Az elmúlt tíz évben nemcsak Budapesten, hanem a főváros környéki agglomerációban is jelentősen drágultak az ingatlanok. Az árakat leginkább a megközelíthetőség befolyásolja, tíz perccel gyorsabb bejutás a fővárosba akár nyolcvanezer forintot jelenthet négyzetméterenként a lakásárakban. Nem csoda: még a legjobb elérhetőségű agglomerációs települések lakói is 9 napot ingáznak évente.
A
koronavírus-járvány okozta bezártság, valamit az otthoni munkavégzés terjedése
nyomán ismét erősödhet a kiköltözési kedv a budapesti agglomerációba. A Takarék
Index elemzői megvizsgálták, miként változtak a lakásárak és a népesség a fővároshoz
közeli agglomerációs településeken, és ezen települések hogyan teljesítettek a
lakhatás szempontjából fontos körülményekben, mint a közlekedési vagy
bevásárlási lehetőségek, az eredményeket sajtóközleményben közölték
Az elemzés során a Budapest környéki agglomerációt hat fő szektorra bontották: északi, keleti, délkeleti, déli, nyugati és északnyugati, illetve ezeken belül a kicsi, közepes és nagy településeket különítették el a könnyebb vizsgálhatóság érdekében.
Az agglomerációs szektorok felosztása / Forrás: Takarék IndexJelentős bővülés
Míg 2009 és 2019 között Budapest lakossága majdnem 20 ezerrel csökkent, az agglomerációban szinte minden településen nőtt a népesség. A bővülés összességében meghaladta a 85 ezret, ami több mint 10 százalékos emelkedést jelent tíz év alatt. Legnagyobb mértékben a déli kistelepülések lakossága bővült, majdnem 30 százalékkal, míg a legkisebb növekedés az északi területek kistelepüléseit jellemezte.
A népességnövekedésben települési szinten 58 százalékkal Délegyháza vezetett, de jelentős, 25 százalék feletti volt még a népességbővülés Remeteszőlősön, Nagytarcsán, Pócsmegyeren és Herceghalmon is.
Ugyanakkor Sződ esetében 14 százalékkal csökkent a népesség, illetve szintén kevesebben éltek 2019-ben Pilisszentkereszten, Vácott, és Tökön, mint 2009-ben.
Kétszeres különbségek
A budapesti agglomeráción belül messze a
legdrágábbnak a nyugati szektor nagy települései számítottak, ahol kétszer
annyit kellett fizetni a lakások négyzetméteréért, mint a legolcsóbb keleti
kistelepüléseken. Míg az előbbiek esetében az átlagos lakásárak 569 ezer
forintot jelentettek 2019-ben, az utóbbiak esetében csak 274 ezer forintot
kellett fizetni a lakások négyzetméteréért.
A legtöbbet Üröm és Budaörs esetében kellett
fizetni, ahol négyzetméterenként 630 ezer forint felett voltak a fajlagos árak
2019-ben. De az első tíz település közé került még árazását tekintve Dunakeszi,
Biatorbágy, Nagykovácsi, Budakeszi, Diósd, Budakalász, Szentendre és Telki is,
mindegyik esetében 490 ezer forint feletti összegekkel.
Majdnem 80 százalékos árnövekedés
A
budapesti agglomeráció ingatlanárai átlagosan 79 százalékkal növekedtek a
2009-2019 között, ami messze elmarad a fővárosi, 135 százalékos
áremelkedésétől. Leginkább az északnyugati szektor drágult (86 százalék), de
nem sokkal maradt el az északi (84 százalék) és a nyugati (82 százalék) szektor
sem. A legkevésbé a délkeleti szektorban nőttek az árak, itt 68 százalékos volt
a változás mértéke.
Ha a településtípusokat nézzük, kimagaslónak számított a déli agglomerációs terület kistelepüléseinek árváltozása, ahol duplázódtak az árak, míg a drágulásban a második helyet az északnyugati nagy települések (96,5 százalék) a harmadikat pedig a nyugati nagy települések (96,4 százalék) szerezték meg. Szintén 90 százalék felett volt a keleti nagy települések esetében tapasztalt változás is. A legnagyobb árnövekedés Délegyházán, Százhalombattán és Szentendrén volt.
Az agglomerációban 32 ezer új otthont adtak át az elmúlt tíz évben, ami a teljes állomány csaknem 10 százalékát jelenti. Ez jelentősen meghaladta a fővárost jellemzőt, ahol csak az állomány 4,6 százaléka épült 2009 és 2019 között. A legtöbb lakás az említett időszakban Herceghalmon, Nagytarcsán és Délegyházán készült el, ahol körülbelül 30 százalékos az új otthonok aránya. Az első tízbe került még Remeteszőlős, Gyömrő, Szada, Nagykovácsi, Telki, Halásztelek és Veresegyház is.
A jelenlegi árak és az árnövekedés nagysága összefügg: a magasabb árakkal rendelkező helyszínek jobban drágultak.
A nyugati nagy településeknél a 290 ezres négyzetméterenkénti ár majdnem 570 ezer forintra növekedett, az északnyugati nagy településeknél pedig 241 ezer forintról 473 ezer forintra. Kivételt képeztek a déli kistelepülések, amelyek az árváltozási sort úgy vezették (100 százalékos változás), hogy az egyik legolcsóbb helyszínnek számítottak (330 ezer forint).
Az árak változása a budapesti agglomerációban 2009 és 2019 között, szektoronként és településtípusonként, valamint a kapcsolat a 2019-es fajlagos árakkal / Forrás: Takarék Index
Évente
legalább kilenc napot utaznak
Az
agglomerációnál elengedhetetlen szempont a közlekedés. A Takarék Index elemzői
kétféle bejutási módot vizsgáltak, a közösségi közlekedés lehetőségeit, illetve
a főváros közúti megközelíthetőségét.
Előbbi
esetében egy feltételezett hétfő reggel fél 8-8 órai érkezésnél az adott
település központi megállójától vagy vasútállomásától elérhető leggyorsabb
útvonalakat hasonlították össze, ahol a fővárosba érkezési pont attól függően
változott, hogy az adott irányból a főváros mely csomóponti helyére (például
Széll Kálmán tér, Nyugati pályaudvar, Kelenföld, Árpád-híd, Őrs vezér tere)
közlekednek járatok. A közúti közlekedés esetében az vizsgálták, hogy az adott
település központjából mennyi idő alatt lehet beérni hétfő reggel 8 órára a
budapesti Erzsébet térre.
Az
eredmények alapján az agglomerációban élők jelentős időt töltenek közlekedéssel.
Még a leggyorsabban elérhető északi nagy települések ingázói is átlagosan
évente több mint 9 napot töltenek tömegközlekedési járatokon. A nehezebben
elérhető északnyugati kistelepülések esetében pedig több mint 22 napra nő az
utazásra fordított idő.
Nem
meglepő, hogy az agglomerációs települések relatív közelsége Budapesthez,
vagyis a fővárostól vett távolságuk és a fővárossal való közlekedési
kapcsolatuk egyértelműen megjelenik az ingatlanárakban. Az utazási idő
erőteljes negatív kapcsolatot mutat a lakásárakkal.
Tíz
perc, nyolcvanezer forint
Ha a közösségi közlekedést nézzük, a 30 perc alatt elérhető településekhez képest a 30-40 perc alatt elérhetők ingatlanjai jellemzően 77 ezer forinttal voltak olcsóbbak négyzetméterenként, 40-45 perc menetidőnél a különbség már közelítette a 150 ezer forintot, míg a 60 perc alatt elérhető helyszín 185 ezer forinttal bizonyult olcsóbbnak. A közúti elérhetőség időtartama alapján is jelentős különbségek fedezhetők fel az árazásban.
Ahonnan az Erzsébet tér csak 45-50 perc alatt közelíthető meg a 40-45 perc helyett, átlagosan 74 ezer forinttal olcsóbban lehetett 2019-ben ingatlant vásárolni, míg az 50-60 perces menetidő 100 ezer forintos különbséget jelentett.
Jellemzően a kicsi településekről való ingázás során van szükség a legtöbb időre a bejutáshoz mind közúton, mind közösségi közlekedéssel, míg a nagy és közepes településekről lehet a leggyorsabban a fővárosba érni. A területi szektorokat nézve a déli-délkeleti-keleti hármasból, főleg a nagy és közepes települések esetében, átlagosan hosszabb időbe telik Budapestre jutni, mint a nyugati, északi és északnyugati irányokból. Ennek oka az lehet, hogy a főváros keleti és déli irányban jobban szétterül. Ez a különbség pedig az alacsonyabb árakban is megmutatkozik.
A koronavírus-járvány kapcsán egyre gyakoribbak az otthoni vagy részben otthoni munkavégzési lehetőségek, amik befolyásolják a ténylegesen ingázással töltött időt. A nehezen elérhető északnyugati kistelepülések esetében nagyjából heti három nap otthoni munkavégzés már ugyanazt az éves ingázással töltött időt eredményezi, mint a legközelebbiek esetében a mindennapos bejárás.
Borítókép: szentendrei utcakép (Tomas Anton Escobar / Unsplash)
