FördősZé@Forbes

  Fördős Zé apukája az első sorban ült le az áprilisi Kilövésen, ahol bemutattuk a lapot. A család büszke Zére és a közös cégre, ő maga is azok közé a […]

Bővebben

Brutális lakásárak, a fiatalok nem jutnak ingatlanhoz – ki a hibás?

A globális kamatkörnyezet változását idehaza a forint árfolyama fogja megszenvedni – miközben a kamatok eddig alacsonyan tartása igen kontraproduktív volt, és nagyban hozzájárulhat a társadalmi feszültségek kialakulásához.  

“(…) Lassan az összes fejlett országban olyan drágává válnak, főleg a fővárosok és legnagyobb városok lakásai, hogy az a társadalom szétszakadásával fenyeget. A legtöbb fiatalnak esélye sincs lakáshoz jutni, és erről jelentős részben a jegybankok tehetnek” -írja blogjában a befektetési guru, Zsiday Viktor. A felvetés Angela Merkel német kancellár korábbi nyilatkozatára (is) utal, aki azt mondta, Németország egyik legnagyobb problémája, hogy a lakásárak nagyot emelkedtek.

Mit csinálnak a jegybankok? Ha élénkíteni akarják a gazdaságot, leviszik az alapkamatot, a lakosság pedig megtakarítás helyett inkább fogyaszt (hiszen befektetni az alacsony kamatok miatt nem éri meg annyira). Ezzel párhuzamosan a cégek több beruházást indítanak, hiszen több olyan projekt lesz, amit alacsony kamatkörnyezetben már érdemes elindítani (a hitelkamatok ugyanis alacsonyak). Csakhogy Zsiday szerint

az elmúlt évek megmutatták, hogy ha a kamatszint túlságosan alacsony, ez az összefüggés egyszerűen nem működik.

“Ahogy közeledünk a nulla kamatszinthez, a kamatcsökkentéseknek egyre több káros hatása van: egyrészt a nyugdíj felé tartók elkezdenek aggódni, hogy nem lesz elég a nyugdíjuk, mert a pénzük nem kamatozik.” Éppen ezért hosszú távon az alacsony kamat is növeli a megtakarítási hajlandóságot. Közben a befektetők az alacsony kockázatú eszközök helyett a kockázatosabb befektetések felé tolódnak, vagy ahogy Zsiday Viktor írja, ” a megtakarítók megvesznek minden(hülyesége)t, a részvényektől kezdve a bitcoinon át a műtárgyakon keresztül a lakásokig.” Magyarul: a jegybanki stratégia végül eszközbuborékokat kelt, ebből a leglátványosabb és a legkárosabb az ingatlanárak emelkedése.

Ne értsük félre, amit Zsiday ír. Természetesen lakást venni nem hülyeség, a kérdés az, hogy adott árszinten van-e értelme megvenni egy ingatlant. Az elszabaduló árakat látva sok befektető – az alacsony kamatkörnyezet miatt – dönt úgy, hogy “mielőtt tovább drágul”, ha emelt áron is, de vesz ingatlant. Az árakat azonban részben épp a jegybanki politika hajtja fel.

Zsiday szerint ennek komoly hosszú távú hatásai is lehetnek.

“A jegybankok így a gazdaság feltámasztására tett nagy igyekezetükben nem csak tőkepiaci buborékot fújtak, aminek a leeresztése akár recesszióba is tolhatja a gazdaságot, hanem politikájukkal olyan káros társadalmi hatásokat keltenek, amely komoly társadalmi elégedetlenséget szít (joggal), és a szélsőséges politikai mozgalmakat erősíti (mint minden társadalmi-gazdasági feszültség).”

Zsiday szerint megoldás lenne, ha a jegybanki vezetők megértenék, hogy 1-2% alá nem érdemes levinni az irányadó kamatlábat, mert kontraproduktív. Csak a gazdaság ciklikus kilengéseit erősítik így fel az eszközbuborékokon keresztül, “másrészt szétzilálják a társadalmat a vagyoni egyenlőtlenségek generálásával, és a lakáshoz jutás ellehetetlenítésével”.

Négyzetméterek kontra távolságok – meddig kell menni, hogy normális áron jussunk lakáshoz?

Valamit a magyar jegybank is nagyon elront? 

Mennyi most a magyar alapkamat? 0,9 százalék. Akkor most a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is nagyot hibázik? Zsiday szerint ez nem ilyen egyszerű, ugyanis a kis jegybankok – és ilyen a magyar is – lehetőségei behatároltak, nincs akkora mozgásterük.

“A magyar monetáris rendszer egyébként is megváltozott: a 2000-es években a sok devizahitel miatt a forint stabilan tartása volt a kulcsfontosságú, ezért minden feszültség a kamatokon vezetődött le: ha jó volt a hangulat lehetett kamatot csökkenteni, ha rossz, az egekbe kellett emelni. Az új monetáris rendszer lényege ezzel ellenkezően a kamatszint alacsonyan tartása, ugyanis mind az államadósság, mind a lakossági/vállalati adósság egyre nagyobb része effektíve a rövid kamathoz kötött, s ennek gyors és nagyarányú megemelkedése súlyos gazdasági problémákat okozhat.”

Ez meg is látszik – a forint árfolyamán.

“Mivel a kamatszint kvázi rögzített (értve ezalatt, hogy a lehetőségekhez képest a legalacsonyabban kell tartani), ezért minden feszültség a forinton vezetődik le: ha emelkedik a globális kamatszint, akkor a forint sokat gyengülhet, ha csökken, akkor erősödhet” – írja a befektetési szakember. Hogy miért? A gazdaságpolitikának három pillére van: a tőkemozgás szabadsága, a devizaárfolyam és a kamatszint – ezek közül a gazdaságpolitika kettőt határozhat meg, a harmadik a másik kettő függvénye. Mi a helyzet Magyarországon? A tőke szabadon mozog, a kamatszintet – a fent említettek miatt – alacsonyan kell tartani amennyire csak lehet (és ameddig ezt a nagy jegybankok kamatpolitikája, vagyis a globális környezet megengedi), a harmadik tényező, vagyis a devizaárfolyam lesz az “aminek a csapásokat viselnie kell.”

A teljes poszt itt érhető el.

Olvasd el Pénz rovatunk további cikkeit!
Ezeket láttad?
Címkefelhő