Szeptember 15-ig tart az az ügydöntő szavazás, amely megpecsételheti a terézvárosi airbnb-k sorsát. Schumicky Balázzsal, a Magyar Apartman Kiadók Egyesületének elnökével beszélgettünk rekord magas bérleti díjakról, a turizmusból élő vállalkozásokról és a hatástanulmányok nélküli hatásokról.│Airbnb-szavazás, II. rész.
Forbes.hu: Két nagy ellenérv szokott lenni a belvárosi airbnb-k üzemeltetése ellen: a bulituristák által generált kosz, zaj, szemét, illetve a bérleti díjak és a lakásárak felverése, és ezáltal a lakhatási válság előidézése. A kosz-zaj-szemét ügyről már beszélgettünk, és levezetted, hogy az szerinted miért nem az airbnb-k sara. De mit mondasz arra, hogy valóban nagyon drága a lakhatás a belső kerületekben, és mondjuk egy átlag magyar fiatal pár, aki albérletben kezdi az önálló életét, tényleg kiszorul a belső pesti kerületekből, miközben van olyan félelem is, hogy ezek a kerületek így kvázi kiürülnek?
Schumicky Balázs: Kosz-zaj-szemét: ezek előfordulnak, de a probléma komplex. Nem lehet csak egyik, vagy másik szereplő nyakába varrni mindent. Éppen ezért a megoldás is komplex, nem az, amiben Soproni Tamás (Terézváros polgármestere – a szerk.) gondolkodik.
De, hogy válaszoljak a kérdésedre, kezdeném a turizmussal. Az Eurostat nemrégiben megvizsgálta a top 20 leglátogatottabb európai várost. Velence, Firenze, Dubrovnik, Barcelona, nagyjából ez az élboly, Budapest a 17., tehát az utolsó harmadban van, és úgy, hogy egyáltalán nem szoros a verseny, nagyon le van maradva. Ez a felmérés a turizmus intenzitását vizsgálta, vagyis az egy lakosra jutó turisták számát mérte.
Tehát, amikor azt halljuk, hogy skanzen, meg kiürülő Budapest, akkor ez, ha csak a turizmus szempontjából vizsgáljuk, butaság, ez statisztikailag nem indokolt.
A kiürülés részben a külföldre költözők, részben a jobb életminőség miatt agglomerációba költözők, és sajnos a természetes fogyásunk miatt van. Ezt tudja amúgy a kormány is, ezért vették meg a repteret, hiszen látják, hogy fényévekre le vagyunk maradva az európai célállomásokhoz képest és a lehetőségeinktől.
Épp ezért a kormány deklarált szándéka, hogy sokkal több turistát hozzanak az országba és Budapestre is. Ebbe a stratégiába az ország jelenlegi gazdasági helyzetében nem illik sem a kiadható napok számának korlátozása, amit kormányzati oldalról pletykálnak, sem a nullára redukálása, amit Soproni Tamás szeretne.
A lakbérek és az ingatlanok ára több mindentől függ. Leginkább az új építésű lakások bekerülési költségétől, az energia árától, a munkaerőköltségtől, a rendelkezésre álló szabad területek számától, a reáljövedelem változásától, a kamatoktól, állami támogatásoktól.
Az is fontos, hogy az airbnb lakások zöme felújított, jó minőségű lakás. Természetes, ha egy befektető megvesz egy romos lakást, majd felújítja, később eladja azt, akkor az a lakás drágább lesz, mint amennyibe a megvételekor került. És ne feledkezzünk el az Európa-rekord inflációról sem, ez is meglátszik a lakásárakon és így az albérletárakon is.
A politikai demagógia kategóriája, hogy a lakásárak elszabadulásáról az airbnb-k tehetnek.
Megvizsgáltuk (a többes szám a Magyar Apartman Kiadók Egyesületére vonatkozik, Schumicky Balázs a MAKE elnöke – a szerk.), hogy mennyi lakás jut egy lakóra Terézvárosban. 2001 és 2022 között majdnem 9000 fővel csökkent a 6. kerület népessége (2001-ben 44 ezren, 2022-ben 35 400-an laktak itt), miközben négyezer új lakás épült, és ebből lett 2000–2200 airbnb. Az egésznek az egyenlege: a kiköltözők száma, plusz az új lakások, mínusz az airbnb-s lakások még mindig több mint plusz tízezer. Ennyivel több lakás van most, mint ahány lakó a kerületben.
Mégis itt a legdrágább az albérlet, minden budapesti kerület közül Terézvárosban kell a legtöbb pénzt bérleti díjra fordítani.
Azért, mert itt a legmagasabb az átlagbér, itt a legnagyobb a fizetőképes kereslet, itt a legjobbak a közszolgáltatások, itt van a legtöbb munkalehetőség, és mert minden egyes nagyváros, világváros történelmi központjában a legdrágább élni. Egyébként Budán, a 12. kerület is az egyik legdrágább kerület albérlet szempontjából, pedig ott nem sok airbnb van.
Tudnak-e lejjebb menni a bérleti díjak, ha betiltják az airbnb-t, és az a 2000 lakás a hosszabb távú bérleti piacra kerül?
Az önkormányzat ezt mondja, és úgy érvel, hogy akkor majd a kevésbé tehetősek is beköltözhetnek Terézvárosba. A coviddal szoktak példálózni, mondván, akkor leestek az albérletárak, csak elfelejtik hozzátenni, hogy a covid idején nemcsak a turisták tűntek el a városból, hanem a bérlők is, a külföldi bérlők, a diákok, mindenki hazament. Ha megnézzük a bérleti díjak emelkedését az 5., 6., 7., 8. kerületben, és összehasonlítjuk a budapesti vagy akár az országos átlaggal 2016-tól, amikor az airbnb-boom elindult, azt látjuk, hogy
a belső kerületek bérletidíj-emelkedése messze elmarad a budapesti és még inkább az országos átlagtól.
Ráadásul az airbnb-k Budapesten a teljes lakásállománynak csak 2 százalékát érik el, még Terézvárosban is csak 7-8 százalékot, miközben itt van a legtöbb üres lakás, amivel az önkormányzat eddig nem kezdett semmit. Még azt se ellenőrzik, hogy ezek egy része ki van-e adva, vagy sem. Az önkormányzat kiemelkedően bünteti, ha valaki albérletként hasznosítja a lakását, extra magas építményadót kell fizetnie. Ezt a díjat a tulajdonosok beépítik a bérleti díjba, innen nézve az is kimondható, hogy az önkormányzatnak hatalmas felelőssége van a magas bérleti díjakban.
Schumicky Balázs (MAKE) / Sebestyén László
Az mindenesetre örömteli, hogy az utóbbi időben a bérleti díjak emelkedésének üteme elmarad a reálbér emelkedésének ütemétől. Szerintem ezt kell folytatni, és nem pedig a hatástanulmányok nélküli betiltást támogatni.
Van arra kalkulációtok, hogy mennyi pénztől esik el az önkormányzat, ha betiltja az airbnb-t?
Soproni úr szerint 2023-ban 670 millió forint idegenforgalmi adót fizettünk be, ez egy terézvárosi lakóra lebontva fejenként évi 100 ezer forint. 2024-ben az általunk befizetett építményadóval együtt ez már több mint 1 milliárd forint lesz Terézváros költségvetésében. Hallottam olyan érvelést, hogy ez pitiáner összeg, az önkormányzat költségvetésének csupán 3 százaléka, ezért nem érdemes vele foglalkozni, de én mint vállalkozó ettől azért leestem a székről.
Minden vállalkozó összetenné a kezét 3 százalékos plusz profitért, ráadásul amikor az a kommunikáció, hogy kormányzati elvonások vannak, és semmire nincs forrás, akkor azért 1 milliárd forint rengeteg pénz.
Terézváros idén például 268 millió forintot költ útfelújításra és mindössze 2 millió forintot lakbértámogatásra. Lehet, hogy ez demagógia, de ilyen tételek állnak egymással szemben, és ezeket egyébként össze is gyűjtöttük a terézvárosért.hu oldalon. Az általunk befizetett adóból radikálisan csökkenteni lehetne az albérletekre kivetett építményadót, és máris olcsóbbak lehetnének a lakások bérleti díjai.
És akkor még nem beszéltünk arról az iparűzési adóbevételről, amit Budapest önkormányzatától kap vissza a 6. kerület az itt működő vállalkozások után, akiknek jelentős része a turizmusból él.
Mert persze rengeteg hely van, ahol a helyi lakók is megjelennek mint vásárlók, fogyasztók, de azért eltartani ezeket a helyeket nem tudják. Ezek a vállalkozások nagyon nagy mértékben vannak a turizmusra utalva.
Soproni úr erre azt mondja, hogy majd az új albérlők eltartják őket és nem lesz armageddon, de közben azt is mondja, hogy a kevésbé tehetős rétegek fognak ide költözni. Ha a mostani lakók sem tudnák egyedül eltartani ezeket a helyeket, az alacsonyabb jövedelműek hogy fogják? Csupa ellentmondás.
Miért nem megoldás az, hogy a turisták majd ezentúl szállodákba mennek, de egyébként ugyanolyan sokat és ugyanúgy a belvárosban költenek?
A Magyar Turisztikai Ügynökségnek volt egy felmérése a Horváth HTL által – nekünk is megmutatták –, ami egyebek mellett az airbnb turisták költési paramétereit vizsgálta. Eszerint majdnem 75 százalékuk mondta azt, hogy ha nem tudnának magánszállásokon megszállni, akkor nem jönnének Budapestre.
25 százalékuk tehát meg tudná fizetni a szállodát, de a háromnegyedük inkább elmenne Krakkóba, Prágába, Bécsbe. Valóban ezt szeretné bárki is?
Hogy érinti mindez a lakásárakat, a lakások értékét? Van-e arra becslés, hogy mennyivel értékesebb egy lakás, ha lehet aibnb-ztetni?
Vannak erre nemzetközi felmérések, hiszen az airbnb több ezer nagyvárosban jelen van, és ezen városok egy részénél van korlátozás, de nem találtak egyértelmű összefüggést az airbnb és a bérleti díjak, illetve az ingatlanárak alakulása között. Korábban említettem, hogy mennyi faktor befolyásolja a lakások és az albérletek árát. Döbbenetes, de miközben a budapesti airbnb-zés ellehetetlenítéséről beszélünk, nem készült átfogó felmérése sem a kerületeknek, sem Budapestnek az airbnb-k hatásáról.
A te várakozásod szerint mégis mi várható egy esetleges tiltás után? Mennyit veszíthetnek az értékükből ezek a lakások?
Azért nehéz megmondani, mert nem feltétlenül vannak eladás-kényszerben az airbnb tulajdonosok. Ha vettek is fel hitelt, hogy megvegyenek egy lakást, amit aztán szálláshelyként üzemeltettek, azt vélhetően még a korábbi évek kedvező hitelfeltételei mellett tették. Ennek a törlesztését bármelyik albérlet is kényelmesen kipörgeti. Miért szállnának ki rosszul?
Szerintem elsősorban az értékesítési idő nőhet. Van egy saját élményem is erről, az 5. kerületben adtam el nemrég egy lakást, ahol ugye életben van már az a szabály, hogy a társasház albetéteinek 5 százalékában lehet legfeljebb airbnb-zni. Emiatt a korlátozás miatt az új tulajdonos már nem kapott engedélyt airbnb-re, ezért 11 hónapra nőtt az eladási idő. Árat nem csökkentettem, sőt menet közben az infláció miatt még emeltem is, és végül egy olyan befektető vette meg a lakást, aki üresen hagyta, mert neki csak értékmegőrzésre kellett. Azóta üresen áll, se albérlő, se turista nem lakik benne, és nem jön belőle például adóbevétel, a lakás pedig olcsóbb nem lett.
Az én várakozásom tehát inkább az, hogy a tiltástól automatikusan nem csökkennek az árak, de ha bezárnak a környékbeli vállalkozások, ha slumosodik a kerület, akkor igen. Mert nem lesz olyan attraktív és pezsgő az élet, mint korábban.
Számomra mindenesetre megdöbbentő, hogy a polgármester azt írta a közösségi médiában, hogy nem gond, ha a terézvárosi lakók vagyona kevesebb lesz a lakásuk értékének szerinte várható csökkenésével. Magyarul, ha a választóinak kevesebbet ér az ingatlana, vagy ha kevesebb pénzért tudják kiadni a lakásukat, az neki nem gond.
Márpedig ha nekem ott van lakásom, amit később el szeretnék adni, mert mondjuk bővül a családom, de nem tudom annyiért eladni, mint szeretném, vagy hitelt vennék fel rá, de a bank már csak kevesebb hitelt ad rá, vagy ki szeretném adni valamilyen oknál fogva, és az airbnb-k betiltása miatt ezt már csak olcsóbban tudnám megtenni, hát mit mondjak, valószínűleg dühös lennék az önkormányzatra.
Kiemelt kép: Schumicky Balázs, a MAKE elnöke / Fotó: Sebestyén László
