Nagyon rég volt ilyen magas a használt ingatlanok vásárlására fordított lakáshitelek aránya, mint 2024 első felében: az új kölcsönök jóval több mint háromnegyedét erre a célra használták fel a háztartások.
(A szerző a BiztosDöntés.hu alapítója, pénzügyi szakértő. Korábbi írásai itt olvashatók.)
Ez ugyanakkor nem túlságosan meglepő, hiszen
- egyrészt az építőipar gyengélkedése miatt új lakásokból nagyon kevés van a piacon,
- másrészt a most futó támogatási rendszernek sincs olyan eleme, ami kiemelten ösztönözné az új ingatlanok vásárlását vagy építését.
Sokat mondó adatok
Nagyon nem akarnak új lakás vásárlásához, vagy építéséhez lakáshitelt felvenni az emberek – ez tűnik ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adataiból. A jegybank statisztikái szerint az első félévben megkötött, 643 milliárd forintnyi lakáshitel-szerződés összegének a 77 százalékát – nagyjából 495 milliárd forintot – használt ingatlan vásárlására fordították a háztartások. Egy évvel korábban még 74,5 százalék körül mozgott ez az arány, amihez képest a mostani érték nem tűnik óriási ugrásnak: ha viszont figyelembe vesszük, hogy az elmúlt években rendre 70 százalék környékén – vagy kicsivel az alatt – ingadozott a használt lakások súlya a friss kihelyezések összegén belül, akkor azért már eléggé látszik az elmozdulás.
Érdekes ugyanakkor, hogy az új lakások vásárlásának kihelyezett összeg alapján mért részesedése nem csökkent 2023 első feléhez képest – sőt, még valamennyit növekedett is, és megközelítette a 11 százalékot –, ám az építésre, bővítésre, illetve a felújításra felvett hiteleké látványosan esett. Ennek az lehet az oka, hogy
az új lakások vásárlásánál az árak emelkedése miatt jelentősen nőhetett az egy tranzakcióra jutó összeg, ami meglátszik a frissen megkötött szerződések volumenén is.
Kevés az ösztönző az új lakások előretöréséhez
Az, hogy a használt lakások ennyire dominánssá váltak a hitelpiacon, két fő okkal magyarázható.
Az egyik, hogy – a CSOK korábbi változataival vagy a jegybank zöld hitelprogramjával ellentétben –
a jelenlegi lakástámogatási rendszer nem ösztönzi annyira az új építésű ingatlanok megvásárlását.
A másik, hogy a választék sem túl acélos az új lakások piacán: a KSH adatai szerint 2024 első felében alig több mint hatezer új lakás épült Magyarországon, ami a nem túl erős, egy évvel korábbi adathoz képest is 18 százalékos visszaesés.
Az elmúlt évek drágulása szintén inkább a használt lakások irányába tolta a keresletet. Az pedig, hogy a felújítás, mint felhasználási cél már szabad szemmel is alig látható tétel a lakáshiteleknél, egyáltalán nem meglepő, hiszen itt évek óta a személyi kölcsönöké a dominancia.
A támogatott hitelek részesedésénél viszont igen nagy ugrás látható a lakáshitel-piacon, ami egyértelműen a CSOK Plusz januári megjelenésével magyarázható. Az MNB adatai szerint a támogatott hitelek új szerződéseinek összege több mint a háromszorosára, 172 milliárd forintra ugrott az év első hat hónapjában: ennek nyomán a részesedésük 21,3 százalékról 26,7 százalékra nőtt éves összevetésben. Ezzel együtt az MNB zöld hiteleinek idején jellemző, 40 százalék feletti arányt még csak megközelíteni sem sikerült a támogatott hiteleknél: vagyis a piaci részesedésük viszonylag magasnak mondható, de kiugrónak azért nem nevezhető.
Fennmarad a piaci hitelek és a használt lakások dominanciája
Jelenleg semmilyen körülmény nem látható, ami gyökeres fordulatot hozhatna a jelenlegi trendekben: vagyis, ha nem jön gazdasági sokk, vagy nem alakul át hirtelen a lakástámogatási rendszer, akkor változatlanul a használt lakásoké és a piaci feltételű kölcsönöké lehet a dominancia a lakáshitel-piacon.
A pénzintézetek nagyon erős hangsúlyt helyeznek a lakáshitelek piacára, amely láthatóan az idén tér magához a tavalyi sokkból.
Ennek megfelelően nagyon erős a verseny a költség- és kamatkedvezmények tekintetében a BiztosDöntés.hu lakáshitel-kalkulátor adatai szerint.
Az Erste Bank lakáshitel igénylés esetén az induló díjkedvezményekre vonatkozó akciójánál a tulajdonilap-másolat és a térképmásolat lekérésének díja mellett elengedi – illetve visszatéríti – a folyósítási jutalékot, az értékbecslési díjat és 50 ezer forintig a közjegyzői díjat is. Az Ersténél a kamatkedvezmény mértéke alapvetően az adós jövedelmén és az igényelt hitel összegén múlik, de a pénzintézet abban az esetben is adhat kedvezményt, ha az ügyfél a bank által preferált ingatlanok közül vásárol, és annak finanszírozásához vesz fel hitelt.
A Gránit Bank 10 éves kamatperiódusú piaci lakáshitelt kínál igen kedvező feltételek – 6,18 százalékos kamat és 6,47 százalékos THM – mellett, miközben egyes induló költségeket is elenged, illetve visszatérít.
A MagNet Bank a Stabil Tízes lakáshitelénél szintén él az induló díjkedvezmények eszközével, miközben a legalább 300 ezer forint havi jóváírást teljesítő, a banknál számlát vezető, és a közösségi célok támogatását vállaló ügyfelek is részesülhetnek kamatkedvezményben: az említett konstrukciónál a kedvezményes kamat akár évi 6,30 százalék is lehet.
Az UniCredit Bank a Stabil Kamat nevű hitelénél nyújt kedvezményes kondíciókat: a végig fix kamatozású hitel futamideje 6 és 20 év között lehet, miközben a kedvezmények mértéke függ a futamidőtől, és az ügyfél bankhoz utalt jövedelmétől is. A kamatkedvezmény mértékének meghatározásához három kategóriát határozott meg a pénzintézet: a legmagasabb, „TOP prémium aktív-kamat” nevű kategóriánál legalább ötszázezer forint havi jóváírás a feltétel, a megfelelő hitelfedezeti és vagyonbiztosítás megléte mellett. Induló díjkedvezményeket az UniCredit Bank is kínál.
A CIB Bank egyes jelzáloghiteleinél egyszeri jóváírást kínál.
Az MBH Banknál legalább 700 ezer forintos jóváírás vállalásával, és minimum 30 milliós hitelösszeg felvételével érhető el a legkedvezőbb – most évi 6,29 százalékos – kamat.
Gergely Péter,
pénzügyi szakértő, BiztosDöntés.hu
A vendégszerzők külsős szakértők, nem a Forbes szerkesztőségének tagjai, véleményük nem feltétlenül tükrözi a Forbesét.
