Hatalmas fejlesztési volumenek várhatóak a raktárpiacon 2022-ben – a nagy fejlesztők pedig egyre jobban figyelnek a szolgáltatási színvonalra, hogy a leendő bérlőket meggyőzzék, a munkaerőt pedig megtartsák. A zöld célok is előtérbe kerülnek.
Nem áll meg a raktárpiac a 2021-es rekord fejlesztési volumen után. A tavalyi, főként Budapesten és agglomerációjában koncentrálódó beruházások 400 ezer négyzetméter körül mozogtak, ami jelentős bővülést jelent a magyarországi összes, nagyjából 2,7 millió négyzetmétert számláló raktárpiacon.
Jókor jött a bővülés, az átalakuló fogyasztói szokások és a pandémia által turbózott raktárpiacon már jóformán egy papírgalacsint nem lehetett elejteni, a kínálati oldal ezért kényelmesen tudott árazni is.
A rekordbővülés ellenére nem várható, hogy lenyugodnak a befektetők: idén is hasonló méretű fejlesztések jöhetnek, viszont a kereslet – több változásnak is köszönhetően – szintén rohamosan bővül. Ezért nem lesz gond a kínálati oldalon, a fejlesztők azonban nem csak újabb és újabb területek átadására koncentrálnak, hanem az operációs szolgáltatási színvonal, a zöldebb felhasználás is előtérbe kerül. A Forbes.hu Szoboszlay Mátéval, a Prologis Magyarország tőkeallokációs igazgatójával beszélgetett.
Lakáspiac: 2022 az új lakások éve?
Rohamosan nő a raktárkereslet
A pandémia óta hatalmasat bővült a keresleti oldal az ipari ingatlanok piacán. Ezt leginkább az e-kereskedelmi szektor rohamos felzárkózása okozta. Egyre többet rendelünk az internetről, aminek fizikai igényét még ugyanúgy ki kell szolgálni; így nem a kiskereskedelmi egységekben növeljük a sorokat, hanem közvetlen a raktáraknál.
Az online kereskedők raktározási igénye a Prologis saját kutatása szerint ráadásul jóval magasabb, mint a hagyományos szektoré: akár háromszor akkora területet is elfoglalhatnak, hogy a raktárfolyamataik optimalizálásával megfelelően és időben tudják kiszolgálni a rendelési igényeket.
Egyre többet rendelünk online, ami a raktárpiacot különösen pörgeti. A Prologis kutatása szerint ugyanis az e-kereskedelem kiszolgálásához akár háromszor akkora terület is kellhet, mint a hagyományos kiskereskedelmi szektorhoz. Fotó: John Schnobrich // Unsplash
Az online rendelések felé tolódó fogyasztói piacnak ráadásul növekedtek az egyéni fogyasztási indexek is, amik szintén növelik a raktározási keresletet. A piaci igények időben történő kiszolgálása azonban számos akadályba ütközött a pandémia alatt: a globális ellátási láncok akadozása miatt sok vállalat kiszolgáltatott lett az ingadozó szállítói elérhetőséggel szemben.
Ez a kiskereskedelemnél, a gyors forgású fogyasztási cikkek szektorában is baj a termékhiány, hiszen a fogyasztói igényeket ekkor nem tudják kielégíteni a vállalatok (így bevételtől esnek el). De itt még nem okoz akkora üzleti gondokat a megakadás, mint a gyártóiparban, ahol egy-egy alkatrész hiánya a termelést akaszthatja meg.
„A 2022-es évben a gyártók tovább növelhetik a készletezési mennyiségeiket, ezáltal csökkentve az ellátási láncok sérülékenységének való kitettségük. Ezzel egyrészről biztonságosabbá, másrészről folytatólagosan fenntarthatóvá teszik saját tevékenységüket” – mondja Szoboszlay Máté.
Erősödik a kínálat, de felveszi a keresletet
A keresleti bővülést a 2021 óta megugró kínálati fejlesztések szinte maradéktalanul felvehetik. A tavalyi év előtt burkolt kereslet valósult meg a piacon: beruházások nem voltak, azonban ez nem azt jelentette, hogy nem lenne igény további bővülésre. A fordulatot végül a pandémia hozta el,
a fejlesztők – intézményi és vállalati oldalról egyaránt – egymással versenyezve fogtak bele a legújabb projektekbe. Ez a megnövekedett fejlesztési tendencia várhatóan ebben az évben is megfigyelhető lesz.
Újdonság volt a raktárpiacon, hogy megjelentek a vállalati befektetők is: saját, milliárdos fejlesztésekbe kezdett a Jysk és a Pepco is. Fotó: Jysk
A verseny azonban nem a bérlők iránt folyik, hiszen belőlük van bőven. Sokkal inkább szűk keresztmetszet a terület (és a szintén rohamosan növekvő telekárak), az alapanyagok és a kivitelezési kérdések. A fejlesztők hiába kaphatnak újra támogatásokat a hagyományosan Budapestre és agglomerációjára koncentráló területekre, ezek a korlátok egy erős árazási padlót szabnak a bérleti díjak terén.
„A fejlesztői oldal üzleti megközelítésébe emiatt nem fér bele, hogy a bérleti díjak tovább csökkenjenek. Ezzel együtt a fejlesztéseknek még mindig van létjogosultsága, melyet az előbérletek magas aránya is támogat” – mondja a szakember.
Már nem csak a négy fal és tető kell
Az utóbbi évben felhevült piacon egyre több, nagyobb igényű vállalat kezdett saját fejlesztésekbe – közülük kiemelkedő példa a Pepco és a Jysk, akik az agglomerációs beruházások mellett nem csak tulajdonolni fogják saját raktáraikat, hanem saját tevékenységeket építenek ki az üzemeltetés kapcsán. A vállalati befektetések azonban szórt képet mutatnak:
sokak számára vonzó opció lehet egy-egy saját épület, de az előzetes felmérések, tanulmányok után végül nem sokan kötnek ki ebben a szegmensben.
Amit pedig az erre szakosodott fejlesztők tudnak nyújtani, az általános üzemeltetési tevékenységet kiegészítő új szolgáltatások. Új típusú igények jelennek meg ugyanis a raktárbérlési piacon, a technológiai alkalmasság mellett egyre fontosabb, az operáció milyensége és minősége is. Ilyen extra szolgáltatások lehetnek a munkaerő megtartására irányuló kezdeményezések, például focipályák kialakítása, események, gulyáspartik szervezése.
Fontos a szolgáltatási színvonal, valamint az, hogy meg tudják tartani a raktárak munkatársait egy HR-kihívásokkal teli munkaerőpiacon. Fotó: Prologis
„A bérlők teljes körű és minőségi szolgáltatást szeretnének kapni, nem csak a négy falat és a tetőt. Fontos, hogy a kiemelkedő minőségű ingatlan üzemeltetésen túl a magunk eszközeivel hozzájáruljunk az alkalmazottak megtartásához is, különösen egy olyan munkaerőpiaci környezetben, ahol nehéz toborozni” – mondja Szoboszlay Máté.
A szolgáltatási színvonal emeléséhez ráadásul hozzátartozik a megváltozott munkaképességű emberek számára való akadálymentesítés is: a Prologis szigetszentmiklósi ipari ingatlanát már ilyen szemlélettel fejlesztette. „Ez akár a toborzási nehézség egyfajta megoldása is lehet, hogy új munkaerő réteget tudunk elérni. Persze ez még önmagában nem a szent grál, de nagyon fontos eleme a befogadó és diverz környezet megteremtésének és a munkaerő bevonzásának” – tette hozzá a szakember.
Szintén bérlői szempont lehet az operáció fenntarthatósága is. A Prologisnál ez többek között a szigetszentmiklósi csarnok tetején lévő napelemek; új típusú, energiát visszatápláló hőszivattyúk, esővíz-hasznosítás, okosmérők és elektromos autó töltőállomások alkalmazásával is megvalósul. Különösen fontos ugyanis, hogy a fejlesztők egy zöld alternatívát tudjanak nyújtani a bérlőknek, főként az energiaárak rohamos növekedésének időszakában.
„Reaktívból proaktívak lettünk – ma már előre ki kell találnunk, hogy mik a partnereink igényei” – mondta Szoboszlay Máté.
Borítókép: Nana Smirnova // Unsplash
