Kijött az Ingatlan.com decemberi lakáspiaci elemzése, ami egyúttal ismerteti azt is, milyen trendek határozhatják meg 2022-ben a piacot.
Nagyot hajrázott a használt lakások piaca 2021-ben, és mérsékelt forgalombővüléssel zárult a múlt év, áll az Ingatlan.com legújabb elemzésében. Az ingatlanhirdetési portál adatai alapján a használtlakás-piac 5 százalékos plusszal zárta az évet. 2021 decemberében 8287 használt lakóingatlan cserélt gazdát az országban, ez közel 21 százalékos bővülést jelent 2020 utolsó hónapjához képest. Balogh László vezető gazdasági szakértő szerint számítani lehetett a forgalomnövekedésre, mert 2020 decemberéről sokan 2021 elejére halasztották adásvételeiket a tavaly kibővített állami támogatások miatt. Becslésük szerint 2021-ben összesen több mint 131 ezer használt lakás kelt el, ez 5 százalékos növekedést jelent a 2020-as közel 125 darabos forgalomhoz viszonyítva.
A portál elemzése kitér az 5 legfontosabb folyamatra, melyek meghatározhatják a lakáspiac 2022-es évét.
1) Emelkedő kamatok
Az infláció felgyorsulása miatti kamatemelések nyomán a különböző kölcsönök, ezen belül a lakáshiteleknél már megindult a drágulás. Miközben 2021-ben 4 százalék körüli kamattal is lehetett piaci alapú, azaz államilag nem támogatott lakáshitelhez jutni, 2022-ben inkább 6-8 százalék körüli szintekkel érdemes számolni. Leegyszerűsítve egy lakáshitel havi törlesztőrészletében egy 5-10 ezer forintos emelkedés másfél évtized alatt 900 ezer–1,8 millió forinttal emelheti meg a lakás teljes „vételárát”.
Mivel a Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslése szerint az ingatlan-adásvételek 60 százalékát részben hitelből finanszírozzák a vevők, a dráguló hitelek akár fékezhetik a lakáspiaci keresletet. Ugyanakkor sok vevőjelölt várhatóan pont a várhatóan tovább emelkedő piaci kamatok miatt minél előbb szeretné lebonyolítani a lakásvásárlást, ezért az év első hónapjaiban erős lehet a forgalom a lakáspiacon. A kamatemelések nem érintik az államilag támogatott lakáscélú hiteleket, így például a babaváró kölcsönt sem, ezért ezek a konstrukciók még jobban felértékelődhetnek.
2) A Zöld otthon program élénkítő hatása
Az államilag vagy a jegybank által támogatott lakáshitel-konstrukciók több szempontból is befolyásolhatják a lakáspiacot. Egyrészt a Zöld otthon program keretében elérhető lakáshitel-konstrukció az egyik legkedvezőbb megoldás, aminek segítségével energiatakarékos új otthont lehet vásárolni vagy építeni. Emiatt jelentősen növekvő kereslet várható a programnak megfelelő új lakásokra. A fokozódó érdeklődés és az emelkedő alapanyag- és bérköltségek miatt 10-20 százalékkal növekedhet az új lakások ára, ám a kedvezményes zöld lakáshitel ezt a hatást valamelyest kompenzálni tudja. A program első 200 milliárdos kerete valószínűleg áprilisig kitart majd, de az MNB tavaly megszerzett zöld mandátumának köszönhetően a portál arra számít, hogy a hitelkeret tovább bővülhet. Balogh László szerint az még viszont kérdés, hogy a kínálat ki tudja-e szolgálni a keresletet, azaz épül-e elegendő új lakás. 2022 az új lakások éve lesz, akár 25-30 ezer új lakás átadása várható.
3) Az állami támogatások növekvő igénybevétele
Az államilag támogatásoknál bizonyos határidők lejárta adhat extra keresletet. A falusi csokot az év közepéig, a lakásfelújítási támogatást és a babaváró kölcsönt pedig az év végéig lehet igényelni. Bár az állami család- és lakáspolitikai lépések alapján elképzelhető, hogy a kedvezményeket meghosszabbítják, akik biztosra szeretnének menni, azok még időben lépni fognak. Vagyis az év első felében még többen vásárolhatnak lakást.
4) Telekárrobbanás várható
„Lényeges az is, hogy 2022 végén lejár még egy határidő”, emelte ki Balogh László. „Csak a 2022 végéig építési engedélyt szerzett vagy egyszerű bejelentéssel épülő új ingatlanokat lehet 2026 végéig a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfával megvásárolni. Ez pedig a telekpiacon okozhat árrobbanást, mivel elérhető telkekből egyre kevesebb van, és leginkább a nagyvárosok agglomerációs övezeteiben épülő kertes házak esetében ösztönzi az építtetőket a minél gyorsabb telekvásárlásra” – fogalmazott Balogh.
5) Az agglomerációs és a balatoni települések továbbra is népszerűek
A nagyvárosok agglomerációs térségei a használt lakások iránti erős kereslet 2020-hoz és 2021-hez hasonlóan az idén is fennmarad. Ugyanígy a nyaralóövezetekben (többek között a Balaton mellett) lévő ingatlanok ára az országos átlagnál nagyobb mértékben növekedhet. Összességében a használt lakásoknál árnövekedés lesz, de a korábbinál enyhébb ütemben. Várhatóan 5-10 százalékos drágulásra lehet számítani. Balogh László szerint ennek oka, hogy az elmúlt 7 évben (rövidebb megingásoktól eltekintve) fokozatosan drágultak a lakások, így az áremelkedés is szükségszerűen egyre lassabb lesz országos szinten.
Az Ingatlan.com elemzése szerint összességében 2022-ben – hasonlóan a tavalyi forgatókönyvhöz – az év első felében erőteljes bővülés várható a lakáspiaci forgalomban és az árak is szinte mindenhol emelkedhetnek, azt követően fennmarad a növekedés, de a tempó valamivel visszafogottabb lehet.
Borítókép: Sebestyén László
