Az ingatlankiadásban megjelenő árkülönbségeket sokan kihasználták az Airbnb-n keresztül. Mit hozhat a lakáskrízis miatti szigor?
A szerző elemző, a tőkepiacokkal foglalkozik.
Az Airbnb arbitrázs
A könnyen elérhető és gyors pénzkereseti lehetőségek esetében általában két problémával kell szembesülnünk:
- az egyik, hogy mindig van valaki, aki a többieket megelőzve felismeri és kihasználja azt, így egy szempillantás alatt megszűnik az aranybánya;
- a másik és talán aggasztóbb, hogy a legtöbb ilyen illegális, de ha esetleg a törvény még nem tiltja, akkor majd fogja.
Ha egy biznisz túl nagyra nő, az előbb-utóbb mindenkinek feltűnik. Senki sem akar kimaradni. Ez pedig gyakran már rendszerszintű problémákat is hoz magával. Nem volt ez másképpen New Yorkban az Airbnb bérleti arbitrázzsal sem, melyet mondhatni ellehetetlenített a New York-i városvezetés szeptemberben életbe lépő új törvénye.
Az Airbnb-arbitrázs üzleti modellje meglehetősen egyszerű alapokon nyugszik. A hosszú távú lakásbérlés díja a legtöbb nagy városban arányaiban alacsonyabb, mintha csak egy rövid tartózkodásra (nyaralásra, városlátogatásra) vennénk igénybe bármely lakhatási szolgáltatást. Minimális kezdőtőkével és lakberendezési érzékkel a hosszú távra kibérelt lakást a városba látogatóknak néhány napos tartózkodásra gyakran csillagászati áron kiadhatjuk (az arbitrázs ennek az árkülönbségnek a kihasználását jelenti – a szerk). Sok fiatal egyetemista is milliárdos bizniszt épített fel erre a felismerésre alapozva.
Miért nem ugrott rá mindenki a nagy üzletre?
A millió dolláros kérdés ezután csak az, hogy miért nem követte mindenki a példájukat? Egy rövid tőkepiaci analógiával szemléltetve a szituációt: előfordulhatnak félreárazások a piacokon. Például: egy részvény valamilyen okból alulértékelt, a szemfüles befektetők ezt gyorsan kihasználják és elkezdik venni a papírt addig, míg az a fair értékének megfelelő áron nem forog. Az Airbnb-n keresztül történő lakáskiadás is hasonló tendencián alapult, aki időben észrevette az árazásbeli különbséget a rövid- és hosszú távú lakásbérlés piacán, majd megfelelő időzítéssel bérelte ki hosszabb távra az ingatlant, annak a rövidtávú lakáskiadás még különösen jövedelmező biznisz lehetett.
A széleskörű felismerés hatására azonban megnőtt a kereslet a hosszú távra bérelhető lakások iránt, és ezzel párhuzamosan el is szálltak a hosszú távú ingatlanbérlés költségei. Ez azt eredményezte, hogy a magasabb árak és a kínálat szűkössége miatt igencsak nehézzé vált a piacra való belépés, nem beszélve az újonnan bevezetett korlátozó törvényről.
A New Yorkban zajló események számos szereplő aspektusából megközelíthetőek. A városvezetés a lakhatási krízis enyhítését célzó intézkedésekkel próbálja mérsékelni a rövidtávú bérbeadások árfelhajtó hatását.
Azonban a helyzetet tovább súlyosbítja a rekordmagas, hét százalék fölött tartózkodó 30 éves jelzáloghitel-kamat.
Így nem meglepő módon augusztusban sokéves mélypontra került a Goldman Sachs US home affordability indexe. A magas hitelkamatok a lakásvásárlást tervezőket inkább annak elhalasztására sarkallhatják, a bérlés irányába billenthetik a mérleget, melynek hatására tovább nőhetnek a bérlés költségei.
Betiltották az Airbnb-t?
Az új New York-i törvény szerint 30 napnál rövidebb időre csak abban az esetben adható ki egy ingatlan, ha azt regisztrálták a központi nyilvántartásban, valamint a lakást kiadó személy is az ingatlanban tartózkodik. Meglehetősen komoly ellenszenvet váltottak ki az intézkedések az érintett felekből, hiszen sokan használták keresletkiegészítésként a kínálkozó lehetőséget tanulmányaik finanszírozására, vagy jelzáloghitel törlesztésre.
Az AirDNA kalkulátora alapján
havonta akár több ezer dollárnyi passzív jövedelemmel gazdagodhatunk egy garzonlakásból a különböző online kiadási felületeken.
A legnagyobb rövid- és hosszú távú online lakáskiadási platform, az Airbnb sem hagyta szó nélkül a működése ellehetetlenítését, pert indított a New York-i határozat ellen, azonban eddig sikertelenül.
Lavina, ami betemetheti az Airbnb-t?
Az Airbnb bevételeinek kevesebb, mint másfél százalékáért felelős New York, ennek ellenére ez elindíthatja a lavinát több nagyvárosban is, ha az egyik legjelentősebb piacon sikerül a korlátozások bevezetése.
A New Yorkban listázott Airbnb-ingatlanok szignifikáns része eddig is illegálisan üzemelt.
Az új szabályozással közel 10 000 rövid távú kiadásra szánt lakás tűnhet el az Airbnb térképéről, mely a kínálat harmadát jelentheti. Viszonyításképpen Manhattanben és Brooklynban együtt júliusban nagyságrendileg 10 000 kiadó bérlésre váró ingatlan állt üresen.
A megfizethető lakhatásért folytatott küzdelemnek a turizmusban csapódhat le a járulékos vesztesége. Az árérzékenyebb utazókat könnyen elriaszthatják a magasabb szállásárak. A hotelkapacitás sem valószínű, hogy képes kiszolgálni a csúcsszezonban érkező tömegeket. (A New York-i hoteltulajdonosok természetesen régóta lobbiztak már a szigorításért.) Hasonló szabályozásokra már több nagyvárosban is volt precedens, de hogy tényleg az Airbnb számlájára írhatók-e az elszálló bérleti díj árak, az hamarosan kiderül.
Horváth Szofi,
junior portfóliómenedzser,
Concorde Értékpapír
A vendégszerzők külsős szakértők, nem a Forbes szerkesztőségének tagjai, véleményük nem feltétlenül tükrözi a Forbesét.
