Csomagban, alig több mint egy hét alatt különösen nagy értékű állami ingatlanokat értékesít a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt. Az online árverésre kínált három csomagban az Andrássy úti régi MÁV-székház, 12. kerületi lakások, volt laktanya, régi kastély is található. És hogy mi ok a sietségre és a szűk határidőkre – az MNV válaszolt az ezzel kapcsolatos felvetéseinkre.
Új értékesítési gyakorlatot vezetett be a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő: az állami tulajdonban lévő egyedi ingatlanok értékesítése mellett 2019 augusztusáig több ütemben befektetési célú ingatlancsomagokat is meghirdet az elektronikus aukciós portálon keresztül. Az első három csomagot már elérhetővé is tette az állami társaság, lakásfejlesztők, ipari felhasználók, felújítók vagy regionális befektetők érdeklődésére számítanak. A cég tájékoztatása szerint mindez a portfóliótisztítás jegyében zajlik, és úgy állították össze a csomagokat, hogy azok igazodjanak „a piaci befektetői profilok sajátos ingatlanszükségletéhez”. Megnéztük, mi van a most elérhető három csomagban, mennyi pénzre van szükség a vásárláshoz, és hogy miért kell sietni.
Az MNV portfóliója. Forrás: MNV. Utoljára módosítva: 2017. március 20
Andrássy úti csomag (Andrássy út 73-75., Izabella utca 51.) – 8 milliárd ft
A felkínált ingatlanegyüttes a MÁV Zrt. egykori vezérigazgatóságának – közel 6000 négyméteres, műemléki védelem alatt álló – épülete. Két szomszédos ingatlanról van szó, ezek együtt adtak helyet a vasúttársaság székházának, mígnem a társaság 2009-ben kiköltözött az épületből a Könyves Kálmán körúti Parkway irodaházba. Abban az évben 5 milliárd forintért megpróbálták értékesíteni az évtizedeken keresztül irodaházként működő Andrássy úti palotát, de a kiírt pályázatra végül nem jött értékelhető ajánlat.
A kikiáltási ár most 7,9 milliárd forint, a vagyonkezelő a két épületet együtt próbálja eladni. A csomagban történő értékesítés ebben az esetben abszolút indokolható, első ránézésre az ár is korrektnek tűnik (nyilván ismerni kellene az épület állapotát egy pontosabb értékbecsléhez), a tranzakció lebonyolítási módja – nyilvános, bárki számára elérhető online árverési felületen – szintén szabályos. Az időzítés és a gyors határidők ugyanakkor felvetnek kérdéseket, hiszen egy közel 8 milliárdos ingatlanegyüttes új gazdáját ugyanúgy egy hét alatt keresi az állam, mint ahogy egy 8 milliós miskolci lakásét szokta.
A csomagra a következő határidők érvényesek:
- Árverés meghirdetése: június 28.
- Ingatlan megtekintése: július 3.
- Árverési biztosíték megfizetésének határideje: július 8. – összege: 1,98 milliárd forint.
- Licit időszaka: július 10-12.
A csomag kikiáltási ára: 7,9 milliárd forint.
A menetrend mindenképpen feszes, a meghirdetéstől számítva gyakorlatilag 5 munkanap áll rendelkezésre a potenciális befektetőknek, érdeklődőknek, hogy észrevegyék az ajánlatot, megnézzék az ingatlant, döntést hozzanak, befizessék a biztosítékot és mozgósítsanak minimum 8 milliárd forintot (vagy amennyivel licitgyőztesek lehet az árverés végén). Ekkora volumenű ingatlanügyletek a legritkább esetben történnek készpénzzel, a banki finanszírozás megszervezése pedig néhány napnál tipikusan hosszabb folyamat.
Megkérdeztük az MNV-t, hogy mi indokolja ezt a sietséget, illetve, hogy nem gondolják-e úgy, hogy ezek a határidők (plusz a nyár közepi időzítés) szűkítik-e az érdeklődők körét, és végső soron alacsonyabb árat hoznak az államnak.
„Tapasztalataink szerint már egész évben kiegyensúlyozott az ingatlanok iránti érdeklődés. Az Elektronikus Aukciós Rendszer (EAR) előnye többek között az, hogy regisztrációt követően bárhonnan bármikor tehető ajánlat, illetve, ha valaki nem tud személyesen eljárni később sem, akkor lehetőség van arra, hogy helyette és nevében meghatalmazás útján más személy járjon el” – indokolta kérdésünkre az MNV, hogy miért épp nyáron, az ingatlanpiaci holtszezon közepén bonyolítják le az aukciót. Az MNV szerint az egyhetes, szűknek tűnő határidő sem lehet gond, legalább is a tapasztalataik szerint. „Az EAR 2015. szeptember 16-i indulása óta társaságunk ugyanazon ütemezéssel és határidőkkel hirdeti meg az értékesítésre szánt ingó-, és ingatlan vagyonelemeket. Megjegyezzük, hogy a banki finanszírozás rendelkezésre állásának is feltétele a megfelelő szintű önrész megléte. Az eddigi gyakorlatunk alapján a szerződés aláírásától számított 30 napos fizetési határidő, valamint a hitelfelvétel útján vásárlók által igényelhető további hatvan nap fizetési halasztás elegendőnek bizonyul”- írták a Forbes.hu felvetésére. Hozzátették,
nem tapasztalták eddig, hogy a rövid határidő szűkítette volna az érdeklődők körét.
Lakásfejlesztő csomag 1 (9 budapesti és vidéki ingatlan egyben) – 3,5 milliárd forint
Ebben a csomagban 9 ingatlant kínál együttes eladásra az állam, hat budapestit és három vidékit. A budapestiek közül négy a 12. kerületben van, egy a 2. kerületben és egy a 14.-ben, vidékről egy fertőszentmiklósi volt laktanya, egy beépítetlen gárdonyi terület és egy régi kastélynak, iskolának, már nem működő nevelőintézetnek helyt adó megyaszói ingatlan került a csomagba. A legértékesebb közülük egy Béla Király úti (12. kerületi) ház a hozzá tartozó udvarral és gazdasági épülettel, ennek önmagában 2,1 milliárd forint lenne a kikiáltási ára, de csak a csomag többi elemével együtt vásárolható meg.
A csomagra a következő határidők érvényesek:
- Árverés meghirdetése: június 28.
- Ingatlan megtekintése: július 1-5 között
- Árverési biztosíték megfizetésének határideje: július 8. – összege: 879 millió forint.
- Licit időszaka: július 10-12.
A csomag kikiáltási ára: 3,5 milliárd forint.
Lakásfejlesztő csomag 3 (négy budapesti ingatlan egyben) – 1,1 milliárd forint
Egy 6., egy 12., egy 13. és egy 16. kerületi ingatlanról van szó: Budán a Sashegy egy csendes utcájában lévő, körülbelül 1930-ban épült családi házról, Sashalmon egy beépítetlen területről, Angyalföldön egy családi házról, a Nyugati pályaudvar közelében pedig egy 1890 körül épült, erősen felújítandó házról, ami főleg műhelyként, raktárként, irodaként funkcionált. Ez utóbbi a csomag legértékesebb eleme.
A csomagra a következő határidők érvényesek:
- Árverés meghirdetése: június 28.
- Ingatlan megtekintése: július 2.
- Árverési biztosíték megfizetésének határideje: július 8. – összege: 277 millió forint.
- Licit időszaka: július 10-12.
A csomag kikiáltási ára: 1,1 milliárd forint.
A két lakásfejlesztő csomag esetében elvileg az együttes értékesítés mellett szólhatnak érvek, hiszen lehet, hogy bizonyos ingatlanokat egyedileg nehezebb eladni, bár éppenséggel az is elképzelhető, hogy egyedileg meghirdetve 1-1 ingatlanért nagyobb verseny, élénkebb érdeklődés, magasabb eladási ár volna várható. Egy biztos, a menetrend ebben a két esetben is indokolatlanul feszesnek tűnik. Milliárdos kikiáltási árról van szó és ráadásul 9, illetve 4 különböző ingatlanról, amit ennyi idő alatt nem igazán életszerű mind megnézni és felbecsülni.
Ha sok potenciális befektető tiszta versenyeztetése és egy minél pontosabb vagy magasabb ár elérése a cél – márpedig mi más lenne a vagyonkezelő célja –, akkor célszerűbb lenne hosszabb időtartam alatt, nagyobb hírveréssel, minél több érdeklődő bevonásával értékesíteni a csomagokat.
És hogy mi indokolja a csomagszerű értékesítést? „A csomagszerű értékesítés kapcsán az is célunk volt, hogy a korábban sikertelen értékesítési kísérletekben el nem kelt ingatlanok, és az egyértelműen alacsonyabb értékesítési potenciállal bíró ingatlanok is gazdára találjanak – érvel az MNV a Forbes.hu kérdésére –, ezért választottuk ezt a már sok helyen bizonyított értékesítési módszertant. Azzal a jelentős különbséggel, hogy nem alkalmazunk mennyiségi árkedvezményt. Minden csomag kikiáltási ára a benne található egyedi tételek piaci forgalmi értékének összessége.”
Borítókép: a MÁV egykori igazgatóságának épülete az Andrássy úton. Fotó: Google utcakép
