Miért szakadt le drámaian a vidéki lakáspiac? Feltámadt-e a Balaton? Miért lett menő visszaköltözni a belvárosba? Ez a néhány kérdés és válasz nem fért be a magazin májusi számában megjelent interjúba, amelyben Horváth Áront, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetőjét kérdeztük.
Az MNB lakásárindexéből látszik, hogy drámaian nyílt az olló a fővárosi és a falusi lakásárak között, a vidék teljesen leszakadt. Miért, és így marad-e?
Teljesen más az árakat meghatározó makrohelyzet. Ahol van munkaerő-kereslet, ahol nőnek a bérek, ahová költözni akarnak az emberek, ott emelkednek a lakásárak is. Nem csak Budapesten, sok vidéki városban is. Ebben nem lesz változás, tovább is nyílhat az olló.
Összességében idén már lanyhul az áremelkedés, sőt volt olyan adat, amely szerint teljesen leállt. Mire számítasz a következő időszakban?
Nem szeretek jósolni, de ha nem változnak a fundamentumok, akkor nincs ok a trend változására, persze az áremelkedés mértéke jóval visszafogottabb lehet. A turisták ezután is jönni fognak, a makroadatokkal nincs rövid távon gond, a jövedelmek nőnek, az alternatív befektetések hozama továbbra is nagyon alacsony.
De beindult az infláció és jövőre a kamatszint is nőhet.
Az, hogy 2, vagy akár 3 százalékra felmegy, nem hiszem, hogy komolyan befolyásolná a piacot.
Korábban azt írtad, hogy a fejlesztők mára professzionálisabbak lettek. Ez mit jelent?
Most is látunk szerencsevadászokat, de akik túlélték a válságot és nem építették le a szakembergárdájukat, komoly tapasztalatokkal rendelkeznek, hasítani tudnak a boom idején. Ügyesen megvárták a beígért áfacsökkentést és csak utána ugrottak neki a piacnak. A repülőrajtnál komoly előny volt, ha valakinek megmaradt a szakaembergárdája, felkészülten indult. Ismerek olyan céget is, amely 600 négyzetméteres irodából ment össze 15-ösbe és összesen ketten maradtak – nem építettek semmit és elküldtek mindenkit. Ők most keresnek újra szakembereket, lemaradtak.
Érdekes különbség az ezredforduló felíveléséhez képest az is, hogy akkor menő volt kiköltözni az agglomerációba, most meg a befelé áramlás jellemző. Miért?
Egyrészt ez is nemzetközi trendbe illeszkedik, ez a tendencia még Amerikában is jól megfigyelhető, pedig náluk mélyen beivódott, hogy mindenhova autóval mennek. A városrész-megújítások vonzzák az embereket, közben volt egy generációváltás is, a technológiai fejlődéssel párhuzamosan kényelmesebbek lettünk, mindent gyorsabbak akarunk, felértékelődött, ha minden közel van. Cégeknél is látható, hogy Y és Z generációs munkaadók is a belváros felé mozdulnak. Az EU-s betonpénzek jelentős része a belvárosban landolt, sokkal szebb lett, jobb itt élni.
Hogy áll a Balaton lakáspiaca? Itt is éles árkülönbségek alakultak ki?
Sokat foglalkoztunk vele, több megrendelésünk is volt. A nagy kép az, hogy egyfajta aranytartalék jellegű, kevesebbet jött fel, de kisebbet is esett, őrizte az értékét. A lokális dolgok ott is sokat számítanak, Füreden például, ahol szépen megcsinálták a sétányt, a köztereket, ezek környékén hatalmas volt az ugrás, távolabb meg szinte semmi sem érződik. Fontos lesz, hogy a következő fejlesztési pénzekből mekkora rész megy a Balatonra, és mennyire sikerül ezt hatékonyan felhasználni, például mennyire sikerül meghosszabbítani a szezont. Hosszabb távú kockázat a tó elmocsarasodása, de a szakemberek ennek megelőzésére kidolgozták a megoldásokat, és remélhetőleg a fedezet is meglesz a megvalósításra. A nyíló olló itt is jellemző. Mértük a vízpart prémiumot, de nem az van, hogy ez 40 százalék, aztán a parttól távolodva fokozatosan csökken. Hanem ami valóban vízpart, ahonnan rálátok a tóra, az sokkal drágább, de ez már az első belső utcában teljesen eltűnik, majdnem mindegy, hogy kettő, vagy tíz utcát kell menjek, hogy meglássam a vizet. A menő lokációk új fejlesztései és a régi nyaralók között tovább fog nyílni az olló.
