A gödi ingatlanpiaci árakon néztük meg, mekkora különbséget jelenthet árban akár már 2 kilométer is – ha ez a távolság arra vonatkozik, milyen messze fekszik a felpörgő akkumulátorgyár.
A gödi akkumulátorgyár nagy port kavart mind a helyi, mind az országos politikai életben. A Greenpeace május elején publikált laboreredménye szerint már a gödi kommunális szennyvízben is megtalálható az akkumulátorgyártáshoz használt magzatkárosító oldószer. Joggal félhetnek a közelben élők.
A különleges ingatlanpiaci helyzetről Balogh Lászlóval, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével beszélgettünk.
Két hatás csökkentheti az ingatlanok árát
Az egyik a károsanyag-kibocsátástól való félelem: a legtöbbünknek ez jut az eszébe, amikor az akkugyárak környezeti hatásai kerülnek szóba.
A két fő szennyező
NMP: Az akkugyár 88 tonna magzatkárosító oldószert bocsátott ki 2019 és 2022 között, a legnagyobb „baleset” 2021-ben történt, amikor több mint 81 tonna oldószer jutott a gyárból a levegőbe.
Nikkel: A nehézfém munkahelyi levegőben mért koncentrációja volt már a megengedett mérték 250-szerese – írta meg az Átlátszó.
A másik hatás az akkugyár látványa. Az üzem méretei nyugtalanítóan nagyok, jelenleg a második akkugyár bővítése zajlik, de hamarosan egy harmadik gyár építését is megkezdi a cég.
Hosszú percekig tart csupán elhaladni a Samsung SDI gödi gyártelepe mellett.
Az alsógödiek megnyugodhatnak
Az ingatlanpiaci adatok alapján két városrészben érezhető az akkugyár jelenléte, ezek az Oázis lakópark és az Újtelep, vagy ahogyan a helyiek ismerik: Bócsa (nem összetévesztendő a Kiskőrösi járásában található faluval).
A városrészek egymástól is jelentősen eltérnek mind a gyártól mért távolság, mind az ingatlanok életkorában. Újtelepen, a gyártól 200-250 méterre, jellemzően régebbi ingatlanokat találunk, míg az Oázis lakópark egy újépítésű, amerikai kertvárosi övezetre hasonlít, és 700 méteres távolságban fekszik a gyártól.
Az akkugyár környékén található két városrész
Mindkét városrész rendkívül közel van az autópályához, ezért akár kedvező helyszínt is nyújthatnának a kertvárosi élethez, ez azonban mégsincs így. A gödi ingatlanáraknál az itteni árak szembetűnően olcsóbbak, az újtelepi idősebb ingatlanok 33%-kal, míg az Oázisban található újabb házak 10%-kal.
Alsógöd gyárhoz közel eső utcáiban az Ingatlan.com adatai alapján ez a hatás nem érzékelhető, több helyen egymillió fölötti négyzetméterárakat is találunk.
| Helyszín | Átlagos négyzetméterár a 2000 előtt | és a 2000 után épült ingatlanok esetében |
| Oázis | – | 786 E Ft. |
| Újtelep | 495 E Ft. | 612 E Ft. |
| Gödi átlag | 750 E Ft. | 840 E Ft. |
Adatok: Ingatlan.com, saját számításAz utcák szintjén még súlyosabb a helyzet:
Göd 8 legolcsóbb utcájából – 2000 után épült ingatlanok esetében – 5 ezen a két területen található meg, három Újtelepen, míg kettő az Oázisban.
A lakópark utcái közül a Vadőr utca és a Castrum utca esete a legkirívóbb. Az előbbiben a 2000 után épült ingatlanok átlagára 627 ezer forint volt négyzetméterenként, ami a gödi átlag 75%-a, míg az utóbbiban egy 2022-23-as fejlesztés található 710 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, ami ennyire frissen épült ingatlanok esetében egy nagyon jelentős diszkont.
Mindkét utca a lakópark akkugyárhoz közelebb eső felében található. Összehasonlításképp, a lakópark másik végében lévő Oázis utcában közel 1 millió forintos négyzetméter áron kelnek el ingatlanok.
Frissen aszfaltozott út a Castrum utcában.
Az SDI mindenhonnan látszik.
Balogh László szerint Göd alapjáraton egy extrém árkülönbségekkel terhelt piac, négy-ötszörös különbség sem kirívó a városban.
Az árak továbbra sem szakadtak be, hét-nyolcszázezer forint egy négyzetméterért nem „olcsó”.
– foglalta össze lapunknak a Castrum utca helyzetét.
„Az akkugyárak szomszédságában lévő ingatlanok nem eladhatatlanok. Kisebb ugyan a kereslet, de vannak akik egy ekkora árelőnyért már meghozzák a kompromisszumot.”
A szakértő szerint ez azért lehet, mert a szennyezés megítélése személyenként nagyon eltérő. Tömegével nem menekülnek a lakosok, a legtöbben megpróbálnak hozzászokni a látványhoz és a szennyezésről szóló hírekhez, megpróbálnak együtt élnek a helyzettel.
Újtelep már más tészta
Újteleppel kapcsolatban Balogh egy sokkal ellentmondásosabb piaci helyzetet detektál. A jellemzően 2000 előtt épült ingatlanokkal tűzdelt városrész a gyár közvetlen szomszédságában van, ami a munkásszállók albérletpiaca miatt vált egyre fontosabbá az elmúlt években.
Az elemző szerint az ingatlanok hasznosítása ezen a környéken kivételesen kedvező, egyre többen tekintenek egyfajta befektetésként a városrészre. Balogh az egyik utcában például egy olyan ingatlannal is találkozott, aminek a pénztermelő képessége
havi egymillió forint körül alakult, de 60 millióért sem kelt el.
Ez nagyjából évi 20%-os hozamot feltételez.
Jelenleg még nem árazta be a piac a környék kockázatait és piaci lehetőségeit, az ilyen és ehhez hasonló anomáliák is a személyes megélésből és a kockázatok megbecsülhetetlenségéből következhetnek.
Törékeny lehet a status quo
Az ingatlanpiaci status quo addig tart, amíg az emberek elhiszik, hogy „nincsen semmi baj”, amíg számolhatnak azzal, hogy évek múlva is értékes lesz az az ingatlan, amiben laknak és amíg biztosak abban, hogy nem, vagy csak kis mértékben vannak kitéve mérgező anyagoknak.
Mivel a fenti személyes és közösségi percepciók mozgatják a piaci trendeket,
ha már nincsen látótávolságban a gyár, jelentősen csökken a diszkont hatás.
Ezt a percepciót egy gyárbaleset vagy egy komolyabb szennyezés nagyon gyorsan megroppanhatja az összes akkugyár közelében lévő településen, akár egyszerre is.
Mivel egy akkugyárbaleset a hiedelmek síkján befolyásolná a keresletet (még ha máshogy és mást is gyártanak az egyes gyárakban), előfordulhat egyfajta pillangóhatás még annak ellenére is, hogy ez az ingatlanpiacon meglehetősen szokatlan.
