Két napjuk maradt a befektetőknek arra, hogy eldöntsék: részt vesznek-e az első olyan magyar tőzsdei bevezetésben, amely legalább két tekintetben úttörőnek számít. Egyrészt, a jegyzés sikere esetén a BILK lehet az első olyan cég, amely eleve a szabályozott ingatlanbefektetési társasággá (SZIT) alakulás szándékával vonul be a parkettre. Másrészt olyan se volt még, hogy egy cég részvényeivel euróban kereskedjenek a Budapesti Értéktőzsdén.
A BILK (Budapesti Intermodális Logisztikai Központ) Logisztikai Nyrt. annak a Waberer Györgynek az egyik ingatlanpiaci érdekeltsége, aki a Forbes listáján stabilan a leggazdagabb tíz magyar egyike, 2014 januárjában szerepelt a Forbes címlapján, és két éve adta el a nevét viselő hatalmas közúti fuvarozási céget, a Waberer’st – melyet később már az új tulajdonos vitt tőzsdére. Már az akkori exit idején elmondta, hogy ingatlanbefektetésekre fog koncentrálni és cégportfóliójának egyik ékköve a BILK.
Aki tehát hiányolta a Waberer’sből Waberert a tőzsdei bevezetéskor, most a BILK révén valóban az egyik legsikeresebb magyar üzletember tulajdonostársává válhat – a kisbefektetők pedig még ötszázalékos kedvezményt is kapnak.
A kibocsátás során ugyanis Waberer György ad el a részvényeiből, a közkézhányadnak a SZIT-szabályozás értelmében el kell érnie a 25 százalékot, a 49 százalékos maximum pedig onnan jön, hogy a fő tulajdonos a továbbiakban is meg kívánja tartani a többségi részesedését.
Három és fél éve az akkori címlapinterjúhoz Kossuth téri, a Parlamentre és a Dunára néző irodájában beszélgettünk Waberer Györggyel. Most ugyanott Wáberer Lívia, a BILK vezérigazgatója fogad. A családnév-azonosság persze nem véletlen, Waberer György ugyanis Lívia nagybátyja. A BILK 2001-es alapításakor Lívia már ott volt, abban az évben csatlakozott a Waberer’s elődjéhez, a Volán Tefuhoz.
Középtávú célként tervben volt
Eleinte logisztikai területen dolgozott, majd érdeklődése a HR felé fordult, személyügyi diplomát szerzett. Utána először a logisztikánál volt HR-vezető, majd a cégközpontban. Újabb néhány év után lett Waberer György személyi asszisztense, négy és fél évig dolgoztak szorosan együtt. Azt meséli, akkor tanult bele igazán a folyamatokba, a rendszerszemléletű látásmódba. Egyre több és egyre fontosabb feladatot kapott, majd nagybátyja 2012-ben megbízta a BILK vezetésével.
Arra a kérdésre, hogy mennyire tudatosan készültek a vezető szerepére, Wáberer Lívia azt mondja, a nagyon fontos bizalom mindig is megvolt közöttük, középtávú célként tervben volt, hogy majd valamelyik Wáberer-érdekeltséget ő vezesse.
Wáberer Lívia, Waberer György unokahúga vezeti a BILK-et (Fotó: Sebestyén László)
Amikor átvette a BILK-et, úgy tűnt, hogy a cégnél végeztek a fejlesztésekkel, már csak üzemeltetni kell a raktárbázist. „De láttam még tartalékot a költségekben, jónéhány beszállítót újra tendereztettünk. A területfejlesztés lehetőségére az L2 területének megszerzése kínálkozott. A kiszabályozást 2012-ben kezdtük el, ami egy 3-4 éves bonyolult projekt volt, nagy kihívás, de a lényeg, hogy további 8900 négyzetméteres raktárcsarnokot fel tudtunk húzni ezen a területen.” Egy másik fejlesztés (J projekt) is benne volt az eredeti kiszabályozási tervben, de egyrészt a rendezetlen tulajdonjogviszonynak köszönhetően, másrészt a folyamatos fejlesztések miatt korábban nem tudott a cég elegendő energiát beletenni.
Lívia leporolta az aktákat, és noha a cégen belül is sokan szkeptikusok voltak, belevágott.
Ez is megvalósult, de már más fejezte be. Lívia ugyanis 2015-ben visszament az akkor már hatalmasra nőtt és komoly nemzetközi expanzióban levő Waberer’s Internationalhez HR igazgatóként.
Vonzó lett a tőzsde
Aztán kevesebb mint egy év múlva más jellegű elfoglaltsága akadt, anyai örömök elé nézett. A babával két évet maradt otthon, mire újra munkába állt, Waberer György már kiszállt a Waberer’sből, Lívia újra a BILK-nél folytatta. A tőzsdei megjelenés ötlete nem meglepő módon akkor merült fel, amikor tavaly kedvezően változott a SZIT-ek szabályozása – úgy tűnik, a legalább 25 százaléknyi külső befektető bevonásáért és biztos osztalékfizetésért cserébe adott komoly adóelőnyökkel sikerül több ingatlancéget ebbe az irányba elmozdítani. Wáberer Lívia azt mondja, tanácsadócégük, az EY javasolta azokat a lépéseket, amelyekkel tavaly felkészültek a tőzsdei létre, és egy újabb féléves folyamat végén került sor most az IPO-ra.
Az optimista forgatókönyv alapján a kereskedés akár már július végén megindulhat a papírokkal, a vezérigazgató bízik abban, hogy nagy lesz az érdeklődés a részvények iránt. Külön számítanak az eurós megtakarításokkal rendelkezőkre. (A BILK-nél azért euró alapú az elszámolás, mert a cég is euróban vezeti a könyveit – a raktárpiacon a bérleti díjak euróban vannak, tehát a cég árbevétele eurós és kiadásainak nagyobbik része is euró alapú.)
Wáberer Lívia tehát az elmúlt fél évben kisgyerekét a bölcsibe vitte reggelente, a céget pedig a tőzsdére vezeti.
Biztos bevétel egy kérdőjellel
A BILK története során megszakítás nélkül növekedni tudott, az induláskor megépített első raktárcsarnok területéhez képest kapacitását 15 év alatt a 10-szeresére növelte, ma 182 ezer négyzetméternyi ingatlannal rendelkezik, amiből 161 ezer a raktár, a többi iroda. Biztos bevételt nyújtó cég, erre jó példa, hogy a 2008-as nagy válságban is csak annyi történt, hogy egy-két százalékponttal csökkent az ingatlanok kihasználtsága (95 százalék alá) és a bérleti időszak meghosszabbításáról tárgyaló bérlők ki tudtak alkudni egy kis árcsökkentést.
Ma ilyen nincs, a piacon túlkereslet van, a kihasználtság 98,4 százalék, és újabb fejlesztések vannak a csőben.
Az ingatlankapacitás bővítése és a növekvő bérleti díjak jóvoltából a következő három év alatt érdemi árbevétel-emelkedésre számítanak, ami az osztalékfizetésben is lecsapódhat.
Kérdés, vajon a kamatszint mennyire emelkedik a következő években? Ez ugyanis a befektetők hozamát meghatározó másik fő tényező.
