„A lakáshitel kamatok csökkeni fognak, mert az infláció is csökken és az MNB is folyamatosan csökkenti a kamatait.” Ez ma az uralkodó vélemény az átlagemberek, sőt a pénzügyi szakemberek körében is. Nekem csak egy gondom van vele: valószínűleg tévednek, sőt, ha mélyebb összefüggéseket vizsgálunk, akkor sokkal inkább arról lehet szó, hogy ma a lakáshitelkamatok több szempontból is kedvezőek Magyarországon.
(A szerző a Bankmonitor alapító-ügyvezetője.)
MNB vs. piaci kamatok. Mégis melyik kamat fújja a passzát szelet?
Az elmúlt hat hónapban hat alakalommal csökkentette az MNB az irányadó kamatszintjét, mely így mára 12,25 százalékon áll. Egy 400 ezer forint havi nettó összjövedelemmel (házaspár, két főállással) ma 7,6 százalékos kamaton tud egy átlagos lakáshitelt felvenni (itt lehet a bankok által kínált aktuális lakáshiteleket összehasonlítani).
Ha a legjobb ajánlatot választják, akkor 6,9 százalék is lehet a kamatszint. 6,9 százalék szemben a 12,25 százalékos irányadó jegybanki kamattal.
Mindebből (is) jól látszik, hogy nem feltétlenül az MNB által definiált kamatszint a legfontosabb tényező a lakáshitelpiac kamatszintjeinek meghatározásában. Ennek elsődleges oka, hogy az MNB irányadó kamata a rövid távú kamatszintekre hat, míg a lakáshitelezésben a 10 évre fixált (azaz hosszú kamatszintek) a meghatározóak.
A hosszú távú kamatok vonatkozásában az állampapír-hozamok alakulása – és az ettől nem túl nagy eltéréssel, a bankközi piacon kialakuló 10 éves kamatszintek (BIRS) – a meghatározó. Egy 10 éves futamidejű állampapír ma 7,3 százalékos hozammal vehető meg, míg a bankok közötti piacon 7,23 százalék az aktuális 10 éves kamatszint.
A hosszú távú kamatok és a 10 éves kamatszintek azért tudnak alacsonyabbak lenni, mint a rövid távú kamatok – így mint például az MNB irányadó kamata –, mert a befektetők elhiszik, hogy érdemben csökkeni fog az infláció.
Mint látható a 7,6 százalékos, átlagos lakáshitelkamat a 7,2-7,3 százalékos állampapír- és a bankközi kamatokhoz áll igen közel. Ezen kamatértékek egyébként – csakúgy, mint a tőzsdei árfolyamok – napi szinten tudnak akár jelentős mértékben is változni.
Miért nem valószínű, hogy rövid távon jelentős kamatcsökkenés legyen a lakáshitelkamatokban?
A lakáshitelek kamatalakulása logikailag alapvetően az alábbi tényezők határozzák meg:
- Magyarország egy kis gazdaság, a kamatok alakulása is a világ domináns gazdaságaiban uralkodó kamatszintek függvénye részben. Ha, például, az USA-ban a 10 éves államkötvényekre 5%-os hozamot kapnak a befektetők (dollárban), akkor reális-e, hogy a magyar államkötvényeket (forintban, árfolyamkockázattal) bárki megveszi 4%-ért? A példában ugyanígy szerepelhetett volna Németország is (sőt ők az eurózóna közelsége miatt még meghatározóbbak).
- Adott tehát a nemzetközi (hosszú távú) kamatszint, erre rárakódik egy felár (Magyarország kockázatosabb, a forintkötvényeknek árfolyamkockázata van, stb.) és elérkezünk a forintban kialakult 10 éves kamatszinthez – melytől általában nem fog jelentősen eltérni a bankok közötti piacon érvényesülő kamatszint sem.
- A 10 éves piaci kamatszintre utolsó elemként a banki működés költségei és profittartalma rakódik rá, így érkezünk el a hitelfelvevő által megfizetendő lakáshitel kamatához.
Fentiek után már rá is kanyarodhatunk a válaszokra,
miért is nem valószínű a következő hónapokban a lakáshitelkamatok érdemi csökkenése.
1. Alacsony kamatok a világban? Nem jött be.
A 2023-as év úgy indult, hogy a pénzügyi szakértők többsége készpénznek vette az USA-ban a Fed, az EU-ban az Európai Központi Bank (EKB) hamarosan meginduló kamatcsökkentéseit. Az IMF World Economic Outlook kiadványában, mely a világban várható főbb gazdasági változásokat próbálja megjósolni, szó szerint szerepelt ez a mondat: „a fejlett gazdaságok hamarosan visszatérhetnek az alacsony kamatokhoz”. Tömören: nem jött be. Az előrejelzés publikálását követően háromszor emelt kamatot az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed, míg az európai kollégák négyszer.
Mindezzel párhuzamosan a 10 éves kamatszint az USA-ban 1,2 százalékponttal, Németországban közel 1 százalékponttal emelkedett. A háttérben meghúzódó okokat a mostani írásban nem kívánjuk taglalni, a lényeg, hogy mára a pénzügyi világ jelentős része azt gondolja, hogy hosszú időn keresztül magasabban maradhat a kamatszint és a fejlett világban sem érdemes 1-2 százalékos kamatokra számítani.
2. Kamatcsökkenés: nincs tér
Az országon kívülről adott tehát egy alulról érkező, felfelé irányuló nyomás a kamatszintekre. Ezzel a széllel csak úgy tudtunk szembe menni, hogy az állam mind a lakosságot, mind az intézményi befektetőket (befektetési alapok) az adó és egyéb szabályok módosításával az állampapír felé terelte. A magasabb kereslet pedig szépen megemelte az árakat (és leszorította a hozamokat/kamatokat).
Ez azonban a múlt, a jövő vonatkozásában a legfontosabb, hogy amíg nincs érdemi csökkenés a hosszú távú kamatszintekben nyugaton, addig – különösen egy szabályozói változások miatti erőltetett csökkenés után – nem lesz tere a magyar piacon a hosszú kamatok csökkenésének.
3. Tudnak-e engedni a bankok?
„Engedjenek a bankok, adják olcsóbban a lakáshitelt.” Ez volt a koncepciója az „önkéntes kamatplafon” intézményének, mely összességében az alacsonyabb jövedelmű rétegek számára 0,5 százalékponttal, a magasabb jövedelműek számára 0,3 százalékponttal tettel olcsóbbá a lakáshiteleket. És mindezzel eljutottunk oda, hogy
a piaci (azaz nem támogatott) lakáshiteleken soha nem volt olyan alacsony a bankok által megkereshető profit, mint ma
A kamatmarzs szintjén ez átlagosan 0,6-0,8 százalék most. Mindez a múltban lényegesen magasabb volt:
- 2018 és 2022 közepe között átlagosan 1,5-2,0 százalék,
- 2015 és 2018 között 3,0-3,5 százalék.
Nincs tehát igazán miből engedni banki vonalon. A banki profit jelentős része ma a folyószámlán szabadon tartott egyenlegek és alacsony kamatozású bankbetétek 10 százalék feletti, MNB-nél történő lekötésén keletkezik meg.
Ez a profit azonban az MNB kamatcsökkentésekkel már csökkent és a jövőben még tovább fog csökkenni.
Ha pedig a profittermelés egy része eltűnik, akkor a bankok nekiállnak más vonalon (ebben az esetben a hiteleknél) plusz profitot keresni. És ne ijedjünk meg a profit szótól. Ez teljesen természetes, mint minden vállalkozás, a bankok is profitot szeretnének elérni.
Körbe értünk: adott egy nemzetközi kamatkörnyezet, mely úgy tűnik, hogy magasabb szinten talál új egyensúlyra, a magyar szabályozói lépések már generáltak egy érdemi kamatcsökkentést a lakáshiteleknél, közben pedig a banki profitabilitásban túl sok tartalék nincs.
Fotó: MTI / Czeglédi Zsolt
Miért nem tekinthető magasnak a mai lakáshitel kamatszint?
A logikai összefüggések után rámutatunk egy-két párhuzamra és történelmi összehasonlításra:
- Az USA-ban ma a 10 éves kamatrögzítésű hitelek átlagos kamatszintje 7,34 százalék – ugyanez Magyarországon: 7,6 százalék.
A különbség mindösszesen 0,26 százalékpont miközben az infláció az USA-ban 3,7 százalék, Magyarországon: 12,2 százalék. A 10 éves állampapír-hozamszint az USA-ban 4,7 százalék, Magyarországon 7,3 százalék. - Tehát: míg az USA-ban magánszemély lakáshitelfelvevőként 2,6 százalékpont kamatfelárat kell fizetni az államkötvényekhez képest (7,34% vs. 4,7%), addig ugyanez Magyarországon mindössze 0,3 százalékpont (7,3% vs. 7,6%).
- Az előzőekben átlagkamatok szerepeltek, ha a legjobb magyar banki ajánlatokat vizsgáljuk meg, akkor már átlagfizetés alatt is az állam által fizetett kamatszintnél (7,3%) kisebb lakáshitel kamatot találhatunk (7% alatt). Talán nem szükséges hosszan bizonygatni, hogy a történelem ritkán produkál ilyen csillagegyüttállást.
- Ha a múltbeli piaci statisztikákat vizsgáljuk, akkor ma a lakáshitel kamatok 7,6 százalék helyett 9-9,2 százalékon is lehetnének. Az állampapír-vásárlást ösztönző szabályok nélkül pedig még 1 százalékponttal feljebb, azaz 10-10,2 százalékon!
- Amennyiben az átlagember számára is már elérhető legjobb lakáshitel-kamatszintből indulunk ki (7% alatt), akkor múltbeli kitekintésben azt látjuk, hogy gyakorlatilag ugyanazon kamatszinten tart a hazai piac, mint ahol 2008-ban, amikor az (átlagos) lakáshitelfelvevők tömegével írták alá a svájci frank alapú (ráadásul változó kamatozású!) szerződéseket. Még egyszer hangsúlyozandó: a magyar lakáshitelpiacon ma a legalább 10 évig fix kamatozású szerződések dominálnak, forintban!
Összefoglalva mindezt: tényszerűen sajnos azt tudjuk megállapítani, hogy nem magas a mai magyar lakáshitelkamat és nem reális arra várni, hogy rövid időn belül érdemi csökkenés következzen be.
A legtöbb ember számára természetesen a kérdés megítélését alapjaiban befolyásolja egy optikai csalódás.
Az, hogy „sokkal alacsonyabbak voltak a kamatok 2016 ás 2021 között”. Ha objektívek vagyunk, ebben az öt éves időszakban volt egy rendkívül alacsony, talán teljes egészében nem is indokolhatóan alacsony kamatszint.
De akkor mégis mi mozdíthatja meg a lakáshitelkamatokat?
Fentiekben mindössze két esemény tudna gyors fordulatot hozni számottevő kamatcsökkenést eredményezve a lakáshiteleknél:
- Átértékelésre kerül a fejlett gazdaságokban a várható infláció alakulása, és érdemben csökkennek a kamatok (nem lesz igazuk azoknak, akik azt gondolják, hogy hosszabb távon magasan maradhat a kamatszint);
- Magyarország számára sikerrel zárul a 13 milliárd euró forrásról szóló, végeláthatatlan egyeztetési folyamat az EU-val és ezzel javul az ország megítélése, mely jelentkezne a csökkenő kamatokban is (az alacsonyabb kockázati feláron keresztül).
Sándorfi Balázs,
Bankmonitor, ügyvezető, alapító
