Sokan érzik, hogy nem jutnak egyről a kettőre – főleg az első lakás vásárlásáról álmodozó fiatalok közül. Mi lehet a megoldás? Milyen mutatókat érdemes nézni, ha valaki lakást akar venni? Új helyzet állt elő a magyar ingatlanpiacon, megváltoztak az alkupozíciók, de a „helyiek” egyre inkább szorulnak ki a nagyvárosokból, Budapest belvárosi kerületeiben lassan már nem alapvetés a saját ingatlan. Hogyan hat ez a piacra? A lakhatási válsággal már egyre többet foglalkozik a politika is – de hogy lehet válság, ha Magyarországon 10-ből 9 ember saját tulajdonú ingatlanban él?
Nagyinterjú a legnagyobb magyar ingatlanos adatbázist kezelő Ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével, Balogh Lászlóval.
Elég magas most a lottó ötös főnyereménye, befektetné ingatlanba Budapesten vagy bárhol máshol – és ha igen, mekkora részét?
5 milliárd forint nagyjából az összeg, ugye?
Igen. (Az interjú a múlt heti húzás előtt készült, azóta a nyereményalap 5,5 milliárdra hízott – a szerk.)
Az első dilemma, hogy egy nagyobb ingatlanba fektessem vagy inkább diverzifikáljam a portfólióm. Abban a sajátos helyzetben vagyunk, hogy a lakáspiac már egy picit kifulladóban van, az irodapiac viszont pörög – oda viszont ennyi talán kevés is. Egy részét még mindenképpen érdemes lenne ingatlanban tartani, de az is valószínű, hogy nem feltétlen csak Budapesten.
Kifulladóban a lakáspiac?
Már nem mondhatjuk egyértelműen, hogy élénkül a lakáspiac – utóbbit akkor mondjuk, ha mind az adásvételek száma, mind pedig az árak mennek fölfelé. Budapesten az a sajátos helyzet állt elő, hogy 2015-2016 óta az adásvételek száma inkább stagnált – de még mindig lehetett azt mondani, hogy inkább élénkülő volt a piac, mert volt perspektíva. Itt koncentrálódik a magyar albérlet piac túlnyomó része és a külföldi vásárlók is itt a legaktívabbak. Budapest világváros lett abból a szempontból, hogy felkerült a nemzetközi befektetők térképére.
A statisztikákból az látszik, hogy a külföldi vásárlók aránya országos átlagban 5 százalék, Budapesten 10 százalék, az V. kerületben (Belváros) pedig nagyjából a vásárlók harmada külföldi.
Városon belül is hatalmas a különbség a vevők összetételében – és nyilván a fizetőképességükben is. De nemcsak az árakban, hanem a piaci perspektívákban is nagy különbségek vannak.
2009 óta erősíti az Ingatlan.com csapatát, előtte a Deloitte tanácsadócégnél dolgozott. Oktat a Corvinus Egyetemen, ahol maga is végzett. Okleveles adótanácsadó. Fotók: Sebestyén László
Az elmúlt 4-5 évben a lottónyerteseknek nem jelentett volna gondot ekkora összeget ingatlanba fektetni, és nagyon is jól jártak volna. Az elmúlt években az ország nagyvárosaiban ugyanakkor hasonló forgatókönyvek mentén alakultak a dolgok, mint korábban Budapesten, a gazdaság pörgött, a bérek emelkedtek. Ez azokon a lokációkon hatott erősen az árakra, ahol vannak munkahelyek, ahova sokan költöznek be jobb munka- vagy oktatási lehetőségek miatt. Ez hajtotta fel az árakat. Aki újonnan költözött be ilyen helyekre, azzal szembesült, hogy saját lakást nagyon nehezen tud venni, még ha máshol volt is saját ingatlanja.
Ne feledjük, hogy az emberek 86 százaléka rendelkezik saját ingatlannal – csak nagyon nem mindegy, hogy hol.
Egy Békés megyei elnéptelenedő kistelepülésen található családi ház értéke, például, most másfél évnyi bérleti díjra elegendő a fővárosban.
Melyik város most a 4-5 évvel ezelőtti Budapest?
Ahol még nem olyan nagy a pörgés, ott alacsonyabbak az árak, kisebb a kockázat is.
Ilyen titkos favorit lehet Tatabánya, Tiszaújváros vagy Paks – az itteni nagyberuházások a következő években növelhetik a keresletet.
Hosszú távon gondolkodva a stabil nagyvárosok lehetnek vonzók befektetésre, amik évekkel később is folyamatosan csábítják be a munkaerőt, az ott dolgozó cégek kilátásai jók. Ilyen Debrecen, Nyíregyháza vagy Székesfehérvár. Debrecen mára a második legdrágább város lett, mintha nem is Kelet-Magyarországon lenne. Nemcsak a BMW beruházás miatt emelkedik ki, folyamatos lendületet ad a városnak az egyetem, ahol ráadásul sok a külföldi hallgató.
A mindenkori lottónyertesnek érdekesek lehetnek még a határmenti települések, főleg nyugaton. Sopronban a bérleti díjak és a lakásárak is emelkedtek, jórészt az ingázók miatt, hiszen sokan Ausztriában euróban kapják a fizetésüket.
Nekik a magyar lakásárak kvázi még csökkentek is a forint gyengülése miatt.
De érdekes a helyzet a keleti határszakasz mentén is, ami nekünk kelet, de Romániának a nyugati fele – mára ráadásul kiépült autópályakapcsolattal. A határ túloldaláról sokan vásárolnak a magyar oldalon, mert nekik itt olcsóbb, és ez szintén hajthatja felfele az árakat.
Törlesztőrészletek: mennyivel drágulhat a lakáshitelek törlesztője, ha emelkednek a kamatok?
A gyenge forint hatása nem fog begyűrűzni valamilyen formában a piacra?
A kamatlábra gyakorolt hatása miatt lehet ez fontos kérdés. A lakáspiaci élénkülés felpörgette a hitelpiacot is, az elmúlt egy-két évben minden második lakást már forinthitelre vettek, de
a jelenlegi hitelállomány körülbelül 60 százaléka változó kamatozásúnak tekinthető.
Amikor csökkenő pályán volt az alapkamat, csökkentek a hitelkamatok is, senki sem gondolt arra, hogy ezt érdemes lehet berögzíteni. Most már látszik, hogy ennél érdemlegesen olcsóbban nemigen lehetne lakáshitelhez jutni, maximum akkor, ha a bankok fizetnének azért, hogy vegyünk fel hitel. (Nevet) Nem véletlen, hogy akik most vesznek fel hitelt, azoknak a 90 százaléka már be is fixálja a törlesztőt 5-10 évre vagy akár a teljes futamidőre, mert ez ma már komolyabb kockázat. Ha – például áttételesen a gyengülő forint miatt – megindulnak a kamatok felfelé, az akkor sem fog akkora sokkot okozni a hiteltörlesztésben, mint korábban történt ez a devizahitelek esetében az elszálló árfolyamok miatt.
A rekordalacsony magyar alapkamat (0,9 százalék) most az infláció miatt is érdekes. A régióban azt látjuk, hogy a lengyel vagy a cseh 1,5-2 százalékos sáv mellett tartani tudják az inflációs céljukat is az ottani jegybankok. Ha ilyen szintre emelkedne a magyar kamat, az mennyire emelné a törlesztőket arányaiban?
A money.hu-s kollégák (az oldal szintén az Ingatlan.com-hoz tartozik – a szerk.) kiszámolták, hogy egy 1 százalékpontos emelkedés havi 5-6 ezer forintos emelkedést jelentene egy átlagos lakáshitel törlesztője esetében. Sok vagy kevés? Önmagában nem tűnik nagy összegnek a nagyvárosban élőknek, akik jó keresettel rendelkeznek, de kérdés, hogy ki mennyire tolta ki a teljesítőképessége határát. Akik újonnan vennének fel lakáshitelt és érvényes már rájuk az adósságfék-szabályozás (nettó kereset 25-60 százaléka lehet maximum a törlesztőrészlet – a szerk.), ők eleve nehezebben is fognak hitelt kapni, és náluk egy ekkora eltérés akár már necces is lehet. A lakáspiaci keresletre ez amúgy fékezőleg hathat, ami további forgalomgyengülést okozhat. Egyelőre nem látjuk, hogy az árakra ez hatással lenne.
Első lakás: sokan érzik, hogy nem tudnak egyről a kettőre jutni
Beszéljünk a lakáscélú vásárlókról. Itt van egy kettősség, egyrészt, amit említett is, nagyon magas Magyarországon a saját tulajdonban lakók aránya, miközben sokan lakhatási válságról beszélnek. Krízis van, miközben mindenkinek van saját lakása?
Húsz-harminc évvel ezelőtt, ha valaki kirepült otthonról vagy következő lakást vett, az ország bármely pontján számíthatott arra, hogy előbb-utóbb valamilyen ingatlant tud vásárolni. Ez megváltozott.
Budapesten és a nagyobb városokban nem alapértelmezett az, hogy valakinek saját ingatlanja legyen a jelenlegi árak és gazdasági helyzet mellett.
A vevők a lakáspiac bizonyos szegmenseiből kiszorultak, ilyen a budapesti belváros, vagy ilyen lehet a nagyvárosi lakástulajdon is azoknak, akik nem nagy városból költöznek be. Ezek az emberek általában a jobb munkalehetőség miatt költöznek, de a jobb fizetés mellé magasabb lakhatási költség is társul – ami mellett megtakarítani már nem nagyon tudnak. Ha valaki belekényszerül egy bérlemény útján történő lakhatási megoldásba, akkor hosszú távon ez kvázi újratermeli magát. Sokan és egyre többen érzik emiatt, hogy nem tudnak egyről a kettőre lépni. Ez Ázsiától kezdve, Svájcon keresztül Kaliforniáig bezárólag ma mindenhol probléma és hatalmas kihívás – Magyarországon pedig nemcsak Budapestet érinti.
Ez nagy dilemma mindenhol, és főleg azokban az országokban, ahol magas a sajáttulajdonú ingatlanok aránya. Mindenki a biztonságra törekszik, saját tulajdon mellett pedig nem kell amiatt aggódni, hogy ha valaki kiesik mondjuk a munkából, baleset éri, kirúgják és nincs megtakarítása, hogy fedezze a bérleti díját. Éppen emiatt erre fognak törekedni azok is, akik nem rendelkeznek saját ingatlannal – vagyis miközben egyre nehezebb megfizetni a saját ingatlant, egyre többen akarnak. Ugyanakkor az is látszik, hogy a nagyvárosokban egyre nagyobb az a réteg, aki bérleményben éli a mindennapjait
Mintha a lakáspolitika is kezdeni akarna ezzel a helyzettel valamit.
Az elmúlt 4-5 évben a lakáspolitika főként a saját tulajdon szerzését támogatta – egy demográfiai vállalással egybekötve. Az állam oldaláról ez érthető, főleg, ha szeretné a népességszámot emelni. De nagyon sokan az életükben még nem tartanak ott, hogy gyerekük legyen, és nem tudják kihasználni ezeket a támogatásokat.
Január közepén Fürjes Balázs Budapest és a főváros agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár pedzegette, hogy a lengyel példa alapján megfontolandó lenne bérlakásokat építeni, az MNB Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testülete (LIT) – aminek mi is tagjai vagyunk – egy vállalkozói bérlakásprogram javaslatát fogalmazta meg, maga a jegybankelnök, Matolcsy György januárban írt arról, hogy a lakáspolitikát át kellene gondolni. A hetekben Varga Mihály pénzügyminiszter egy képviselői kérdésre válaszolva beszélt arról, hogy aktívan foglalkoznak az első otthon megszerzésének kérdésével a fiatalok esetében.
Magas a belépési korlát, de ha valaki bekerül abba a bizonyos 86 százalékba, akkor onnantól már lehet előre lépegetni szépen lassan.
Ez nagyon szépen kirajzolódik a költözések irányából és a statisztikából is. Azok, akik kiárazódtak a piacról, eladták belvárosi ingatlanjukat jó pénzért és kijjebb költöztek más típusú, vagy akár nagyobb ingatlanba, panelt cseréltek téglaépítésűre, például. Ezt nemcsak Budapesten látjuk, hanem a regionális központok esetében is, ahol meredeken emelkedtek az árak az elmúlt években.
Lehet azon szörnyülködni, hogy az V. kerületben az 1 milliót is meghaladja már a négyzetméterár, de ez csak a jéghegy csúcsa. Az árakat mindig a helyi fizetésekhez, vagyoni helyzethez érdemes viszonyítani. Vannak olyan nagyvárosok, ahol a probléma ugyanúgy adott, csak az ingerküszöböt ez nem üti meg. A pécsi használt lakások átlagos négyzetméterára 300 ezer forint, ami a fővárosinak a fele, de a helyi fizetésekhez képest ez ugyanúgy komoly erőpróba annak, aki lakást akar venni.
A helyi tényezőket felülírhatják globális jelenségek. A külföldi befektetők és az Airbnb, vagyis az, hogy a rövidtávú lakáskiadásnál a belépési küszöb a technológiának köszönhetően gyakorlatilag eltűnt, mennyire hajtja felfele az árakat? Ezek nem fulladtak ki?
A lakáspiac mindig nagyon lokális, és alapvetően a hazai szereplők dominálják a piacot. A disztruptív technológiai cégek felrúgják az addigi piaci trendeket, esetünkben a rövidtávú lakáskiadásra ez valóban igaz.
Sokan a magas bérleti díjakat is az Airbnb-hatásnak tudják be, de így általánosságban ez nem igaz.
A XVII. kerületben biztos, hogy nem azért kell többet fizetni egy kiadó panellakásért, mert olyan nagy lenne az Airbnb-hatása, hogy kiszorítja a hosszú távra bérlőket. Készítettünk egy kutatást erről, megnéztük a turisztikailag kiemelt lokációnak számító Belvárost, hogyan alakultak a bérleti díjak az Airbnb 2011-12-re tehető megjelenése előtt, és mi a helyzet most – ezt az elemzést évről-évre elkészítjük. 2019 őszén azt mértük, hogy kb. 10-15 ezer forinttal kell többet fizetni a belvárosi kerületekben az Airbnb miatt 2011-12-höz képest. Az összehasonítást nehezíti, hogy az egy válságos időszak volt.
Nem tűnik durva emelkedésnek.
Főleg ahhoz képest, hogy itt eleve magasabbak voltak a bérleti díjak, vagyis 8-10 százalékos volt az emelkedés. Ha valakinek a fizetése felét elvitte a bérleti díj, akkor persze sok, ők mondhatják azt, hogy kijjebb költöznek. Az Airbnb hatása leginkább ebben érhető tetten, egy bérlői kör (is) kiszorult a belső kerületekből. A rövidebb, city break típusú utak célpontjai lettek a nagyobb városok is, de itt eddig is volt panzióztatás, ebben az esetben inkább csak a csatorna változott: már Airbnb-n keresztül adják ki a szobákat.
A magyar lakáspiacon két olyan lokációt azonosítottunk az elmúlt években, ami abszolút likvid, tehát az ország bármely pontjáról érkezhet vevő: Budapest és a Balaton.
Az itteni ingatlanok sokkal piacképesebbek, az áruk elszakadt a helyi fizetőképes kereslettől. A nagy kiugrás majd az lesz, ha a balatoni régióban a szezon megnyúlik, erre vannak most próbálkozások. Sőt, az áremelkedés keltette kiszorító hatás annyira erős, hogy pár éve már az is látszik, sokan a Velencei-tó környékén is már inkább lakhatási céllal vásárolnak, nem pedig nyaralót, vállalva az ingázást. Egyre többször látjuk, hogy a Balaton keleti csücske is lehet már ilyen lokáció.
Kell-e nekünk évente 40 ezer új ingatlan?
Térjünk vissza arra a bizonyos 86 százalékra. Mennyire van jó vagy rossz állapotban az ingatlanállomány?
Az elmúlt időszakban kevés erőforrás és szándék volt arra, hogy a meglévő állomány színvonala legalább megmaradjon. Az elmúlt 4-5 évben a befektetők közkedvelt stratégiája volt, hogy lerobbant lakásokat felújítottak, mert akkora pörgés volt a piacon, hogy még a költségek mellett is jó hozamot lehetett ezen elérni. Ez jót is tett: sok megújult ingatlan került a piacra.
Csakhogy az építkezéseken ugyanaz a szakembergárda dolgozik, ha már megvan a szerkezetkész váz, mint a felújításokon. A befektetők nemcsak a kedvező állampapírpiaci hozamok miatt vonultak vissza erről a területről, hanem a munkaerőhiány miatt megemelkedő költségek miatt is.
Sok esetben a felújításokat piaci alapon már nem éri meg elvégezni, mert egyszerűen nem jön ki a matek.
Ráadásul már a tulajdonosoknak is nagyobb az étvágyuk, a rosszabb minőségű lakások esetében is többet kérnek.
Az, hogy milyen típusú ingatlanokban élünk, része a lakhatási válságnak, még ha nem is kerülünk tranzakció közelébe.
Ha repedezik a fal, beázik a lakás, és emiatt irreálisan emelkednek a rezsiköltségek, az ugyanúgy lehet egy válsághelyzet, még ha nem is jön ki naponta a tűzoltóság.
Hogy milyen állapotban vannak a lakások ugyanolyan fontos kérdés, mint hogy hány új ingatlan épül. Sokat beszélünk arról, hány lakásnak kellene megépülnie, hosszú távon az új ingatlanok húzzák fel az állomány minőségét. Sokszor elhangzik, hogy 40 ezer új ingatlannak kellene épülnie évente.
Ez a szám hogy jön ki?
A hivatalos nyilvántartások szerint 4 millió ingatlan van Magyarországon, és ha azt mondjuk, hogy 100 év egy ingatlan élettartama, akkor 1 százaléknak kell évente megújulnia, ekkora az amortizáció. Ez a hüvelykujjszabály sok tényezőt nem vesz figyelembe. A népesség csökken, így mára valószínűleg kevesebb lakásra van szükség, sajnos, ez tény. Nem számol az urbanizációval, ami miatt egyes települések inkább elnéptelenednek, az itteni ingatlanokat eladni szinte lehetetlen, és nem valószínű, hogy felújítják.
Építeni ott van szükség, ahova beköltöznek az emberek – de az évi 40 ezres szám nem vesz tudomást a felújításokról.
Ha a tulajdonsok 5-10 évente elvégzik lelkiismeretesen a felújításokat, akkor ezeket ki is vehetjük a 40 ezerből.
Az ingatlanállomány a legértékesebb eszközállomány minden országban. Minden egyes lakásépítéshez őrületes tőke kell, a kérdés az, hogyan érdemes ezt a fajta tőkebefektetést optimálisan elvégezni. Ebből láttunk sikersztorikat, mint például a Corvin-sétány, ami egy egész negyedet megújított, és láttunk jó pár látványos buktát is. Lehet, hogy össztársadalmi szinten olcsóbb és kifizetődőbb rendszeresen, kisebb erőforrást allokálni a felújításra – akár állami programok keretében. A rendszerváltás óta folyamatosan futottak a különböző panelprogramok – az látszik, hogy a panellakások életciklusának kifutására, elképzelhető, hogy megújul az állomány nagy része. Ez sosem volt egy látványos sztori, és most már vannak is a piacon elég pofás panelépületek. Ehhez nem kellett egyszerre, hirtelen nagy tőkét befektetni.
A lakással kapcsolatos kiadás az a tétel, amit a legkönnyebben engednek el a családok, mikor átgondolják a pénzügyi évüket, mert ez nagyon magas költséggel jár – érthető is sokszor, hogy a rövid távú célok (tankkönyvvásárlás vagy egy nyaralás a Balatonon) ezt felülírják. De nem kellene azt sem megvárni, amikor már leszakad a plafon vagy elreped egy cső.
A bérlői generáció megváltoztatja a piacot?
Mennyire változik a tulajdonhoz való ragaszkodás – megváltoztatja a piacot a bérlői generáció?
A mindenkori fiatalok azok, akik Magyarországon a bérlői kategóriába tartoznak. Az emberek hajlandóak elengedni a saját tulajdonhoz kapcsolt társadalmi beidegződéseket.
Igen, de 4-5 éve is még lehetett olyan piaci momentum vagy lokáció, ahol volt realitása lakást szerezni. Én a környezetemben azt látom, hogy sokan egyszerűen elengedik, hogy saját lakásuk legyen.
Sokszor maga az életforma is igényli a tartós bérletet, amíg ugyanis valaki nem tudja, hogy melyik városban, országban fog élni vagy dolgozni, addig nem szívesen vág bele egy 20 év kifutású hitelbe.
Külföldön sok olyan nagyvárost ismerünk, ahol a bérlők aránya magasabb, mint a saját tulajdonnal rendelkezőké, viszont ott az a szerencsés helyzet társul ehhez, hogy a lakhatási költségek legfeljebb a fizetések harmadát teszik ki.
Magyarországon sokkal kevesebben vannak azok, akik egy ilyen arányt fenn tudnak tartani.
Nyugat-Európában és itthon is az utazást, élmények gyűjtését állítják szembe a fiatalok az ingatlanvásárlással, vagy ez, vagy az. Csakhogy a magyar fiatalok keveset tudnak félretenni, és ez magában hordozza azt is, hogy nagyon kiszolgáltatott helyzetbe kerülhetnek, ha kiesnek a munkából. Éppen ezért van az, hogy sokan mégis beállnak a sorba, és ha úgy adódik, megpróbálkoznak a saját tulajdon szerzésével.
Mi lehet a megoldás ebből a helyzetből?
A kulcs a kínálat bővülése. Ha van elég bérlemény, akkor egyensúlyba kerülhet a kereslettel. A bérleti díjak azért is ilyen magasak, mert gyakorlatilag minden lakást ki lehet adni. Ha széles a kínálat – és ez igaz az újlakáspiacra is –, akkor pusztán a piaci verseny miatt átrendeződnek az árak. És akkor már rögtön nem arról beszélünk, hogy hat olyan kerület van Budapesten, ahol az új lakások négyzetméterára egymillió forint felett van, gyakorlatilag luxustermékké váltak a kínálat hiánya miatt a belvárosi új építésű ingatlanok. A kínálat bővülése magával hozna egy természetes visszarendeződést a lakásárakban és akár a bérleti díjakban is.
Ettől elég távol vagyunk most, nem?
Nem feltétlenül látom irreálisnak már a meglévő lakásállomány mellett sem. Ha megnézzük, a fővárosban a lakások 12 százaléka nem lakott.
Ezek miért üresek?
Hogy nem lakott vagy üres, az két különböző fogalom, ez fontos. A nem lakott ingaltanok nem feltétlen állnak üresen: irodának, rendelőnek használják, és lehet ez egy lakás természetes állapota is, amikor épp kiköltözik a régi lakó, az új tulajdonos meg még nem költözött be.
Tehát akkor a 12 százalék alatt van az üres lakások aránya, vagyis kevesebb az olyan lakás, ami hatással lehetne a kínálatra, ha kiadnák?
A nem lakottnál kevesebb, de az kérdés, mi számít kevésnek, ha az egész piacot nézzük? Kínálat szempontjából az árakat lejjebb vinné egy több ezres, akár tízezres nagyságrend. Az Ingatlan.com-on évente kb. 100 ezer lakást hirdetnek meg kiadásra, ennek 10 százaléka már elképzelhető, hogy hatna az árakra.
Ettől elég távol vagyunk most, nem?
Nem feltétlenül látom irreálisnak már a meglévő lakásállomány mellett sem. Ha megnézzük, a fővárosban a lakások 12 százaléka nem lakott.
Tehát akkor a 12 százalék alatt van az üres lakások aránya, vagyis kevesebb az olyan lakás, ami hatással lehetne a kínálatra, ha kiadnák?
A nem lakottnál kevesebb, de az kérdés, mi számít kevésnek, ha az egész piacot nézzük? Kínálat szempontjából az árakat lejjebb vinné egy több ezres, akár tízezres nagyságrend. Az Ingatlan.com-on
évente kb. 100 ezer lakást hirdetnek meg kiadásra, ennek 10 százaléka már elképzelhető, hogy hatna az árakra.
Ilyenkor merül fel mindig, hogy bérlakásokat kellene építeni – de ez is egy iszonyú költséges, „társadalmi vállalkozás”, még ha magánszereplők is finanszírozzák. Az önkormányzati választásokon az elmúlt 20-30 évben rendre felmerült, hogy még több bér- vagy szociális lakást kellene építeni, de erre az önkormányzatoknál nincs forrás. Már 1000 lakás felépítése is több száz milliárd forintba kerülhet.
Ha a társadalmi hasznosságát nézzük, akkor viszont az államnak lenne keresnivalója itt, ennek költsége ugyanis, legalább is a közösség szintjén valószínűleg megtérülne, perspektívát adna sok mindenkinek.
Persze, de társadalmi konszenzusra is szükség lenne ehhez. Azt látjuk az újlakáspiacon is, hogy amikor vállalkozók eladási céllal építenek lakóparkokat, sokszor ők is elszámolják magukat, belefutnak problémás helyzetekbe.
Gondoljunk bele, hogy mindezt átvállalja az állam vagy az önkormányzatok, akiknek nem az a főfeladatuk, hogy lakásokat építsenek. Vajon képesek lennének-e mindig helyes döntéseket hozni?
Arról nem is beszélve, hogy az ilyen projekteknek eleve nagyobb a költségvonzata. Ezek komoly dilemmák.
Lakásárak: az árcsökkenés most senkinek sem érdeke?
Ha már kínálat, beszéljünk az újonnan épülő lakásokról is. Egy éve fejlesztőkkel még arról beszéltem, hogy a kifutó áfakedvezmény miatt egy időben kerülnek majd a piacra lakások 5 százalékos és 27 százalékos kulccsal. Az árak pedig az utóbbi fele húznak majd, így nagyon jól járnak majd azok, akik beleestek még a kedvezménybe. Most viszont sokan épp azzal hirdetik magukat, hogy a kedvezményes kulcs miatt olcsóbban kínálnak ingatlanokat. Mi történt?
Nyilván, ha van, aki megveszi a drágábbat, ahhoz igazodik a piac. Valószínűleg ez a számítás bejött volna, ha semmi más nem történt volna a piacon. Csakhogy tavaly nyáron kijött a szuperállamkötvény (MÁP+), a befektetők egy része egyszerűen eltűnt az ingatlanpiacról.
Ma már nem olyan egyszerű eladni egy sima használt lakást sem, pláne újépítésűt.
Azok, akik 2018 novemberében rendelkeztek építési engedéllyel, tehát beleestek az 5 százalékos áfakulcsba, a nominális emelkedéssel még jól is járnak.
Azt is látjuk ugyanakkor, hogy megjelentek a piacon azok a 2019-es vagy már szinte kész, 2020-as átadású ingatlanok, amikről lerí, hogy a fejlesztő befektetőknek szánta.
Mondok egy példát: egy 70-80 négyzetméteres ingatlan, amiben van egy nappali, három félszoba – mondjuk három fürdővel. Saját magának az ember nem vesz ilyet, ezek rövid távú lakáskiadásra vagy albérletre kiválóak, csakhogy kevesebb a vevő, mert eltűnt a befektetők egy része. Amúgy 50-55 millióért kínálnak már ilyeneket felkapott kerületekben is, ami nagyon jó ajánlatnak tűnik, amíg meg nem nézed az alaprajzot, a saját használathoz ezeken biztosan kell alakítani, ami pénz. Ez a jelenség már felütötte a fejét.
A beruházók legforróbb kérdése az volt 2019 végén, hogy minél többet eladjanak az új lakásokból, mert az volt a biztos. Most viszont mindenki kivár, még a legnagyobb fejlesztők is. Vizsgálják, hogyan alakul a piac, milyen újabb projektekbe érdemes belevágni. Ha viszont csökken a kínálat, az magasan tudja tartani az árakat.
Ez a helyzet viszont egy saját farkába harapó kígyóra kezd hasonlítani.
Ha tovább emelkednek az árak, és a megyeszékhelyeken 700-800 ezerre emelkedik az átlagos négyzetméterár, Budapesten meg 1-1,5 millióra, akkor még kevesebb lesz a vevő. Hüvelykujjszabály az is, hogy az új és a használt lakások ára együtt mozog. Ma 750 ezer az átlagos, meghirdetett négyzetméterár a használt lakások piacán. De mi lesz, ha a tulajdonosok azt mondják, ja, van, ami elmegy 1-1,5 millióért is? Akkor miért ne emelnék én is?
Hosszú távon persze a befektető még így is biztonságban van, az ingatlanok ára a 90-es évekhez képest az akkori többszázszorosa, a tej meg a kenyér sem 3,20 már.
Mennyivel nőhetnek még az árak?
Ezzel a kérdéssel óvatosan bánunk, mert sokszor az is hat a piacra, amit mi magunk mondunk. A vevők és a tulajdonosok is sokkal tudatosabbak ma, próbálnak egymás fejével gondolkozni. Ebből az évből két hónap telt el, egyelőre nagy bátorság lenne bármit mondani. Az általunk mért forgalmi statisztikák azt mutatják, hogy 2019 nyara óta kevesebb a vevő, a mienkhez hasonló, 20-25 százalékos visszaesést mért az adásvételek számában KSH is a tavalyi év harmadik negyedévére. A forgalom csökkenése mellett az árakban nem látunk olyan elmozdulást, ami azt jelentené, hogy csökkennek az árak.
Nem valószínű, hogy látványos árcsökkenéssel találkozni fogunk, mivel a magas tulajdoni hányad miatt a többség az új otthonának megvásárlását a meglévő eladásából fedezi.
Vagyis a lejtmenet most senkinek sem érdeke, akkor inkább kivárnak a piaci szereplők. A vevők megvárják, hogy mennek-e lejjebb az árak, az eladók, hogy mikor emelkednek újra.
Persze mindenki drágán akar eladni, és olcsón venni – ez az ingatlanpiac alkímiája, ilyen nincs. (Nevet) Azzal, hogy most tetőzéshez közeliek az ingatlanárak, megjelent egy újabb, eladói kör a piacon, azok, akik eddig kivártak, és az árak csúcspontján szeretnék eladni lakásukat.
4-5 éve nem láttunk ilyet a piacon
Milyen indikátorokat, mutatókat érdemes nézni, ha valaki lakáscélra akar most vásárolni?
Mivel nagy valószínűséggel hitelt is igénybe vesz, elsősorban a saját hitelképességét kell megvizsgálnia. Ezt amúgy havonta érdemes megtenni. Leginkább a kívánt ingatlantípus árait érdemes figyelni (a legtöbb ingatlanos oldalon, így az Ingatlan.com-on is van olyan hirdetésfigyelő szolgáltatás, ami a kiválasztott ingatlanok árváltozását követi). Ha 10 hasonló ingatlan kínálati ára egy irányba változik, az azért már jelezhet valamit – fontos, hogy a kínálati ár nem a tranzakciós, ezek elég magasról indulnak jellemzően. Az eladók éhsége mindig nagy – egy ingatlan nagy érték, nyilván mindenki arra törekszik, hogy az ebből befolyó összeget maximalizálja, de azzal, hogy a vevők kb. 20-30 százaléka eltűnt – főleg – a nagyvárosokban, új helyzet állt elő.
Hiába éhesek az eladók, jobb a vevők alkupozíciója?
Sokkal, és az elmúlt 4-5 évben erre nem is volt példa. Eddig jellemzően 2-3-4 százaléknyi mozgásteret láttunk a kínálati árakban, vagyis az eladók voltak nyeregben. Most már ez nem igaz, mi azt látjuk, hogy az alkupozíció 5-10 százalékra nőhet. Ezt az eladók is érezhetik már a saját bőrükön.
Az sincs kizárva, hogy a lakáspolitika valamit kezd egy vevői réteggel. A pénzügyminiszter szavaira utalva, miszerint az első lakásukat vásárlókkal, fiatalokkal akarnak foglalkozni, elképzelhető, hogy ez rendszerszinten még hoz változásokat, de egyelőre semmi konkrétumot nem tudunk erről.
Támogatni kellene a fiatalok pályára állítását is
Ha már rendszerszintű változások, milyen hatást váltott ki a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) a piacon? A direkt kedvezményekkel az a gond, hogy sokszor nem azok zsebében marad, akiknek szánják.
Más a támogatás logikája a használt és az új lakások esetében. Eleinte az igazi húzóerőt a három gyermek után járó, vissza nem térítendő 10 millió forintos támogatás jelentette a programban – ezt viszonylag hamar be is árazta a piac. A hirdetésfigyelőkben 2016-ban mi is láttunk olyan épülő családi házat, ami egyik napról a másikra drágult 10 millió forinttal.
A beruházóktól ugyanakkor azt az egyértelmű visszajelzést kaptuk, hogy nem annyira a CSOK-osokra, mint a sokkal inkább szignifikáns vevőkört jelentő befektetőkre építettek ezután is.
A befektetőkkel egyszerűbb volt az üzletmenet, még hitellel együtt is, ráadásul volt, hogy egyszerre több lakást is lekötöttek. Az elmúlt években párhuzamosan pumpálta az árakat a befektetők aktivitása és a saját célra vásárlók pénztárcája, amit nyilván megnövelt a CSOK.
De hát tudunk olyan fejlesztőről, aki a CSOK-szabályozás miatt tervezte át az alaprajzot.
Nyilván öngól lett volna teljes mértékben kihagyni ezt a réteget. Azt láttuk, hogy két típusú ingatlan iránt nőtt meg a kereslet: a kisebb alapterületű garzonlakások, amit a befektetők vásároltak, és a nagy alapterületűek iránt, amit a CSOK-os családok.
Ahol az eredeti támogatási cél leginkább lecsapódott, az a saját célra épülő lakások, ikerházak szegmense volt, nem is annyira a társasházi lakások.
A főváros peremkerületeiben, az agglomerációban vagy a megyei jogú városokban egyértelműen nőtt az építési hajlandóság, ez tisztán látszik. Ez amúgy szintén erősíthette azt a trendet, hogy az emberek kijjebb költöznek: nemcsak az árak miatt, hanem azért is, mert más típusú ingatlant kerestek. Három gyerekkel lehet, hogy jobban megfelel egy családi ház a belvárosi társasház helyett.
Látva, hogy a CSOK miként alakította a piacot, mi az, amit általánosságban érdemes lenne beemelni a lakáspolitikai támogatások közé?
Az első lakásszerzők beemelése a támogatotti körbe nagyon fontos lehet, azok boldogulását megtámogatni valahogy, akik nem is biztos, hogy abban az élethelyzetben vannak, hogy tudnak gyereket vállalni, noha szeretnének – mondjuk azért, mert még nincs házastársuk. Szükség lehet arra, hogy a fiatalok lakhatását napirendre vegye a lakáspolitika. Erre jó példa lehet a számukra most is elérhető kedvezmények újraindexálása – a 35 év alattiaknak például nem kell illetéket fizetniük új lakás vásárlása esetén, de csak 15 millió forintig, és eddig az összegig használt lakás vásárlása esetén is feleannyi illetéket kell fizetni. De milyen új lakást kapni ma 15 millió forintért?
A legnagyobb gond talán az önrész előteremtése.
Igen. Mondjuk 20-25 millióért egy megyeszékhelyen már lehet korrekt lakást venni, Budapesten ez a belépő kategória.
Ha a törvényben rögzített minimális 20 százalékot vesszük alapul, legalább 4-5 millió forint kell egy ilyen ingatlan megszerzéséhez önerőben, a legtöbb fiatal azonban nem tud ennyit felmutatni.
Ez gyakorlatilag másfél, de inkább kétévnyi nettó fizetés egy pályakezdőnél. Tegyük fel, valaki félre tudja rakni a fizetése harmadát lakáscélra, akkor mire összejön a kívánt összeg, a fiataloknak most elérhető kedvezményeket, például az illetékmentességet már meg sem kapja, kifut az időből.
Fontos lenne támogatni a pályára állítást, hogy a fiatalok fizetésének ne ennyire magas arányát vigyék el a lakhatási költségek.
Itt még csak nem is lenne szükség közvetlen állami beavatkozásra. Korábban volt például egy hasznos támogatási forma az szja-törvényben, a munkáltatók adómentesen tudták támogatni, nemcsak a lakáshitelköltségeket, hanem a bérleti díjakat is. Egy ennyire munkaerőhiányos környezetben ez egy komoly eszköz lehetne a munkáltatók kezében.
