Az ingatlanárak az elmúlt két évben – a támogatások, az infláció, a megnövekedett kereslet és az építőanyagok drágulásának köszönhetően – jelentősen nőttek. 2020-hoz képest nem ritka a 30-40 százalékos négyzetméterár-drágulás. Idén azonban több változó is módosult a fenti képletben, így érdemes megvizsgálni, milyen feltételek, milyen finanszírozás mellett tudunk most ingatlant venni.
Kiindulásként vegyük barátomat, aki 2020-ban vásárolt egy 65 négyzetméteres pesti lakást 43 millió forintért, mely 665 ezer forintos négyzetméterárat jelentett. Ekkor még lehetett 3 százalék THM körüli 20 éves futamidejű kamatfixált forintos hitelt felvenni. 28 millió forintot vett fel, melynek így havi 165 ezer forint volt a havi törlesztése. A futamidő végén 35 millió forintot kell majd visszafizetnie.
Közben a lakásárak is emelkedtek átlagosan 30 százalékot az elmúlt két évben, így ma már 55 millió forint lenne egy hasonló lakás, ami 850 ezer forintos négyzetméterárat jelent. Nézzük, mi történne, ha ehhez a lakáshoz most kellene felvennie 28 millió forint kölcsönt.
A kamatemelések következtében jelenleg 6 százalékos kamatfixált forintos hitel esetében a havi törlesztőrészlet már 200 ezer forint lenne, míg a 28 millió forint felvett összegre a huszadik év végével 47,5 millió forintot kell majd visszafizetni.
Ha abból indulunk ki, hogy a 30 százalék áremelkedés következtében arányaiban nagyobb kölcsönre lenne szüksége, akkor érdemes megvizsgálni, hogy ugyanakkora önerő mellett, 40 millió forintos kölcsön esetén hogyan alakul a törlesztés. 6 százalékos THM esetén a 40 millió forint havi törlesztő részlete már 286 ezer forint lenne, így a huszadik év végén 68,79 millió forintot kellene visszafizetni.
Nincs vége
A kamatok várhatóan a következő hónapokban még emelkedni fognak és ennek megfelelően a THM 8,5 százalék körül alakulhat, de egyes bankok esetében a 9-10 százalékos THM sem kizárható.
Amennyiben 7 százalékos THM-el számolnánk a 40 millió forintos kölcsönt, akkor a havi törlesztőrészlet már 305 ezer forint lenne, a huszadik év végén pedig a 73,46 millió forintot kellene visszafizetni.
Ez alapján a 2020-ban 43 millió forintért vásárolt lakás a hitel visszafizetésekor kamatokkal együtt 50 millió forintba fog kerülni. Ha ezt most 55 millió forintért vennénk meg 40 millió forint kölcsönnel évi 7 százalékos THM mellett, akkor a futamidő végén 88,4 millió forintot fizetnénk ki a kamatokkal együtt a lakásért. A lakásértékesítés a kamatemelések következtében idén világszinten visszaesett, így hazánkban is, ezért az ingatlanpiacon a következő időszakban a tranzakciószámok visszaesésével számolok. Mivel a használt ingatlanok esetében a hitel jelentősen megdrágult, így itt várhatóan a készpénzes vevők fognak inkább dominálni, de ahhoz szerintem még kisebb korrekciónak kellene jönnie a használt lakások piacán.
Mi a helyzet az újépítésű lakásokkal?
Az újépítésű már picit más téma, mert a kedvezményes, támogatott hitel esetén még a jelenlegi árak mellett is jöhetnek vevők és ha az alapanyagárak nem esnek jelentősen, akkor az új ingatlan előállítási négyzetméterára nem is fog jelentősen csökkenni. Az új lakások piacán szerintem jellemzőbb lesz az a magatartás, hogy a bizonytalanság és a dráguló finanszírozás miatt bele sem kezdenek az új projektbe az építtetők,
így az új lakások piacán azzal számolok, hogy a következő 2-3 évben kevesebb új lakás épülhet, mely szintén azt támogathatja, hogy az új lakások árában nem lesz jelentős visszaesés.
A kamatemelés természetesen nem csak hitel, de a betéti és az állampapír oldalon is érezhető lesz. Míg a hitel oldalon egyre többen gondolkoznak el azon, hogy felvegyenek-e hitelt, vagy mekkora összeget vegyenek fel, addig a megtakarítási oldalon növekvő kamatok azt a kérdést feszegetik, hogy milyen időtávra kössem le a pénzem, azaz mikor és milyen hozamszinten fixáljam be hosszabb távra a megtakarításom.
Idén már nem fognak csökkeni a kamatok
A jelenlegi változó, háborúval és inflációval terhelt időszakban nehéz előre jelezni a kamatpályát. Amennyiben a háborús helyzet nem romlana és az inflációs pálya is az MNB előrejelzései szerint alakulna, akkor idénre egy 9 százalékos éves átlagos inflációval számolhatunk.
Jövőre pedig tovább csökkenhetne az infláció. Ez már csak azért sem elrugaszkodott várakozás, mert a bázishatás miatt az idei árakhoz képest már könnyen elképzelhető, hogy kisebb mértékben nőnek a termékek árai vagy akár egyes termékek és szolgáltatások esetében jövőre már árcsökkenésről is beszélhetünk. Ebben az esetben pedig a jegybanknak lehetősége lenne akár kamatcsökkentésre is.
Ezek alapján a befektetések terén könnyen elképzelhető, hogy idén tetőznek a hozamok, míg a banki hitelkamatok várhatóan csak 2023-ban csökkenhetnek először. Így erre a várhatóan egyéves időszakra kamattámogatott MNB-s hitelprogramok jöhetnek majd, hasonlóan, mint a zöldhitel is volt. Ez új lendületet adhat majd a most kéziféket behúzó jelzáloghitel piacnak, azonban azt kimondhatjuk, hogy az elmúlt 5-6 évben tapasztalt olcsó pénz világa évekre el fog tűnni.
A szerző a Concorde Értékpapír Zrt. privátbanki üzletfejlesztési vezetője.
