, kulcsprojekten kulcsemberekkel szeretünk dolgozni, őket viszont rendesen kiszolgálni.” A számokat elnézve ez a hozzáállás ráadásul kifejezetten kifizetődő. Negyven–ötven százalékos profitrátájuk a több lábon állás kellemes következménye, valamelyik üzletág mindig megtolja a nyereségességet. Hol a vagyonkezelés, hol a bérbeadás, hol sok projektmenedzsment hozza a profitot, és időnként néhány látványosabb, nagy volumenű projekt is kiugrasztja a mezőnyből a ConvergenCE-t.

Zeley Csaba kiugrott színészből lett ingatlanos, azt mondja, élete legjobb döntése volt. Mára minden szükséges szakvizsgája megvan, de „nem ez a lényeg, meg kell találni a másikkal a hangot, és együtt kell tudni dolgozni. A színház ehhez nagyon jó iskola volt.”


Első nagy dobásuk a Nyugati pályaudvar melletti Eiffel Tér irodaház (Eiffel Square) fejlesztése volt, ami nemcsak azért mérföldkő, mert mindenféle nemzetközi díjakkal elismerték, és pusztán a városban sétáló budapestinek is élvezhető ingatlanfejlesztés az irodaépületek előtt fekvő nagy zöld park, a kiülős kávézók és teraszok miatt, hanem mert a legrosszabb időszakban kellett befejezniük és átadniuk.


„2010. március 27-én” – hoz megint egy meglepően, és valljuk be, feleslegesen pontos dátumot Csaba. Vagyis a legutóbbi nagy válság kellős közepén. Márpedig az „tényleg válság volt”, mondja Alan is, aki a rendszerváltás óta több hullámhegyet és -völgyet is átélt. Ezért volt nagy szó, hogy a 24 ezer négyzetméteres belvárosi épületet a legnagyobb krízis derekán is villámgyorsan bérbe tudták adni, és azóta is ugyanolyan kapós. Mint ingatlanbefektetési termék, többször bizonyított: 2014-ben a ház első befektetője, a brit Europa Capital refinanszírozta az irodaházat, majd 2016-ban a német KGAL csoport vásárolta meg.
Ez a két befektetési társaság egyébként hosszú évek óta stabil partnere a Converge­nCE-nek, a jól bevált üzleti modell szerint általában velük – esetleg más, kisebb külföldi alapokkal – közösen megvesznek kissé elhanyagolt, nem túl jól karbantartott, de kiváló helyen lévő irodaházakat, rendbe rakják, kipofozzák őket, beleteszik a szemléletüket, jól bérbe adják, és utána évekig üzemeltetik.


Hogy mi ez a szemlélet? „Az, hogy beszélsz a bérlővel” – mondja Csaba, és példaként azon a házon vezeti le, miért okoz ez értéktöbbletet, amelyikben más bérlők mellett az ő irodájuk is van. „Ez egy ötezer négyzetméteres irodaház, másfél éve 600 ezer euró volt az éves bérleti­díj-tömege. Most közel 850 ezer euró, ami jelentős ugrás, és pusztán annak köszönhető, hogy a takarító takarít, a biztonsági őr őriz és köszön, rendben vannak a közös területek, és ha a bérlőnek van valami igénye, akkor azt megoldjuk. Ez szolgáltatóipar.” Maga is elismeri, hogy messze van az agysebészettől, de ezt is lehet jól vagy rosszul csinálni.


Hoz egy másik példát is, az általuk fejlesztett pozsonyi Park One irodaház esetét. Az épület 2005-ben készült el, pár évig ők üzemeltették, majd 2007-ben eladták. „A mi sikerünk is, hogy a befektetett tőke több mint hatszorosát hozta vissza a befektetőinknek.”

Féltem, hogy Mehetünk répát egyelni
A Váci úti irodafolyosó a Covid-járvány harmadik hullámában szomorúan kihalt, az általuk üzemeltetett házakban is csak lézengenek, de ők egyáltalán nem pánikolnak. „Amikor tavaly beütött a járvány, egy hétig nem kaptam levegőt, rám ült, hogy itt a vége az ingatlanpiacnak, nem lesznek irodák, mehetünk répát egyelni, rossz lóra tettem” – mondja Csaba. Aztán kiderült, hogy nem történt semmi dráma. A tavalyi év persze nem sikerült a legrózsásabban, új projekteket nem tudtak behozni, így az árbevételük és a profitjuk is lejjebb ereszkedett, de a meglévő portfóliót gondozták, a csapat megmaradt.


És megmaradtak a bérlők is, a piac működik, a fejlesztések sem álltak le, teljesen más a helyzet, mint tíz évvel ezelőtt, amikor a külföldi ingatlantulajdonosok és befektetők tömegesen vonták ki a pénzüket. Az irodapiac most zömében magyar tulajdonban van, és a mostani krí­zis jellege is alapvetően más, egészségügyi és nem pénzügyi. Az új irodákat tehát továbbra is ki lehet adni, a meglévőkben a bérlők hosszabbítanak, és legfeljebb az történik, hogy a már egészségtelenül telített piac („amikor a holdon lévő F kategóriás irodák is tele vannak”) kissé visszakorrigál egy normálisabb állapot felé.


Bizonytalanság azért van. Senki sem tudja pontosan tervezni a szükséges létszámot és irodaigényeket, így nagyfokú rugalmasságra van szükség. Lehet, hogy lesz olyan bérlő, aki egy időre visszamond területet, de kicsit később újra növekedést tervez, és az is reális, hogy bár tartósan megmarad a home office, a bejáróknak nagyobb térigényük lesz, így összességében minden marad a régiben. Egyelőre annak sincs nyoma, hogy az irodák tervezése gyökeresen átalakulna, és mondjuk újragondolnák az open office koncepciót. A gépészeti megoldásokon ugyanakkor biztos, hogy nagyobb figyelem lesz, jobban számít majd, hogy milyen a légkondi, vagy milyen gyakori a légcsere, hogy vannak-e érintésmentes megoldások a lifteknél, tárgyalókban, közös terekben.


Ami a céget illeti, továbbra is lendületben vannak, most kaptak megbízást Budapest egyik legnagyobb irodaberuházásának bérbeadói feladataira. Az Árpád híd pesti hídfőjénél álló Agora Tower és Agora Hub előbb nyolcezer, majd hatezer négyzetméterének kiadását a HB Reavis bízta rájuk, amit azért is külön értékelnek, mert ahogy Csaba mondja, „egy versenytárs bízott meg bennünket, ez szerintem nagy szó”. Emellett benne vannak egy hotelprojektben a Csengery utcában (ott projektmenedzsmentet végeznek), Spanyolországban és Portugáliában is nézelődnek, és épp új házakat keresnek, hogy bővítsék mostani, négyelemű portfóliójukat.

„Ez egy megbízható, lojális kapcsolat” – mondja Alan Vincenttel, a cég alapítójával való kapcsolatáról Zeley Csaba. Alan (kép a képben) eredetileg három évre jött Budapestre a 90-es években, már majdnem harmincnál jár. Most néhány hetet szüleinél tölt Gibraltáron, vele zoomon beszélgettünk.


Mindezt részben ugyanúgy home office-ban teszik, ahogy bérlőik és az ország nagy része. Nem érzik, hogy ez különösebben megakasztaná az üzletet, mindenki végzi a maga dolgát, Csaba szerint épp úgy működnek, mint egy színtársulat. „Amikor az Amadeusban be kell tenni a sötétben egy széket a színpadra, hogy arra leüljön a Mácsai Pali mint Salieri, akkor annak is kulcsszerepe van, aki beviszi azt a széket. És a világítónak is, mert az egész csak akkor számít, ha jókor és jó helyen van a szék, és pont jókor alszik ki, majd gyullad fel a fény.” Vagyis mindenki fontos, mindenki hozzáteszi a részét, és ebből születik egy jó előadás.

Convergen Central Europe Hungary Kft.

Alapítás:
2004
(2008-tól ezen a néven)

Tulajdonosok:
Alan Vincent (31%),
Zeley Csaba,
Papp Vas Dóra,
Kovács Balázs,
Kovács Gábor
(összesen 69%)

Árbevétel
(millió forint):
2017
690,1
2018
409,2
2019
420,5
2020*
300-350

Adózott eredmény
(millió forint):
2017
436,3
2018
161,6
2019
189,4
2020*
60-80
*Becslés.

Forrás: Bisnode
Megjegyzés: Az ingatlanokat tulajdonló projekttársaságok külön cégek, azok jövedelmezősége a fenti adatokban nincs benne.