Egyre népszerűbbek az irodai albérletek: a nagyobb bérleményt fenntartó vállalatok a járvány hatására átgondolják ingatlanhasználatukat, és akár 15-20 százaléknyi területre is beengednek más cégeket. Az albérlet vonzó lehet azoknak a cégeknek, amelyek jó lokációban, jól felszerelt, de olcsóbb bérleti díjú irodát keresnek.
A járványügyi helyzet hatására nem csak a home office, vagyis az otthoni munkavégzés vált népszerűvé, hanem a legtöbb cégvezető is átgondolja, hogy hosszabb távon mekkora irodaterületre van szükségük. Azt is mérlegelik, hogy – akár ideiglenesen – mekkora területet tudnának albérletbe adni anélkül, hogy nehezítenék a dolgozók visszatérését és különösebb költségbe vernék magukat.
Az elmúlt hetekben-hónapokban megjelentek az alkalmat kihasználni kívánó vállalkozások és kisebb területeket – jellemzően 300-400 négyzetmétert – bérbe vennének, sőt, többen bérbe is vettek.
Elsősorban a többezer négyzetméteres irodabérleményt fenntartó cégeknél próbálkozhatnak, azok ugyanis gyorsan akarnak lépni, és a hirtelen „feleslegessé vált” területet ily módon hasznosítani, vagyis költséget csökkenteni.
Főbérlői
szempontok
„Nem jellemző, hogy a nagyvállalatok visszaadnának területet az irodaház bérbeadójának. Egyelőre nem tömeges az albérleti opció felhasználása, de mindenképpen új színfoltról van szó. Korábban, a 10 évvel ezelőtti válság idején szinte alig volt előélete, így nem nagyon van viszonyítási alap. Ugyanakkor racionális egy ilyen döntés az úgymond főbérlő részéről, hiszen mégiscsak bevételhez jut egy kihasználatlan terület után, azaz csökkenti a költségeit” – mondja Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője. A tanácsadó szerint
azoknak a cégeknek éri meg bérlőként albérletbe adni területük egy részét, amelyeknek nem túl régen indult az általában ötéves szerződése.
Ha már csak fél vagy egy év van hátra, akkor többnyire nem éri meg ezzel bajlódni és eleve kisebb az esély, hogy ilyen, viszonylag rövid időre lesz albérlő.
Az ügyvezető
felhívta a figyelmet: főbérlői szempontból fontos, hogy a ház bérbeadójától
hozzájárulást kell kérni, mert előfordulhat, hogy a potenciális albérlő
versenytilalmi megfontolásból nem kívánatos az épületben, ahol már van egy
érintett direkt bérlő. Az természetes, hogy a főbérlőnek mindent meg kell
tennie, hogy albérlője maradéktalan betartsa az épületre és az albérleti területre
vonatkozó összes szabályt, hiszen főbérlőként anyagi és jogi felelősséget is
visel.
Ezt
nyeri az albérlő
Az irodapiacon egészen kis területre, vagyis
100-150 négyzetméterre vágyó vállalkozások egyelőre nem nagyon reménykedhetnek abban, hogy jó helyen lévő, korszerű „A” kategóriás irodaházakban tudnak a hivatalos, kínálati bérleti díjnál jóval olcsóbban albérlethez jutni.
Vannak példák ilyen tranzakciókra, és most is vannak ilyen opciók a piacon, de nem tömegesen. Az ilyen irodaházakat eleve nem így alakították ki, jellemző, hogy a legkisebb kivehető iroda 200-250 négyzetméteres. A nagyobb területből leválasztani vagy nem lehet fizikailag, vagy nem éri meg a főbérlőnek. Az a szerencsés albérletkereső, aki egy kisebb vagy közepes irodaházban több szintet bérlő cégtől egy egész szintet tud lefoglalni, mondjuk 400-500 négyzetméteren – fűzik hozzá a tanulmány szerzői.
A szakértő szerint az albérlő számára az összes kompromisszum ellenére is sok az előny azzal szemben, hogy ha direkt szeretne bérlőként fellépni egy irodaházban. Általában azonnal beköltözhető, kevés átalakítást igénylő, nem ritkán bútorral ellátott, bekábelezett ingatlanok között válogathat, és akár 10-20 százalékkal is alacsonyabb bérleti díjra számíthat. Előny lehet, hogy viszonylag rövid futamidőt is vállalhat, a direkt szerződésekben jellemző 5 évvel szemben 1-2 vagy 3 év is lehetséges, attól függ, mennyi idő van még hátra a főbérlő szerződéséből. Már-már olyan rugalmasságot enged mindez, mintha úgynevezett szolgáltatott irodát választana.
A szolgáltatott irodák inkább a kezdő vállalkozásoknak vagy egy-egy projektre összeállított csapatoknak előnyös és nem hosszútávra szóló munkahelyek. Nagy előnyük, hogy nagyon jó lokációkban vannak, szinte azonnal elkezdhető ott a munka, teljesen felszerelt irodai környezetet nyújtanak megbízható háttér támogatással. A fejlődő cégeknek pedig azért jó opció, mert gyorsan plusz területet lehet bérelni vagy akár csak egy-egy alkalomra tárgyalót lekötni.
Mikor
éri meg a szolgáltatott iroda?
Körülbelül egy év az a határ, amitől kezdve már inkább megéri állandó helyet választani. A szakértő szerint ugyanakkor nem szabad azonban összehasonlítani a szolgáltatott irodák négyzetméterre számított díját a klasszikus bérleményekével, hiszen teljesen más a konstrukció. Az előbbiek fajlagosan azért tűnhetnek drágábbnak, mert úgy adnak teljes komfortot (bútor, back office, IT-eszközök, recepció, használat arányos díjak, rugalmas idő, stb.), hogy kisebb az elköteleződés a bérlő részéről. Nincsen külön üzemeltetési költség, egyszeri beköltözési díj, bútorvásárlás, IT-kiépítés, van viszont rugalmasság, amit meg kell fizetni.
A szolgáltatott irodáknál kétféle megoldásra számíthatnak a bérlő vállalkozások: az egyik a klasszikus, cellás elrendezés, ez manapság, a szigorúbb egészségügyi rendszabályok miatt is kedvező. Pontosan tudni lehet, hogy kik használják a mégoly kis területet is, nem jár be oda csak az, aki ott dolgozik. A másik a co-working formátum, amiben egy szállodai lobbira (lounge) emlékeztető közösségi terek vannak, azzal a kitétellel, hogy külön munkaállomásokat is kialakítottak. Az irodapiaci szakértők szerint
a járvány miatt átmenetileg a co-working irodák nehéz helyzetbe kerültek, hiszen kevesen akarnak potenciális fertőzést hordozó helyen dolgozni, sok idegennel, esetleg vírushordozóval egyetlen térben. Ebből a szempontból is előnyösebb lehet egy albérlet.
A tanácsadó cég helyzetértékelését alátámasztják a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) által most kiadott második negyedéves adatok is. Eszerint a második negyedévben jelentősen visszaesett az irodapiaci kereslet, és a tranzakciók száma nagyméretű csökkenést mutatott. Az üresedési ráta 7,3 százalékra nőtt, ami 1,1 százalékpontos negyedéves emelkedésnek felel meg, míg éves szinten 1 százalékpontos növekedést jelent.
Borítókép: Arlington Research / Unsplash
