Egy baráti beszélgetés során kaptam a kérdést, miszerint mikor fognak már látványosan esni az ingatlanárak? A válasz az, hogy már most is esnek, csak észre sem veszik a befektetők.
(A szerző privátbanki szakember, korábbi írásai itt olvashatók.)
2015-től 2022-ig gyakorlatilag töretlen lendülettel emelkedtek az ingatlanárak, mely szárnyalást a támogatott vagy nagyon kedvezményes kamatú hitelek, a csok és a félelem hajtott, valamint a félelem, hogy kimaradunk az emelkedésből. A covid is extra keresletet generált azzal, hogy sokan az otthoni munkavégzés lehetőségét vidéken vagy családi házas övezetben képzelték, a meglévő ingatlan cseréje mellett döntve.
Ennek a több mint 7 éves lendületnek adtak egy pofont a 2022-ben elszálló kamatok, a gazdasági kilátások romlása és az infláció, amely a családokat a kiadás oldalon szorongatta. Az várható volt, hogy az ingatlanpiac behúzza a kéziféket, de azért ennél többről van szó, mert az eddigi keresleti piac kínálatiba csapott át, a vevők gyakorlatilag eltűntek. A korábban akár pár hét alatt értékesített lakásokat már hónapok óta hirdették, és még érdeklődő sem jelentkezett. A beruházások is leálltak, újak nem indultak, a beruházók is érezték a fordulatot a piacon.
Eljött a befektetők ideje, most jöhetnek a pimasz alkuk? Lehet a zavarosban halászni? Jogosan várják ezt a vevők, azonban a hirdetéseket nézve az eladók még csak most kezdtek el engedni a tavalyi igencsak magas árakból. Habár az MNB országos statisztikája jóval kisebb esést mutat, a hirdetéseket böngészve
2023 őszén már felbukkantak a 10-15 millió forintos akciók, mind a használt, mind az új építésű ingatlanoknál.
Budapesten és Balatonnál az árakat látva ezek a kedvezmények testvérek között is csak 10-15 százalékos „esést” jelentettek az ingatlanok árában, aminél magasabbra számítottak a befektetők. De megkapargatva a jelenlegi helyzetet kiderül, hogy az eladó nem is 10-15 százalékot enged ezzel az akciós árral, és a vevőjelölt sem 10-15 százalékkal veszi olcsóbban az ingatlant.
Az idő (tényleg) pénz
2022 novemberében egy barátom azon agonizált, hogy mit csináljon, mert az 50 millió forintért hirdetett 42 négyzetméteres lakására érkezett egy szemtelen 47 millió forintos ajánlat. 54 millió forintról indult a hirdetés, bár azt saját bevallása alapján is irreális árnak érezte. Elmondtam neki, hogy ez a 47 milliós ajánlat bizony nem is szemtelen, hiszen az ingatlan nincs kiadva, így most nem is termel neki. Ha eladja 47 millió forintért és 10 százalékos hozammal egy éves diszkontkincstárjegyet vesz belőle, akkor 4,7 millió forint lesz a hozama, azaz a 2023 novemberében egy állampapír kockázata mellett biztosan 51,7 millió forintja lesz.
Ugyanezt a példát vizsgálva, ha nem értékesítette ez alatt az egy év alatt, akkor várhatóan az 50 millió forintos irányárat ezen idő alatt lejjebb kellene hoznia, és ha végül most adja csak el 48 millió forintért, akkor az elmaradt hozam miatt ő nem lehet boldog a nap végén.
Bár úgy tűnhet, hogy 47 helyett 48 millióért adta el, azaz jól tette, hogy várt, hiszen plusz egy millió forintot kapott, azonban valójában veszített 3,7 millió forintot.
A kamatok drasztikus emelkedése nemcsak a hitel oldalról vágta mellbe az ingatlanpiacot, hanem az alternatív befektetési hozamok oldaláról is, hiszen amikor a befektetők 10-12 vagy akár 14 százalékos hozammal tudtak állampapírt venni, nem siettek ezekből az eszközökből ingatlant vásárolni.
Eladóként lehet, hogy látszólag csak 2 millió forintot engedtem a lakás árából, azaz az 50 milliós ingatlan 4 százalékkal lett olcsóbb, azonban amikor 2022 végétől 2024 végéig akár 25 százalékos hozamot is el lehet érni állampapírral 2 évre vetítve, akkor valójában ennek a hozamnak a lehetőségét is elbuktam. (A lakosság által vehető inflációkövető állampapír átmenetileg még magasabb hozamával sem lenne ördögtől való számolni.)
Összegezve a befektetőnek,
aki kivárt az ingatlanvásárlással és nem lépett 2022-ben, annak 2024 végére az 50 millió forintja kamatos kamattal akár 62,5 millió forintot is érhet.
Ha jövő év végén megveszi a 48 millió forintért (alig 4 százalékos kedvezménnyel) a kínált lakást, akkor 14,5 millió forint marad a számláján.
A realitás pedig az, hogy a befektetők a részvénypiacon, a kötvénypiacon vagy a befektetési alapokkal is csinálhattak idén kétszámjegyű hozamot forintban, így ebből a pozícióból várhatóan nem fognak még 2024-ben sem rohanni az ingatlan irányába. Ha 2025-re a hozamok egyszámjegyűre szelídülnek, akkor lassan visszatérhetnek a vevők, de nyomás még akkor sem lesz rajtuk. Igaz, hogy olcsóbban lehet ingatlant vásárolni, azonban a befektető nem csak ezt nézi. A kiadásból származó bevétel a jelenlegi, alacsonyabb árakkal számolva is 3-5 százalék körül marad.
Az infláció így rombolja a lakásod értékét
Ahhoz, hogy az ingatlan újra szexi befektetési lehetőség legyen, ahhoz ez még kevés, az is fontos, hogy jelentős felértékelődési potenciált árazzanak a befektetők. Erre azonban a következő években kicsi az esély, hiszen a négyzetméter árak emelkedése nyugat-európai szintekre emelte a budapesti ingatlanárakat, és a kiadási díjakat is nehéz tovább emelni a következő két évben.
Fentiek fényében az ingatlanpiac véleményem szerint kínálati lesz 2024-ben, de még talán 2025-elején is. A fordulathoz a tőkepiaci hozamok jelentős esésének és a hitelkamatok jelentős csökkenésének kellene jönnie, amire 2024 vége előtt nem számítok.
Az ingatlanpiac látszólag oldalazva fog reálértékéből veszíteni, hiszen a kétszámjegyű infláció mellett a stagnáló nominális árak is reálértékvesztést jelentenek. Ha 2022-ben 14,50 százalékos inflációval, 2023-ban pedig 16 százalékkal számolunk, 2024-re pedig 6 százalékos inflációt várunk, akkor
35 százalék feletti reálértékvesztésről beszélhetünk azoknál az ingatlanoknál, amelyeknek nem változott időközben az eladási ára.
A befektető ezen idő alatt kétszámjegyű hozammal is gyarapíthatta a megtakarításait. Most kell a tőkepiacokon pénzt csinálni, az ingatlanpiacon ráérünk 2025-ben körülnézni.
Nagy Bertalan
privátbanki üzletfejlesztési vezető, Concorde Értékpapír Zrt.
A vendégszerzők külsős szakértők, nem a Forbes szerkesztőségének tagjai, véleményük nem feltétlenül tükrözi a Forbesét.
