Miért lett sikeres a Graphisoft Park, miközben elbukott a Tópark? Hogy nem törte ketté a válság a Corvin-negyedet? Hogy lehet, hogy már a sokadik üteme épül a kilencedik kerületi City Home-nak, mialatt örökre kétdimenziós maradt például a zuglói Mundo? Beruházások és tanulságok a piac nagyjaitól.
Budapest újra tele van darukkal, gombamód nőnek ki a földből az új irodaházak és lakótömbök, immár felszabadultan lehet sztorizgatni azokról az évekről, amikor minden banki forrás elapadt, finanszírozás és potenciális vásárlók/bérlők híján teljes visszavonulót fújtak a fejlesztők, félbemaradtak előkészített beruházások és elsüllyedt sok grandiózus terv akár komplett új városnegyedekről.
Hogy csak párat említsünk a be nem fejezett (vagy el se indult) gigaötletek közül: ilyen volt a budai agglomerációba álmodott Tópark, a Quaestor által a soroksári Duna-ág mellé tervezett Duna City, a zuglói Mundo városközpont, vagy az elmúlt tíz év legnagyobb költségvetésű (1,6 milliárd eurós) projektje, a Hajógyári-szigetre vizionált szórakoztató- és kaszinóváros. Utóbbinak Álomsziget volt a neve, megvalósítása álom is maradt.
Ugyanakkor van néhány – valószínűleg egy kézen megszámolható – válságálló nagyvolumenű budapesti ingatlanfejlesztés, amelyek példájából ma is lehet tanulni. Mutatunk hármat, amin keresztül levonhatók a tanulságok, és kiderül, mi kell ahhoz, hogy egy új városrész sikeres legyen.
Graphisoft Park
Ha van atipikus lokáció, amitől merészség sokat álmodni potenciális budapesti irodaparkként, az az Óbudai Gázgyár területén felépült Graphisoft Park. A belvárostól kicsit messzinek tűnik (amúgy csak 6 kilométer), nehézkes a tömegközlekedése, az ott dolgozóknak esélyük sincs, hogy napközben csak úgy kiugranak, és elintézik ügyes-bajos dolgaikat, a koncepció mégis működik.
A Graphisoft Park néhány épülete és sok zöldje
„Emberi léptékű területet kerestünk, zöld környezetben, ahol vonzó munkakörnyezetet lehet kialakítani. Nem csak jó fizikai környezetet, jó mentális környezetet is elsősorban kutató, fejlesztő tevékenységekhez” – Kocsány János, a Graphisoft Park SE vezérigazgatója ezzel magyarázza a több mint húsz évvel ezelőtti helyválasztást. Az első bérlőjük a Microsoft volt – a cég ma is ott van, már sokkal nagyobb területet bérelve –, rajtuk kívül ma már több mint 80 bérlő népesíti be a közvetlenül a Duna partján fekvő 18 hektáros parkot.
A vonzó mentális környezethez elengedhetetlen volt a nagyvonalú térhasználat, a 60 százalékos zöldfelület-arány, és nyilván ennek következménye, hogy hűségesek a bérlők. Márpedig Kocsány János szerint ez mindennél legfontosabb, hiszen:
„a hosszú távú elkötelezettség termeli a profitot.”
Másik nagy szerencséjük, hogy már jóval a válság előtt a piacon voltak. Az irodapark fejlesztését 2006-tól banki finanszírozásból végzik (korábban a tőzsdéről tették, de 2006-ban kettéválasztották a Graphisoftot, és magát a Graphisoft Parkot külön cégbe szervezték), így a válság őket sem hagyhatta hidegen. 2009-ben minden bank berántotta a kéziféket a hitelpiacon, 2009 és 2015 között a Park további fejlesztése is szünetelt.
Ez mégsem okozott kezelhetetlen törést, ugyanis
addigra akkora bérlőtömeg jött össze, hogy az általuk fizetett bérleti díj megoldotta a folyó finanszírozást.
Nem kellett csökkenteniük a bérleti díjat sem, 2015-től pedig folytatni lehetett a fejlesztéseket. Közben 2013-tól létrejött az Aquincum Campus, így ma már 1000 diák és 5000 dolgozó dolgozik a Parkban.
Corvin-negyed
A szerencsés (a válsághoz képest korai) időzítés a Corvin-negyednél is sok problémát áthidalt. A negyed fejlesztőjeként a drámai hitelstop a Futurealt is jócskán érintette, bizonyos beruházásaikat – Madárhegy, Paskál lakópark – jó pár évre félre kellett tenniük.
„Ha rosszkor kapott volna el minket a válság, akár a Corvin-negyed is bebukhatott volna”
– mondja Tatár Tibor, a Futureal Development Holding vezérigazgatója. Hogy mégsem ez történt, annak az volt az oka, hogy a Corvin-negyed addigra már túljutott a kritikus fázison. 2010-ben még sikerült átadni a Corvin Plázát is, majd a Corvin irodákat, vagyis a projekt a válság begyűrűzéséig már sok lábon állt, és kezdte termelni a bevételeket is. Hogy azokban az években azért egy plázaátadás nem volt egyszerű, sem mindennapos, arról Tatár Tibor szavai árulkodnak: „soha nem adtam még át plázát 22 ügyvédnek”.
A Corvin Sétány egyik legfrissebb darabja: a Nokia új székháza. 2017-ben adták át
Ami a helyszínt illeti, az egy vegyes használatú – iroda, lakó, kereskedelmi funkciójú – városnegyed szempontjából ideális. A belvárosban van, a 4-6-os villamos és a metró közvetlen közelében, vagyis
„csak le kellett porolni egy nyilvánvaló helyszínt”.
Hogy ez a leporolás mennyire volt sikeres, arról nyilván hosszasan lehetne, nagyon sok szempontból vitatkozni, mindenesetre Tatár Tibor hoz pár számot. Míg a városnegyed átalakítása előtt a budapestiek 95 százaléka határozott nemmel felelt arra a kérdésre, hogy szívesen élne-e a környéken, addig kutatásaik szerint ez a szám ma 60 százalék, és kifejezetten a Corvin-negyedre vonatkoztatva a kérdést, 95 százalékos az igenek aránya.
City Home
A kilencedik kerület egyik nagy – sok ütemben készülő – lakóparkprojektjére biztosan nem mondható, hogy szerencsés időzítéssel indult. Az első beruházás 2009-ben kezdődött, ma már tudjuk: pont a legrosszabbkor. Az építkezés mégsem állt le, a menedzsment és a tulajdonosok (a beruházást a Metrodom végzi, legfőbb tulajdonosa egy ciprusi befektetési társaság) ugyanis úgy gondolták, ciklustól, válságtól függetlenül fejleszteni kell.
Ehhez azonban nagyon sok mindenen változtatniuk kellett. A korábbi évek trendjével szemben kisebbre vették a lakásméreteket,
a már engedélyezett több száz lakás alaprajzát újra kellett tervezni.
A City Home (9. kerület) egyik társasháza
A megváltozott piaci környezethez tehát a lehető legrugalmasabban kellett alkalmazkodniuk. Célközönségüket a tipikus középosztályra, tanár, orvos házaspároka lőtték be, vagyis nem a spekulánsokra, hanem azokra, akik a természetes mobilitásukból fakadóan stabilabb keresletet támasztanak. Mindeközben bíztak benne, hogy ahogy nehezül a piac, úgy ejtik majd ki a kőműveskanalat a kezükből a konkurenseik, és lesz egyre kevesebb versenytársuk. Ehhez persze jelentős önerőre volt szükség, hiszen a banki hitelcsapok feléjük is elzáródtak.
„Önerőből folytattuk a fejlesztést, egy olyan piacon, ahol az évente látott 8000 új építés hirtelen 1000 alá olvadt Budapesten”
– mondja Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező ügyvezető igazgatója. Úgy gondolkoztak, hogy ennyi vevőt minden körülmények között lehet találni, és valóban: el tudták adni az első 300 lakást. „Abban az évben 30 százalékos volt a piaci részesedésünk” – nevet.
A Metrodom az elmúlt években jobbára a pesti ingatlanpiac két gócpontjának számító 9. és 13. kerületben építkezik, eddig kilenc társasházat, közel 1000 lakást adtak át.
Ha nagyon lecsupaszítva próbálunk tanulságokat levonni, akkor néhány pontban a lényeg:
- jó helyszín
- jó termék
- tőkeerős tulajdonosok
- lehetőség szerint több lábon állás
- rugalmas alkalmazkodás
- szerencse, hogy egy jó ciklust fogj ki
- +1: ha nincs szerencséd, az sem feltétlenül tragédia, csak legyen még több pénzed
A fenti példákat az UniCredit június 5-i ingatlanpiaci üzleti reggelijéről szállítottuk. A panelbeszélgetésben részt vettek: Árendás Gergely, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója, Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója, Kocsány János, a Graphisoft Park SE vezérigazgatója, Tatár Tibor, a Futureal Development Holding vezérigazgatója és Pető Gábor, az UniCredit Bank ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője.
