A járvány betett, az önkormányzati szabályok szigorodnak, a hosszú lakáskiadástól a félnek a tulajdonosok – a rövid távú lakáskiadásból élőknek alaposan újra kellett gondolniuk a stratégiájukat, miközben Pest belső kerületeiben újonnan már szinte esélytelen belépni a piacra. Schumicky Balázzsal, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnökével beszélgettünk a szeptemberi Forbesban.
Schumicky Balázs – a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöki posztja mellett maga is hosszú évek óta üzemeltet lakásokat, és tanácsadó cégével is segíti a lakáskiadókat – személyesen is átélte, mekkora sokkot okozott a covidjárvány a turisták hirtelen eltűnésével és a lockdownnal.
A szeptemberi Forbes címlapján Várkonyi Balázs, az Emag–Extreme Digital magyar tulajdonosa és vezetője
Egyebek mellett erről beszélgettünk a vele készült interjúban a Forbes szeptemberi számában, de az is kiderült, milyen menekülőutakat lehetett találni a túlélésre, és most milyenek a piaci kilátások azoknak, akik ezen a piacon próbálnak megélni.
- A covid előtti időszak tényleg aranykor volt, 2019-ben 16-17 ezer budapesti lakással már kezdett telítődni a piac.
- A járvány hatására eltűnt körülbelül 10 ezer lakás a piacról, most közel hatezret hirdetnek a különböző szálláskiadó platformokon.
- Aki át tudott navigálni a középtávú lakáskiadás piacára, és az üzleti céllal 1–3 hónapra idejövő külföldieknek ki tudta adni a lakását, az nagyobb eséllyel élte túl a válságot.
- Az önkormányzati szigorítások legalább akkora fejtörést okoznak a piaci szereplőknek, mint a covid. Bizonyos kerületekben már olyan feltételek vannak, hogy új belépőként szinte esélytelen belekezdeni az üzletbe.
- Aki ráállt a rövidtávú lakáskiadásra, az nem szívesen megy át a hosszú piacra. Egyrészt mert a legtöbb esetben adózási formát is kell váltania, másrészt úgy érzi, sokkal kevesebb a garanciális, biztonsági elem, ami a kiadókat, tulajdonosokat védi például a nem fizető bérlőkkel szemben.
- Mindezek tetejében a pesti lakásárak az elmúlt években annyira megdrágultak, hogy a bérleti díjakból már egyre nehezebb kitermelni egy legalább 5 százalékos hozamot, befektetési céllal így most vidéken érdemes nézelődni. De már nem a Balatonon, inkább arrafelé, ami majd a jövőben lesz felkapott.
Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke / Fotók: Orbital Strangers
A fentiekről részletesen a szeptemberi magazinban megjelent interjúban lehet olvasni – ami pedig nem fért el az újságban, abból itt közlünk részleteket.
A kerületi szigorításokról
A szigorításokat nagyjából ugyanakkor kapta a nyakába a szektor, mint a járvány okozta sokkot?
- Abszolút így van, 2020 nyarára erősödött fel igazán a Szállodák és Éttermek Szövetsége lobbitevékenysége. Egyre többen támadtak minket amiatt, hogy az airbnbzés nyomta fel a budapesti lakásárakat és bérleti díjakat, hogy a rövid távú lakáskiadók élősködnek a társadalom szövetén, hogy tovább kellene tisztítani a piacot, mert sok a feketézés, vagy hogy nagyobb szigorra van szükség, mert a magánlakásokat választó turisták zavarják az állandó lakókat. Visszásnak tartom, hogy egy minket konkurenciának tartó szféra érdekvédelmi szervezete szeretné megmondani, hogy a konkurens hogyan működjön, szerintem inkább mindenki a saját portája előtt söprögessen. Ráadásul mi vagyunk a legnagyobb élharcosai annak, hogy kisebb legyen a feketézés, és meg is adtuk a megoldási javaslatot, hogy hogyan lehetne egy csapásra kiszűrni az illegális lakáskiadókat.
- Az meg pláne érdekes, hogy a hostelek nem voltak célkeresztben, és ki is maradtak a szigorításokból, holott ne gondoljuk, hogy a magánlakásokba érkező szerelmespárok vagy kisgyerekes családok okozták a városban a problémákat, vagy zavarták az itt lakókat. A legénybúcsús turisták inkább mentek hostelbe, vagy az illegálisan ágyakkal telerakott szállásokra. A kormány mégis úgy döntött, hogy csak a rövid távra kiadó magánlakások működését kell szigorítani, és lejjebb delegálta a döntést az önkormányzatoknak, akik például hozhatnak olyan szabályt, hogy éven belül 30 napra korlátozzák a rövid távra kiadható napok számát. Szerencsére, és a felvilágosító kampányunk hatására is, ezt eddig egyik kerületben sem tették meg, hiszen egy ilyen szabályozás valóban ennek a piacnak a végét jelentené.
A feketézők kiszűréséről
Mi a javaslatotok a feketézők kiszűrésére?
- Tavaly év elejétől minden egyes szálláshelynek regisztrálnia kell a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központnál (NTAK), és ide küldi be a hoteltől a kempingen át a magánszállásig mindenki a vendégek aggregált adatait. Hányan, mettől-meddig, mennyit fizettek, ez egy zseniális adatbázis, amiből nagyon értékes adatokat lehet kinyerni és fontos marketing vagy üzleti döntéseket hozni, miközben persze plusz adminisztráció. Mivel minden szálláshelynek van egy azonosítószáma, mi azért lobbiztunk, hogy a szálláshelyközvetítő platformok csak olyan ingatlanokat hirdethessenek, amik megadják ezt az azonosító számot, és ezek a platformok legyenek összekötve a nemzeti adatbázissal. Vagyis csak az hirdethessen, akinek engedélye van, aki regisztrált és látható, és eltűnne az a nagyjából 20–25 százaléknyi (ezek járvány előtti adatok) feketéző, aki a piacon volt. Ezt eddig nem tudtuk elérni, fel kell ugyan tüntetni az azonosítószámot a Bookingon vagy az Airbnb-n, de ezek nincsenek összekötve az NTAK rendszerével. Ez félsikernek is kevés.
A covid előtt igazi aranykor volt a budapesti lakáspiacon
A bulituristák kordában tartásáról
Mit tesztek az ellen, hogy a turisták valóban a legkevésbé zavarják az állandó lakókat?
- Nemrég jöttem haza Barcelonából, ahol azt tanulmányoztam, hogy ők hogyan kezelték a bulituristák problémáját. Ottani példa alapján zajmérő berendezések elhelyezését fogjuk javasolni a budapesti lakástulajdonosoknak is, ott ezekkel a kütyükkel radikálisan csökkenteni tudták a zajt és a szomszédok panaszait. Amióta náluk működik a rendszer (hangoskodás esetén a zajmérő figyelmezteti a vendéget, a tulajdonost vagy üzemeltetőt, ha továbbra is zaj van, akkor riaszt egy éjszakai őrt, ha neki kétszer kell szólnia, akkor a szállóvendégeknek azonnal el kell hagyniuk a lakást), megoldódtak a problémák, és megtűrés és korlátozások helyett már újra támogatják a rövid távú lakáskiadást a városban.
- Egyébként az utóbbi hónapokban itthon is változott az airbnb-s turisták megítélése, és ez még független a zajmérőtől. Hallunk olyat a belső kerületekből, hogy egyes házakban szinte visszasírják a külföldi turistákat, mert a helyükre beköltöző hosszabb távú bérlők, akik korábban nem tudták megengedni maguknak a belvárosi lakásbérlést, még több problémát okoznak. És táadásul nem mennek el 3,5 nap után, ami tipikus volt a járvány előtt, hanem ott maradnak hónapokra. Szóval azt tapasztaljuk, hogy egy fokkal megértőbbek kezdenek lenni a külföldi turistákkal, ami persze nem jelenti azt, hogy a lakók érdeke néha nem sérült. Ezért szorgalmazzuk például a zajmérőket, és az a tervünk, hogy idén 400 darabot eladjunk, és elindulhasson Budapesten is a barcelonaihoz hasonló „éjjeli őrjárat”. Ehhez persze 16-18 rossz hónap után invesztálniuk kell a tulajdonosoknak (maga a berendezés 90 euró, most akciósan 39, az előfizetés körülbelül havi 3000 forint), de jó a fogadtatása. Azt ugyanis könnyű belátni, hogy ahol zaj van, ott általában kár is van – ennek kijavítása idő és pénz, sokszor a lakás bezárását és kieső forgalmat is jelent –, és hogy nem rossz dolog jóban lenni a szomszédokkal.
Arról, hogy mennyire jó üzlet ma még a rövid távú lakáskiadás, illetve, ha nem Budapesten, akkor hol érdemes most ilyen befektetések után nézni – a szeptemberi Forbesban lehet olvasni. Lapozz bele a magazinba!
