A kérdésre jó lenne egy egyszerű igennel vagy nemmel felelni, a helyzet viszont ennél összetettebb, úgyhogy hívjuk most inkább a számokat segítségül: milyen megtérülést biztosíthat a vásárló számára egy lakóingatlan vásárlása?
(A szerző befektetési szakember. Korábbi cikkei itt érhetők el.)
Két esetet nézünk meg.
Ingatlanvásárlás hitel nélkül
Az egyikben a befektető a vételárat hitelfelvétel nélkül, egészében a saját megtakarításaiból fedezi. Ebben az esetben a sajáttőke-arányos hozama a bérleti díj és a vételár hányadosából áll, amelyet szja-fizetési kötelezettséggel illik korrigálni. Az ingatlan bérbeadásának jelenlegi hozamai adó után valahol 5 százalék körüli tartományban mozognak, így a készpénzes vevőnk nagyjából ennek a hozamnak, és az ingatlan értékének a felértékelődésével számolhat.
Ezt azonban érdemes csökkenteni az amortizációval.
Ez egy új építésű ingatlan esetén kisebb, egy régebbi, rosszabb energiahatékonyságú ingatlannál nagyobb. Tehát a hozam valahol az 5 százalékos bérleti hozam, az ebből levonandó 1-3 százalékos amortizáció, és az ezt javító 0-12 százalékos ingatlan-áremelkedés összege. (Az ingatlanárak változása persze lehet negatív is, és láttunk már olyan példát is, ahol több mint 12 százalék volt az áremelkedés üteme.)
Ingatlanbefektetés hitelből
A másik eset, hogy hitelt is igénybe vesz a vevő a vásárláskor. Erre a számpéldára azonban a készpénzes vevőknek is érdemes odafigyelniük, mert jól látható módon a jelzálogpiaci hitelezés élénkülése nélkül a kereslet legalább fele hiányozni fog, és úgy az ingatlanárak emelkedése sem lesz annyira acélos.
Az alábbi példában, egy 70 százalékban hitelből 30 százalékban saját megtakarításokból megvalósuló lakóingatlan várható sajáttőke-arányos megtérülését számoltuk ki.
Négy forgatókönyvet vettünk figyelembe attól függően, hogy az ingatlanárak mennyivel emelkedhetnek a jövőben.
A két szélső példát, tehát azt, hogy innentől kezdve 0 százalék legyen az árnövekedés inkább afféle legrosszabb forgatókönyvnek gondoljuk, ugyanakkor ahogy korábban említettük, volt már példa az ingatlanárak csökkenésére is, bár ez inkább rövid időtávokra igaz.
A 12 százalékos ingatlanár-növekedést jósló modell is túloz, csak ellenkező irányban. Bár tény, hogy az elmúlt 10 évben valóban 12-13 százalék körüli éves átlagos növekedés jellemezte a hazai lakóingatlan-piacot, azért azt látni kell, hogy mélyen alulértékelt szintről emelkedett ekkorát a piac. Az a várakozás, hogy a jövőben is ilyen mértékű lesz az emelkedés, talán túlságosan is optimista. De ugyanakkor se a nullát, se a 12 százalékot nem lehet kizárni, az élet bármit hozhat.
Az alábbi számítás jól szemléleti, hogy miért fékezett az elmúlt évben hatalmasat a hazai ingatlanpiac.
Elsősorban azért, mert a 8-9 százalékos jelzálogkamatok mellett csak negatív megtérüléssel lehetett lakóingatlant venni, amennyiben hitelt is igénybe vettek a vevők. Így értelemszerűen és egyben logikusan is, de befékezett a piac.
A 12 százalékos emelkedéssel számoló modell megmutatja, hogy mi okozta az óriásfelfutást az ingatlanpiacon 2022-ig. Az alacsony jelzáloghitel-kamatok és a jelentős áremelkedés brutális hozamot biztosított a befektetőknek abban az időszakban.
Az is látható, hogy ha a jegybanknak felülről sikerül becéloznia az inflációs célt, akkor a 4 százalék körüli ingatlanár-emelkedéssel nagyon nem lövünk mellé. Az is jól látszik, hogy az 5 százalék alatti jelzáloghitel-kamatok drasztikusan javítják a keresletet, és így az esélyét annak, hogy ez az áremelkedés vagy ennél jelentősebb bekövetkezzen.
Országkockázat az ingatlanbefektetéseken (is)
Alacsony jelzáloghitel-kamatokhoz azért alapvetően nem árt, ha az országkockázati felárak érdemben csökkennek.
Ehhez vélhetően kell egy EU-deal, vagy egy kedvezőbb fejlett piaci hozamkörnyezet, vagy esetleg mindkettő. A kockázati felárak érdemi csökkenése nélkül a hazai ingatlanpiac árazási mutatói sem fognak olyan ütemben javulni. Egy EU-ból történő esetleges kipottyanás pedig érdemben negatív irányba tolhatja a hazai ingatlanok árdinamikáját.
Ha maradnak a mostani országkockázati felárak, akkor ez 0-4 százalékos áremelkedést vetít előre a hazai ingatlanpiacon. Ennek megfelelően 0-13,5 százalék körül alakulhat egy lakóingatlan vásárlásának sajáttőke-arányos megtérülése. Ennél persze lehet szignifikánsan jobb és rosszabb is, varázsgömbünk nekünk sincs.
Amit még érdemes figyelembe venni, hogy ezért cserébe egy relatíve illikvid befektetést kell menedzselni. A megtérülésünket rontja az amortizáció, és hacsak nem sikerül 10 évre kiadni, időnként azért néhány hétre, esetleg hónapra akár üresen is állhat az ingatlan, ami szintén rontja a megtérülést. Ezzel együtt az is jól látható, hogy a megtérülésünket érdemben befolyásolja az ingatlanárak várható alakulása. Itt óva intenék mindenkit attól, hogy az elmúlt 10 év áremelkedéséből induljon ki.
Tehát a mai tudásunk szerint a legvalószínűbb forgatókönyv a négy százalék körüli áremelkedéssel kalkuláló modell.
Az amortizációt is figyelembe véve ez vélhetően magas egyszámjegyű forinthozamot biztosíthat a befektetőknek.
Ennél jobb a kockázati felárak, hazai hozamkörnyezet és a jelzáloghitelkamatok csökkenése esetén abszolút lehetséges. Ennél rosszabb helyzetet teremthet számos kockázat, hazai és külföldi egyaránt, beleértve például az országkockázati felárak emelkedését, a német gazdaság további lassulását, a háború eszkalációját, a fejlett piaci hozamok emelkedését, és még tucatnyi egyéb, még nem is ismert, bár összeségében kis valószínűségű kockázatot.
Ha van saját lakás, érdemes befektetésre is venni egyet?
Azt is érdemes megvizsgálni, hogy a megtakarításainknak mekkora része van ingatlanban, és ide azt az ingatlant is érdemes beleszámítani, amelyben lakunk. Tehát például ha van már egy 100 milliós ingatlanuk, akkor nem célszerű a maradék 50 millió forintnyi megtakarításunkból is további ingatlant venni hitellel kiegészítve. Érdemes az eszközök között diverzifikálni, és mint minden befektetés esetében, ajánlott a földrajzi diverzifikáció.
Ezzel együtt mindenkinek magának kell eldöntenie, hogy a fenti forgatókönyvek közül melyiket tartja valószínűnek és hogy a fenti megtérülési mutatókkal mennyire elégedett, mennyire diverzifikált a megtakarítási szerkezete, mennyire hosszú távon gondolkodik. Mit gondol az említett kockázatokról.
A fenti számítások segítségével ugyanakkor valamilyen közelítő számot meg lehet határozni a befektetési döntés várható hozamáról. Ennek fényében lehet dönteni, mint szinte minden más esetben is arról, hogy az ingatlan, nyersanyag, részvények, kötvények, állampapírok, befektetési jegyek, alternatív befektetési eszközök színes palettájából hogyan struktúráljuk megtakarításainkat.
Gyurcsik Attila,
az Accorde Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója
A vendégszerzők külsős szakértők, nem a Forbes szerkesztőségének tagjai, véleményük nem feltétlenül tükrözi a Forbesét.
