A parkolóhelyek árának dinamikus növekedése az elmúlt években oda vezetett, hogy a beállók társtulajdonosai sokszor a szürke zónába átlépve alkalmazzák elővásárlási jogukat. Összegyűjtöttük, mire érdemes figyelni.
Budapesten egyre korlátozottabb, hogy hol parkolhatunk ingyen az utcán. Ez a folyamat a parkolási szabályok szigorodásával 2026-tól tovább gyorsulhat. A fővárosi és a vidéki parkolási helyzet között emiatt egyre több a hasonlóság, a parkolóhelyek átlagára mindkét esetben hat- és nyolcmillió forint körül mozog.
A piacon lévő beállók nagy része teremgarázsokban található. Ha egy ilyen beálló megvásárlása mellett döntünk, fontos, hogy tisztában legyünk a Polgári Törvénykönyv egy alapszabályával, amit gyakran kihasználnak ilyen vételek során. Ez a szürke zónás megoldás az osztatlan közös tulajdonú parkolóhelyeket érinti.
Egy társasház teremgarázsának esetében egy beállónak ugyanis egyszerre száz, de akár kétszáz tulajdonosa is lehet.
Mielőtt parkolóhelyet vásárolnánk egy társasház teremgarázsában, pontosan tájékozódjunk annak adatairól, hogy elkerüljük a későbbi kellemetlen helyzeteket. Fotó: Haberdoedas / Unsplash
Miért fontos ez?
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében jellemző, hogy a társtulajdonosoknak elővásárlási joga van. Ez azt jelenti, hogy az ingatlant csak akkor vásárolhatja meg egy új szereplő, ha az eladó az elővásárlásra jogosultakkal előzetesen, írásban közli a vevő ajánlatának feltételeit (leginkább a vételárat, de például a vevő nevét is).
Egy-egy beálló esetén 200 tulajdonos közül dönthet bárki úgy, hogy él az elővásárlási jogával, vagyis a vevő ajánlatának megfelelő feltételekkel elcsaklizhatja az áhított ingatlant – akár visszamenőleg is.
A legnagyobb problémát a határidők jelentik: az elővásárlási jog megsértésével kötött adásvételi szerződés ugyanis három éven belül megtámadható, ha a társtulajdonos arra hivatkozik, hogy korábban nem szerzett tudomást róla. A tudomásszerzéstől számítva 30 napja van arra, hogy éljen elővásárlási jogával.
Az árak miatt lett relevánsabb
Az elmúlt években jelentősen drágultak a beállók Magyarországon, különösképp a fővárosban. Az Ingatlan.com adatai szerint míg ma egy parkolóhely átlagosan hat-nyolcmillió forintba kerül, ez az ár három évvel ezelőtt még csak három-négymillió forint volt.
2026-tól tovább szigorodnak a parkolási szabályok Budapesten: a nem helyben lakók óradíjai akár 50 százalékkal is nőhetnek, és megszűnik a zöld rendszámos autók ingyenes parkolása is. Fotó: Michael Fousert / Unsplash
Dr. Szabó Judit Anna, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezető ügyvédje azt ajánlja, hogy ha ilyen parkolóhelyet tervezünk vásárolni, forduljunk mielőbb ingatlanjogban jártas ügyvédhez, aki segíthet a részletszabályok tisztázásában.
Leginkább két tényezőnél kell résen lenni: a tulajdonosok értesítésénél, és a többletköltségek kiszámításánál.
Nem mobilon jön az értesítés
A vásárlóknak három lehetőségük van értesíteni a tulajdonosokat. Az első, hogy személyesen felkeresik őket, és aláíratnak velük egy olyan dokumentumot, amelyben a tulajok lemondanak az elővásárlási jogukról. Ez a megoldás azonban ritkán életszerű: a tulajok sokasága, vagy az olyan körülmények, minthogy egyesek mondjuk nem is Magyarországon élnek, ellehetetlenítik ezt az eljárást.
Amennyiben a lemondó nyilatkozatok személyes beszerzése nem megvalósítható, a tulajdonosokat postai úton, tértivevény különszolgáltatással feladott levélben is lehet tájékoztatni. Habár ez elsőre jó B-tervnek tűnhet, a postai költségek nehézségeket okozhatnak.
Szabó Judit Anna szerint kétszáz tulajdonostárs esetén, még akkor is, ha mindenki Magyarországon él, ez 150 ezer forint feletti többletköltséget jelent a vásárlónak.
Hozzátette: előfordulnak olyan esetek is, ahol a félmillió forintot is meghaladják az extra kiadások.
Az elővásárlási jog kezelésével kapcsolatos költségek a Polgári Törvénykönyv alapján az eladókat terhelik, de gyakori, hogy ezt nem veszik számításba a vételi ajánlat elfogadásakor. Ha a vevők jól alkudtak, akkor jellemző, hogy átvállalják az extra díjakat.
Az elektromos töltővel ellátott parkolóhelyek iránt egyre nagyobb a kereslet, érdemes kiemelten figyelmesnek lenni, ha ilyen beállót vásárolunk. Fotó: Michael Fousert // Unsplash
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény egyes esetekben megengedi, hogy rendkívüli nehézségre hivatkozva eltekintsünk a tulajok postai értesítésétől. Ehhez az kell, hogy a szerződő felek együttesen nyilatkozzanak az értesítés nehézségéről, a földhivatal pedig elfogadja azt.
Rendkívüli nehézség például, ha az értesítési költségek aránytalanul nagyok a megvásárolni kívánt ingatlan értékéhez képest.
A probléma ezzel a lehetőséggel azonban az, hogy nem szünteti meg az elővásárlási jogot, így aki tudomást szerez az adásvételről, három éven belül utólag is élhet ezen jogával.
Egy új lehetőség
A legpraktikusabb megoldást egy 2022 májusa óta hatályban lévő jogszabály jelentheti, amely csak társasházi (vagy szövetkezeti) garázs típusú ingatlanokra vonatkozik. Erre különösen oda kell figyelni az adásvételnél.
Az ilyen esetekben ugyanis elfogadható értesítésnek számít az is, ha a vásárló a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház egy közös használatú részén, figyelemfelkeltően felfüggeszti.
A dokumentumon érdemes feltüntetni a kifüggesztés, és a levétel dátumát is. Ahhoz, hogy ez a megoldás törvényes legyen, szükség van azonban a közös képviselő aláírására is. Szabó Judit Anna szerint a kifüggesztés lehetősége miatt az elmúlt években csökkent az olyan esetek száma, ahol a társtulajdonosok visszamenőleg éltek elővásárlási jogukkal, a probléma viszont nem szűnt meg teljesen.
Az osztatlan közös tulajdonú parkolóhelyek ügyeiben 2022 óta kiemelte szerepe van a közös képviselőknek. Fotó: Sven Mieke / Unsplash
Komplikációt jelent ugyanis, hogy a közös képviselőknek nem kötelező aláírni ezt a dokumentumot, és előfordul, hogy nem működnek együtt a vásárlóval. Eladóként hasznos lehet a garázs meghirdetése előtt tájékozódni az adott társasház szokásairól. Legtöbbször azért nem mondanak igent a közös képviselők, mert nem ismerik az új jogszabályt, és nem akarnak társasházi pénzt költeni arra, hogy megbízzanak egy ügyvédet, aki utánajár a művelet jogszerűségének.
Ha nem sikerül megegyezni a közös képviselővel, maradnak a korábban említett módszerek: személyes megkeresés, postai értesítés, vagy a rendkívüli nehézségre hivatkozás.
Az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje konkrét példával is illusztrálta a rendkívüli nehézségre hivatkozás szabályos használatát. Egy garázsvásárlási ügyben az a bírósági döntés született, hogy a lehetőséggel azért lehetett élni, mert a postaköltségek elérték a vételár öt százalékát. A szóban forgó garázs 2,5 millió forintba került, és összesen 215 tulajdonosa volt. A postaköltségek meghaladták a 125 ezer forintot.
Mire figyeljünk oda?
Szabó Judit Anna figyelmeztet: beálló vásárlásakor ne csak a vételárral kalkuláljunk. Érdemes eleve néhány százezer forinttal nagyobb költségkerettel tervezni, mert az olyan extrák, mint a postaköltség vagy az összetettebb ügyintézés miatti magasabb ügyvédi díj, könnyen felboríthatják számításainkat.
Amennyiben sikeresen kifüggesztjük a közös képviselő aláírásával ellátott dokumentumot, vagy értesítjük az összes tulajdonost, a hirdetményben rögzített határidőben élhetnek elővásárlási jogukkal. A tulajdonostársak számára 15 napot szokás biztosítani az ajánlat elfogadására, azonban jogszerű lehet ennél rövidebb vagy hosszabb határidő is.
A kifüggesztés esetében merülhet még fel bonyodalom a megadott határidő letelte után is.
Mivel még friss a jogszabály, egyelőre kevés példa van rá, de semmi sem tiltja, hogy a tulajok pert indítsanak arra hivatkozva, hogy az eladó és a vásárló megsértették az elővásárlási jogukat azzal, hogy nem értesítették őket személyesen vagy postai úton.
Ezért nagyon fontos, hogy a kifüggesztett dokumentumon minden adat, dátum, és aláírás stimmeljen: ez jelentősen növeli annak esélyét, hogy a bíróság az eladónak és a vásárlónak ad majd igazat. Szabó Judit Anna elmondta: az elmúlt három évben nemhogy kúriai, semmilyen közzétett bírósági döntés nem született ilyen ügyekben, ezért jelentős szerepet kap a jogászok jogértelmezése is. Hozzátette, hogy az elterjedt értelmezés az, hogy a kifüggesztés a tértivevényes értesítést váltja ki.
A Forbes magazin áprilisi számában a parkolóhelyek piacának legfontosabb trendjeiről, és az ingatlanpiac egyéb különlegességeiről is lehet olvasni. Lapozz bele a lapba itt, és keresd az újságárusoknál:
