Dubajban a négyszázalékos vagyonszerzési illetéken felül nincs semmilyen ingatlanjövedelmet terhelő adó, sem nyereségadó magánszemélyeknek. Nem csoda, hogy egyre több magyar vesz befektetési céllal ingatlant az Egyesült Arab Emírségekben. Orvos Nagy Barbarával, a Thrivestate magyar piacért felelős vezetőjével beszélgettünk.
Amikor Orvos Nagy Barbara három éve csatlakozott a Thrivestate dubaji központú ingatlantanácsadó csapatához, csak néhányan voltak. Az ottani ingatlanbefektetések léptékét jól jelzi, hogy mára csak a Marina Plazában működő központjukban hatvanan dolgoznak, és azóta Tel-Avivban, Bécsben, Milánóban, Londonban, Tajpejben, sőt tavaly augusztusban Budapesten is irodát nyitottak. Barbara ingatlanbefektetési tanácsadó és a Thrivestate magyar piacért felelős vezetője.
Az orosz-ukrán háború kitörésekor, 2022 elején ugrott meg még jobban a magyar érdeklődés a dubaji ingatlanok iránt. „Legyen egy B-terv a családnak, ha ne adj’ Isten el kell hagyni az országot”, „nem szeretném, hogy az összes megtakarításom egy magyarországi bankszámlán legyen ebben a bizonytalan helyzetben” – hallotta az érveket az ügyfelektől. Barbara azt mondja,
most év elején ismét nőtt egy nagyot a kereslet, az állampapírhatás itt is megjelent.
A helyi ingatlanpiac próbálja lekövetni a hatalmas világpiaci keresletet: csak Dubajban 1800 projekt épül jelenleg, ám a drasztikusan növekvő népesség és a turistaáradat miatt továbbra is alulkínálat van lakóépületekből.
Évi 18 millió turista
„Azért vásárolnak itt ingatlant a világ minden tájáról, mert a négyszázalékos vagyonszerzési illetéken felül nincs semmilyen ingatlanjövedelmet terhelő adó, sem nyereségadó magánszemélyeknek.” Az évente Dubajba látogató mintegy 18 millió turistának csak a szűk harmada száll meg hotelben, a többiek Airbnb-ben, vagyis a magyarországinál bő kétszer nagyobb turistaforgalom mellett kiadható lakásokra is nagy szükség van. A nyári hónapokban rekkenő hőség van, de októbertől május közepéig dübörög a főszezon, hiszen ki ne vágyna arra, hogy januárban is 24 fokban turistáskodjon.
Oplus_16908288
Érdemes előre megkérdezni a kivitelezőt, hogy az adott ingatlanban lehet-e majd Airbnb-ztetni, Dubajban 95 százalékban ki lehet adni így a lakásokat. Ehhez „host”, vagyis vendéglátó státuszt kell igényelni, amit két évre 1500 dirhamért (egy dirham ma kb. 100 forint) lehet megkapni a turisztikai hivataltól. A holiday home kezelő cégek 15–20 százalék közötti jutalékot vonnak le a bevételből.
A Thrivestate befektetési tanácsadással, adás-vétellel és üzemeltetéssel is foglalkozik, illetve vállalja az ingatlanok bebútorozását, kiadását, a vízumigénylést, vagy akár helyi cég alapítását is, ha valaki nem mint magánszemély vásárolna. Barbara és budapesti csapata off-plan, vagyis főként épülő projektekkel dolgozik.
„A befektetők tőkéje már az építkezés idején is gyarapszik, ezekben rejlik a legmagasabb befektetési potenciál”
– mondja.
A Thrivestate szerződésben áll az összes nagy dubaji kivitelezővel, és a világ minden pontjáról vannak ügyfeleik. Tanácsadási szolgáltatásuk a vásárlók, befektetők felé ingyenes, ők a kivitelezőtől kapják a jutalékot.
Tőkeforgatás
A kész (használt) ingatlanokat inkább a kiköltözők veszik, míg a befektetők szinte kizárólag a tervezőasztalról vásárolnak. A vállalások szerint ezeket a lakásokat általában egy-három éven belül adják át, és mindig van hozzájuk egy fizetési terv. Az eredeti, szerződésben (emirátusi dirhamban) rögzített vételár már nem változhat a későbbiekben, a részletfizetési terv pedig kamatmentes.
Általában 20 százalék a foglaló, és a befektető 40 százalék befizetése után már el is adhatja a (még el sem készült) lakását – jellemzően drágábban, mint amennyiért beszállt a projektbe. Az ilyen „tőkeforgatásos” befektetéseknél Barbara tippje:
„ott érdemes befektetni, ahol ma homok van, két-három év múlva meg kacsalábon forgó lakópark lesz metróval, iskolákkal, bevásárlóközpontokkal, egyéb nagyszabású állami fejlesztésekkel.”
Aki megvárja, hogy elkészüljön a lakása, akár hitelt is felvehet rá. Ennek feltétele minimum 50 százalék önerő befizetése, valamint, hogy az épületnek már legyen használatbavételi engedélye.
„Az ügyfelektől mindig hallom a magyarországi rémtörténeteket, hogy a kivitelező lelépett az emberek pénzével, épület meg sehol. Itt ilyesmire nem kerülhetne sor” – állítja. Dubajban 2021 óta csak akkor kapnak építési engedélyt a kivitelezők, ha a kormány alá tartozó földhivatalnál letéti bankszámlát nyitnak. Ezen pihen minden előleg és befizetett részlet, amíg át nem adják a projektet. A beruházást tehát előfinanszírozza a kivitelező. Ha bármi miatt nem tudná befejezni az építkezést, akkor a földhivatal kijelölne egy állami kivitelezőt, amelyik befejezi, vagy legrosszabb esetben a kormány visszaadná a pénzt, magyarázza Barbara, hozzátéve, hogy ő még nem találkozott ilyen esettel az irodájuk praxisában.
Mit vehetsz…?
400 000 dirhamért (40 millió forint)? Régebbi épületben, használt, kész stúdiólakást.
600 000 dirhamért (60 millió forint)? Jó befektetési területen újépítésű stúdiólakást. Ki lehet fogni olyan projekteket is, ahol már 58 millió forinttól lehet kapni 45 nm-es stúdiólakást ígéretes területen, ahová mondjuk pár éven belül kiér a metróvonal és nagyszabású állami fejlesztéseket terveznek a közelben. Egy ilyen projektbe akár már 15 millió forint kezdőtőkével (20 százalékos önerő) is bele lehet vágni, és ha minden klappol, évi 10–15 százalékos hozam is kijöhet a vételárra számítva.
800 000 dirhamért (80 millió forint)? Stúdiólakást a tengertől körülbelül 20 percre.
1 millió dirhamtól: Egyhálós, 60–65 négyzetméteres lakást hosszú távú kiadásra, vagy prémium befektetési területen egyhálóst tőkeforgatási szándékkal (50–60% befizetésénél még átadás előtt eladva).
A tengerparti és egyéb kiemelt befektetési helyeken 1,4–1,6 millió dirhamtól indulnak az egyhálós lakások, de az elmúlt évek 20–25 százalékos éves értéknövekedést, és 8–10 százalékos, kiadásból származó nettó megtérülést hoztak.
Ezekre figyelj
A vásárláshoz szükséges: érvényes útlevél és a foglaló az ingatlanra – zárja rövidre Barbara. „Itt a bürokrácia nem áll senki útjába, a sejk nagyon szeretné, hogy minél többen itt fektessék be a pénzüket, és mindennél fontosabb, hogy Dubaj imázsán ne essen csorba.” Az adásvételi szerződést a vásárló és a kivitelező köti, nincs sem ügyvéd, sem közjegyző. Fontos tudni, hogy sem a tervrajzokon vagy belső dizájnon, sem a kivitelező által megírt keretszerződésen nem lehet módosítani, és a 20 százalék előleg befizetése után lehet aláírni az adásvételi szerződést. A legtöbb kivitelezőnél átutalással lehet fizetni, ám a legnagyobbak elfogadnak készpénzt vagy akár kriptovalutát is. Az adásvételi folyamatban a földhivatalon túl az ingatlanpiacot felügyelő RERA (Real Estate Regulation Authority) szavatolja a törvényességet.
Járulékos költségek: 4 százalékos vagyonszerzési illeték (a vételár 4 százaléka) a földhivatal felé, illetve projekttől függően egy 2000–6000 dirhamos adminisztrációs díj a tulajdoni lap kiállítására. A vagyonszerzési illeték befizetési ideje emirátusonként változhat, és ennek jelentősége lehet a befektetési stratégia szempontjából is. Dubajban a foglalóval együtt esedékes, de például Ras al Khaima emirátusban – ahol a Közel-Kelet első és a világ legnagyobb kaszinója épül –, csak az átadáskor esedékes részlettel együtt kell befizetni. Aki tavaly a kaszinó környéki ingatlanprojektek egyikébe befektetett, azóta 30 százalék felett keresett a lakás árán, annyira felkapott terület ez, mondja Barbara.
Nettó éves hozam: Hosszú távú kiadásnál a nettó megtérülés évi 6,5–8,5 százalék helytől és projekttől függően, míg rövid távúnál 8–10 százalék is lehet.
A Casino Ras al Khaima látványterve. Forrás: dubaicasinos.com
Ingatlanadó: Nincs. Az ingatlanból származó bármilyen jövedelem – eladás és kiadás is – adómentes. Mivel Magyarország és az Egyesült Arab Emírségek között 2014 óta hatályos a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény, így az ingatlan helye szerinti országban kell adózni az ingatlan után. Több európai országtól eltérően külön előny a magyar befektetőknek, hogy könnyen haza is tudják utalni a pénzt, hiszen már „leadózták” Dubajban (0 százalékos kulccsal), és ezt tulajdoni lapjukkal igazolni tudják a hazai adóhivatal felé.
Közös költség: 12 000 és 24 000 forint között négyzetméterenként évente, ez az összeg az épület elhelyezkedésétől és a nyújtott luxusszolgáltatásoktól függ. A tipikus minimum a medence, a játszótér, a konditerem, lounge, co-working helyek, és a 24 órás porta- és őrszolgálat. Általánosságban elmondható, hogy Dubajban nagyobbak az ingatlanok, a stúdiólakás kezdődik 38–40 négyzetméternél, az egyhálós (egy hálószoba plusz nappali) 65–70 négyzetméternél, a kéthálósok 95–100 négyzetméternél. Ahány hálószoba, annyi fürdőszoba van, plusz egy vendégmosdó, és minden lakásnak van legalább egy erkélye is.
Még több tippet találsz az áprilisi magazinban, ahol a spanyol- és olaszországi ingatlanvásárlásról olvashatsz hasznos tippeket.
