Lakáskiadás egy alapkezelő szemével: egy konkrét példán keresztül és egy leegyszerűsített, általános képlettel mutatom be, hogyan érdemes számolni, ha a hagyományos lakáskiadás és az Airbnb között választana valaki.
Egy 50 négyzetméteres, 150 ezer forintért kiadható lakás esetén az Airbnb-n 15 ezer forint/nap árat és 70 százalékos telítettséget kell elérnünk ahhoz, hogy már egyértelmű legyen az eseti kiadás magasabb hozama. Ez egy jó helyen vásárolt, szépen felújított lakással könnyedén elérhetőnek tűnik az Airbnb-s kínálatot nézve.
Magasak a budapesti lakásárak ahhoz viszonyítva, hogy mennyit keresünk? De lehet, hogy inkább olcsók a nyugati fővárosokhoz képest? Ezekre a kérdésekre ez a poszt nem akar választ találni, hiszen már többször foglalkoztunk a Concorde blogján ezzel a vitával. De van még izgalmas aspektusa a hazai lakóingatlan-piac szárnyalásának. A bérleti díjak már önmagukban is figyelemre méltóan emelkedtek, és erre rátett még egy lapáttal az Airbnb a belvárosi kerületekben. Milyen hozamot érhetünk el, ha most – a ciklus vélhető vége felé – veszünk egy lakást és kiadjuk? Többet kereshetünk az Airbnb-vel? Összehasonlítható a sima lakáskiadás és az Airbnb kockázata? Ezekre a kérdésekre igyekszem most fókuszálni.
Egyszerű példa rengeteg szubjektív faktorral
Az ingatlanok egyedi árazását a lakások műszaki állapota és elhelyezkedése szinte teljesen meghatározza, így általánosítani ebben a kérdésben szinte lehetetlen. Jobb híján vegyük alapul egy adott városrész átlagos értékeit egy egyszerűsített számításhoz. A kalkuláció célja nem az, hogy forint-fillérre tudjuk, mennyit kereshetnénk a beruházással, hanem hogy érzékelhessük az Airbnb és a klasszikus bérbeadás közötti különbséget.
Annak érdekében, hogy viszonylag jól összehasonlítható legyen az ingatlan két hasznosítási módja, a brit fiatalok által kevésbé belakott, így négyzetméteráraiban még (talán) nem teljesen elszállt árazású kerületrészt veszek alapul. A XI. kerület belső része nincs messze a belvárostól, de már zöldes részei is akadnak, tömegközlekedéssel, sőt metróval is könnyen megközelíthető. Így mind bérbeadásra, mind Airbnb-re alkalmas, szemben a belvárossal, ami sokkal inkább Airbnb-túlsúlyos.
Ha a Móricz Zsigmond körtér és a BME környékén akarunk venni egy 50 négyzetméteres lakást, a kerület átlagértékei alapján 650 – 800 ezer forintot kell fizetnünk négyzetméterenként. A sáv alja a teljesen felújítandó, míg a sáv teteje a jó állapotú kiadásra alkalmas lakásokat mutatja. Előbbi esetében durván 150 ezer forintot még biztosan rá kell költeni négyzetméterenként, hogy kiadható legyen a lakás, így nagyságrendileg hasonló értékhez jutunk. Ha az Airbnb-t választjuk, még egymillió forintot érdemes a lakás berendezésére elkölteni, hogy a platform kompetitív piacán is érvényesülni tudjunk.
Beruházási költségként számoljunk tehát 40 millió forinttal a sima bérbeadás estében, és 41 millióval az Airbnb-nél.
Bérbeadás
A Duna House ingatlanközvetítő statisztikája szerint a XI. kerületben durván 3000 forinttal számolhatunk négyzetméterenként, mint bérleti díj, vagyis esetünkben havi 150 ezer, éves szinten 1,8 millió forint lesz az árbevételünk. A rezsivel igazából nem is kell foglalkoznunk, mert egy átfolyó költség, viszont a karbantartásra érdemes havi 10 ezer forint költséggel számolni. Ezenkívül még az eredményünket terheli adó.
Ha elfogadjuk a feltételezések helyességét 3.6% hozamot tudunk elérni. Viszont ha rosszul mértük fel az árbevételünket és 500 forint/négyzetméterrel kevesebbért tudjuk kiadni havonta, a lakás hozama már csak 2.9 százalék lesz. Ez kevesebb, mint az amerikai tíz éves állampapír hozama.
Ha más paraméterekkel kívánja elvégezni a számítást, az alábbi képletbe kell behelyettesítenie a változókat: [[Kiadási ár- Karbantartás – Adó] / [(vételi négyzetméter ár * terület) + (Felújítási költség négyzetméterenként * terület)].
Airbnb
Ha megnézzük a Budapesten elérhető Airbnb lakásokat, szembetűnő, hogy milyen olcsón bérelhetünk nagyon jól kinéző lakásokat. Az erős versenynek köszönhetően sokszor többet kell költenünk a felújításra, mint a hagyományos bérbeadásnál.
Azt is villámgyorsan fel lehet mérni, hogy a metró melletti lokációval éves szinten átlagosan 15000-20000 forint/napért lehet kiadni a lakást úgy, hogy a nyári hónapok erősebbek a télieknél pedig jelentős kedvezményt kell adni, hogy a telítettség ne csökkenjen le. Az árbevétel másik fontos faktora a telítettség, amit most tegyünk 70-80 százalék közé. Valószínű, hogy jó lokációval és rutinos árazással 80 százalékot is el lehet érni, de maradjunk konzervatívak, inkább számoljunk 70 százalékkal.
Tulajdonosi szemmel a bérbeadás és az Airbnb között a legnagyobb különbséget évekig az utóbbiba beletett energia jelentette, vagyis az időnk alternatívaköltsége, amit nagyon nehéz beárazni. Mivel sokaknak ez jelentette a legnagyobb problémát, hamar létrejöttek olyan profi cégek, akik leveszik az Airbnb terheit a lakás tulajdonok válláról.
Ezt a szolgáltatást az árbevétel 20 százalékára értékeli jelenleg a piac, úgy, hogy tartalmaz számos kellemetlen és időigényes feladatot, kezdve a takarítástól a hirdetéskezeléséig. Ha megbízunk egy ilyen céget, a két bérbeadás típus közötti energiabefektetési-szükséglet különbsége gyakorlatilag eltűnik. Az Airbnb esetében további költség az adó, a rezsi és a karbantartás, utóbbit érdemes a bérbeadás esetében felmerülő költség négyszeresének venni az intenzívebb amortizáció veszélye miatt.
Ha sikerül a lakásunkat az Airbnb-n 20000 forint/napért kiadnunk, éves szinten 70 százalékos telítettséggel 6,2 százalékos hozamot érhetünk el, míg 80 százalékos telítettségnél 7,4 százalékos hozamra tehetünk szert. Ha ötezer forinttal kevesebbért tudjuk kiadni, akkor a 6,2 százalékos hozamunk 4,1 százalékra zsugorodik, ami még mindig nagyobb, mint a 3.6 százalékos bérbeadással elért hozamunk, de már nem drasztikusan.
Jelentősen nagyobb hozamot érhetünk el, ha az ingatlant részben hitelből vásároljuk, amit a jelenlegi kamatkörnyezet is támogat, de ez már egy komplikáltabb példa, ahol a kockázat még magasabb.
Ha az Airbnb-re akarja elvégezni saját számítását, a következő képletbe helyettesítse be a megfelelő számokat (saját példámban az Airbnb üzemeltetési költségét az árbevétel 20 százalékában határoztam meg, a karbantartásra évente 480 ezres költséget áraztam – a hagyományos lakáskiadásnál ennek negyedét, 120 ezer forintot kalkuláltam). A képlet: [[Telítettségi faktor * 365* Átlagos napi kiadási ár]- (Airbnb üzemeltetés költsége/év – Karbantartás/év – Rezsi/év – Adó )] / [(átlagos vételi négyzetméter ár * terület) + (Felújítási költség négyzetméterenként * terület)+bútorok]
Ha ennyivel magasabb a hozam, és nincs többlet idő- és energiaigénye az Airbnb-nek, mi szól egyáltalán ellene? Egyrészt valószínű, hogy sokak fejében az Airbnb még mindig nagyon időigényes alternatívának tűnik, miközben a saját idejüket nagyon drágának értékelik. Az üzemeltető cégek elterjedésével az Airbnb-bérbeadók száma is tovább nőhet, természetesen csak a megfelelő lokációknál. Másrészt számolni kell azzal, hogy eltérő a kockázat. Ez nem is annyira a sok vendéget jelenti – bár annak ellenére, hogy a vendégek ugyanúgy értékelést kapnak és ellenőrizhetőek, mint a bérbeadók, a sok megforduló nyilván jelent valamilyen többletkockázatot –, hanem a szabályozói környezetet, ami Közép-Európában dinamikusan tud változni egyik napról a másikra. Az elmúlt hónapokban komoly szigorításokkal kellett szembesülniük az Airbnb üzemeltetőinek Prágában és Bécsben is. Budapestet ez a trend még nem érte el, de azok a belvárosi lakóházak ahol még több mint 50 százalékban lakhatásra használják az ingatlant a tulajdonosok és nem bérbeadásra, több helyen is kitiltották az Airbnb-t.
Mondhatjuk, hogy ha valamiféle tiltás vagy korlátozás bekövetkezik, akkor maximum az állampapír hozamért adom ki hagyományosan a lakást. De a beletett extra felújítási költséget illetve a belvárosi elhelyezkedésért kifizetett prémiumot ebben az esetben nem kapjuk vissza a bérleti díjban.
Tunkli Dániel, portfóliómenedzser, Accorde Alapkezelő Zrt. (Concorde Csoport).
A vendégszerzők külsős szakértők, nem a Forbes szerkesztőségének tajgai, véleményük nem feltétlen tükrözi a Forbesét.
