Na, valahogy így lett Mészáros Lőrinc a leggazdagabb magyar

2020-ban egy sikeres nyomtatott magazinból tudod meg, hogy Mészáros Lőrinc Magyarország leggazdagabb embere, immár másodszor. Ezt azért nehéz lett volna előre látni. Nem úgy értem, hogy tavaly nehéz lett volna […]

Bővebben

Három ingatlanprojekt, ami mindennek ellenállt

Miért lett sikeres a Graphisoft Park, miközben elbukott a Tópark? Hogy nem törte ketté a válság a Corvin-negyedet? Hogy lehet, hogy már a sokadik üteme épül a kilencedik kerületi City Home-nak, mialatt örökre kétdimenziós maradt például a zuglói Mundo? Beruházások és tanulságok a piac nagyjaitól.

 

Budapest újra tele van darukkal, gombamód nőnek ki a földből az új irodaházak és lakótömbök, immár felszabadultan lehet sztorizgatni azokról az évekről, amikor minden banki forrás elapadt, finanszírozás és potenciális vásárlók/bérlők híján teljes visszavonulót fújtak a fejlesztők, félbemaradtak előkészített beruházások és elsüllyedt sok grandiózus terv akár komplett új városnegyedekről.

Hogy csak párat említsünk a be nem fejezett (vagy el se indult) gigaötletek közül: ilyen volt a budai agglomerációba álmodott Tópark, a Quaestor által a soroksári Duna-ág mellé tervezett Duna City, a zuglói Mundo városközpont, vagy az elmúlt tíz év legnagyobb költségvetésű (1,6 milliárd eurós) projektje, a Hajógyári-szigetre vizionált szórakoztató- és kaszinóváros. Utóbbinak Álomsziget volt a neve, megvalósítása álom is maradt.

Ugyanakkor van néhány – valószínűleg egy kézen megszámolható – válságálló nagyvolumenű budapesti ingatlanfejlesztés, amelyek példájából ma is lehet tanulni. Mutatunk hármat, amin keresztül levonhatók a tanulságok, és kiderül, mi kell ahhoz, hogy egy új városrész sikeres legyen.

Graphisoft Park

Ha van atipikus lokáció, amitől merészség sokat álmodni potenciális budapesti irodaparkként, az az Óbudai Gázgyár területén felépült Graphisoft Park. A belvárostól kicsit messzinek tűnik (amúgy csak 6 kilométer), nehézkes a tömegközlekedése, az ott dolgozóknak esélyük sincs, hogy napközben csak úgy kiugranak, és elintézik ügyes-bajos dolgaikat, a koncepció mégis működik.

„Emberi léptékű területet kerestünk, zöld környezetben, ahol vonzó munkakörnyezetet lehet kialakítani. Nem csak jó fizikai környezetet, jó mentális környezetet is elsősorban kutató, fejlesztő tevékenységekhez” – Kocsány János, a Graphisoft Park SE vezérigazgatója ezzel magyarázza a több mint húsz évvel ezelőtti helyválasztást. Az első bérlőjük a Microsoft volt – a cég ma is ott van, már sokkal nagyobb területet bérelve –, rajtuk kívül ma már több mint 80 bérlő népesíti be a közvetlenül a Duna partján fekvő 18 hektáros parkot.

A vonzó mentális környezethez elengedhetetlen volt a nagyvonalú térhasználat, a 60 százalékos zöldfelület-arány, és nyilván ennek következménye, hogy hűségesek a bérlők. Márpedig Kocsány János szerint ez mindennél legfontosabb, hiszen:

„a hosszú távú elkötelezettség termeli a profitot.”

Másik nagy szerencséjük, hogy már jóval a válság előtt a piacon voltak. Az irodapark fejlesztését 2006-tól banki finanszírozásból végzik (korábban a tőzsdéről tették, de 2006-ban kettéválasztották a Graphisoftot, és magát a Graphisoft Parkot külön cégbe szervezték), így a válság őket sem hagyhatta hidegen. 2009-ben minden bank berántotta a kéziféket a hitelpiacon, 2009 és 2015 között a Park további fejlesztése is szünetelt.

Ez mégsem okozott kezelhetetlen törést, ugyanis

addigra akkora bérlőtömeg jött össze, hogy az általuk fizetett bérleti díj megoldotta a folyó finanszírozást.

Nem kellett csökkenteniük a bérleti díjat sem, 2015-től pedig folytatni lehetett a fejlesztéseket. Közben 2013-tól létrejött az Aquincum Campus, így ma már 1000 diák és 5000 dolgozó dolgozik a Parkban.

Corvin-negyed

A szerencsés (a válsághoz képest korai) időzítés a Corvin-negyednél is sok problémát áthidalt. A negyed fejlesztőjeként a drámai hitelstop a Futurealt is jócskán érintette, bizonyos beruházásaikat – Madárhegy, Paskál lakópark – jó pár évre félre kellett tenniük.

„Ha rosszkor kapott volna el minket a válság, akár a Corvin-negyed is bebukhatott volna”

– mondja Tatár Tibor, a Futureal Development Holding vezérigazgatója. Hogy mégsem ez történt, annak az volt az oka, hogy a Corvin-negyed addigra már túljutott a kritikus fázison. 2010-ben még sikerült átadni a Corvin Plázát is, majd a Corvin irodákat, vagyis a projekt a válság begyűrűzéséig már sok lábon állt, és kezdte termelni a bevételeket is. Hogy azokban az években azért egy plázaátadás nem volt egyszerű, sem mindennapos, arról Tatár Tibor szavai árulkodnak: „soha nem adtam még át plázát 22 ügyvédnek”.

A Corvin Sétány egyik legfrissebb darabja: a Nokia új székháza. 2017-ben adták át

A Corvin Sétány egyik legfrissebb darabja: a Nokia új székháza. 2017-ben adták át

Ami a helyszínt illeti, az egy vegyes használatú – iroda, lakó, kereskedelmi funkciójú – városnegyed szempontjából ideális. A belvárosban van, a 4-6-os villamos és a metró közvetlen közelében, vagyis

„csak le kellett porolni egy nyilvánvaló helyszínt”.

Hogy ez a leporolás mennyire volt sikeres, arról nyilván hosszasan lehetne, nagyon sok szempontból vitatkozni, mindenesetre Tatár Tibor hoz pár számot. Míg a városnegyed átalakítása előtt a budapestiek 95 százaléka határozott nemmel felelt arra a kérdésre, hogy szívesen élne-e a környéken, addig kutatásaik szerint ez a szám ma 60 százalék, és kifejezetten a Corvin-negyedre vonatkoztatva a kérdést, 95 százalékos az igenek aránya.

City Home

A kilencedik kerület egyik nagy – sok ütemben készülő – lakóparkprojektjére biztosan nem mondható, hogy szerencsés időzítéssel indult. Az első beruházás 2009-ben kezdődött, ma már tudjuk: pont a legrosszabbkor. Az építkezés mégsem állt le, a menedzsment és a tulajdonosok (a beruházást a Metrodom végzi, legfőbb tulajdonosa egy ciprusi befektetési társaság) ugyanis úgy gondolták, ciklustól, válságtól függetlenül fejleszteni kell.

Ehhez azonban nagyon sok mindenen változtatniuk kellett. A korábbi évek trendjével szemben kisebbre vették a lakásméreteket,

a már engedélyezett több száz lakás alaprajzát újra kellett tervezni.

A City Home (9. kerület) egyik társasháza

A City Home (9. kerület) egyik társasháza

A megváltozott piaci környezethez tehát a lehető legrugalmasabban kellett alkalmazkodniuk. Célközönségüket a tipikus középosztályra, tanár, orvos házaspároka lőtték be, vagyis nem a spekulánsokra, hanem azokra, akik a természetes mobilitásukból fakadóan stabilabb keresletet támasztanak. Mindeközben bíztak benne, hogy ahogy nehezül a piac, úgy ejtik majd ki a kőműveskanalat a kezükből a konkurenseik, és lesz egyre kevesebb versenytársuk. Ehhez persze jelentős önerőre volt szükség, hiszen a banki hitelcsapok feléjük is elzáródtak.

„Önerőből folytattuk a fejlesztést, egy olyan piacon, ahol az évente látott 8000 új építés hirtelen 1000 alá olvadt Budapesten”

– mondja Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező ügyvezető igazgatója. Úgy gondolkoztak, hogy ennyi vevőt minden körülmények között lehet találni, és valóban: el tudták adni az első 300 lakást. „Abban az évben 30 százalékos volt a piaci részesedésünk” – nevet.

A Metrodom az elmúlt években jobbára a pesti ingatlanpiac két gócpontjának számító 9. és 13. kerületben építkezik, eddig kilenc társasházat, közel 1000 lakást adtak át.

 

Ha nagyon lecsupaszítva próbálunk tanulságokat levonni, akkor néhány pontban a lényeg:

  • jó helyszín
  • jó termék
  • tőkeerős tulajdonosok
  • lehetőség szerint több lábon állás
  • rugalmas alkalmazkodás
  • szerencse, hogy egy jó ciklust fogj ki
  • +1: ha nincs szerencséd, az sem feltétlenül tragédia, csak legyen még több pénzed

A fenti példákat az UniCredit június 5-i ingatlanpiaci üzleti reggelijéről szállítottuk. A panelbeszélgetésben részt vettek: Árendás Gergely, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója, Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója, Kocsány János, a Graphisoft Park SE vezérigazgatója, Tatár Tibor, a Futureal Development Holding vezérigazgatója és Pető Gábor, az UniCredit Bank ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője.

 

"Nem vagyok gazdag (...): én egy szegény ember vagyok, akinek sok pénze van, és a kettő nem ugyanaz."

Gabriel García Márquez, író