Az ingatlanárak növekedésével egyetemben az albérletek ára is egyre magasabb, a hazai bérlők 46 százaléka a jövedelme mindegy 40 százalékát költi lakhatásra – írja a Deloitte. A könyvvizsgálócég közleménye szerint azonban volna megoldás: elég megnézni, hogyan csinálják ezt külföldön!
A járvány okozta gazdasági visszaesés miatt az átlagjövedelem még nagyobb szelete mehet lakhatásra: az ingatlanárak éves összevetésben is tovább nőttek, csak az emelkedés üteme lassult, miközben Budapesten már átlagosan 160 ezer forint felett van a bérleti díj.
Európában több helyen működnek piaci alapú bérlakásprogramok.
Ezek általában állami támogatásokkal valósulnak meg, és lényegük, hogy alacsony
áron nyújtanak megfelelő lakhatást az alacsonyabb jövedelműeknek. Ugyanakkor ez
nem segélyezés, mindenki fizet a lakhatásért – nem mindegy azonban, hogy
mennyit, és hogy marad-e vacsorára való a hó végén.
A Deloitte szerint persze van kockázata ezeknek a programoknak. Az első mindjárt a szabályozás:
olyan törvényeket kell hozni, amik nem engedik, hogy a kedvezményekkel vissza lehessen élni.
Az sem mindegy, hogyan teremt erre helyet az állam – a privatizáció nem megoldás, a kedvezményes telekeladás már inkább, de fontos, hogy a lakosság, a kivitelezők, az állam és a befektetők érdekei ne ütközzenek. Ezen felül egy sor adminisztrációs költséget csökkenteni kell.
Az, hogy a lengyel példa alapján Magyarországon is bérlakásokat kellene építeni, a koronavírus-járvány kitörése előtt már itthon is felmerült. Az MNB is felvetette, át kellene gondolni a lakáspolitikát és a kormányzat is el kezdett ezzel foglalkzoni. Ez ugyanakkor a megfelelő szervezés mellett is iszonyatos költségekkel járna.
Ha mindez sikerül, hat az alábbi hat ponttal lehet megfelelő
bérlakásprogramot alapítani.
1. Rendezni kell a
tulajdonjogi viszonyokat
Értelemszerűen kihasználatlan területeken szokás
bérlakásokat építeni, ám ezek költségei nagyban függnek a telek és az építmény tulajdonjogától.
Ha egy cégnek meg kell vennie a telket az államtól vagy a tulajdonostól, majd
arra építenie egy bérházat, a bérleti díjba belekalkulálja a telek árát is.
Ennél jobb megoldás, ha a két jogkör elválik egymástól: ha a telek tulajdonosa
nem egyenlő azzal, aki építkezik, de utóbbi cég szabja meg a bérleti díjakat,
azok máris olcsóbbak lehetnek – a Deloitte-nál Franciaországot hozzák fel
példaként.
2. Megfelelő finanszírozási modellre van szükség
A könyvvizsgálócég szerint Dániában úgy épülnek bérlakások,
hogy a „költségének tíz százalékát kamatmentes állami hitelből, 88 százalékát
államilag garantált banki hitelből, a fennmaradó két százalékát pedig a leendő
lakók letéteiből finanszírozzák”. Ezen felül az állam „felvásárolja a
megfizethető lakásépítési célra kibocsátott kötvényeket”. De hatékony lehet
még, amit Ausztria csinál: itt az SZJA egy adott részét lakáscélú támogatásra
fordítják.
3. Ösztönözni kell a befektetőket
Adókedvezményekkel is lehet segíteni az ingatlanfejlesztést,
a már említett Franciaországban például efféle kedvezményt kapnak, akik előre
garantálják az alacsony bérleti árakat. De akár azokat az ingatlanokat is meg
lehet adóztatni, amiket senki sem használ, lásd Luxemburg!
4. Konkrétan meg kell tudni mondani, kinek jár olcsó lakás
és kinek nem
Erre Európa-szerte más-más gyakorlat van, de sok helyen
állampolgársághoz, jövedelemhez, szociális helyzethez kötik a lehetőséget. Ugye
ez az egyik fent említett kockázat – amennyiben nem jó a meghatározás, úgy a
nem rászorulók is élhetnek a támogatással, vagy akár társadalmi feszültségeket
szülhet az olcsó bérlakások implementálása.
5. Nem szabad orrba-szájba emelni a díjakat
Ez is fontos, jó előre tisztázni kell: csak annyival
emelkedhetnek a bérleti díjak, amennyi az infláció. Nyugaton gyakori, hogy
hosszútávú szerződést írnak alá a beköltözők – Bécsben három évet kell
bevállalni, Belgiumban már akár kilencet; ez alatt az idő alatt nem lehet csak
úgy emelni, akármi is történjén a lakáspiacon.
6. Ösztönözni kell a bérlőket is
Csak azért, mert egy albérlet papíron olcsó, még nem biztos, hogy a célzott közösségből lesz, aki igénybe veszi. Sokan érzik úgy, hogy az albérlet kidobott pénz – erre lehet megoldás a már említett hosszabb távú szerződésbe foglalt megvásárlási opció. „Spanyolországban egy közepes távú (5 éves) lakásbérlet során a bérleti díj egy hányada, illetve egyéb, egyszeri befizetések beszámítanak a lakás későbbi vételárába. A lakásbérlet lejártával a fennmaradó ellenértéket kedvezményes jelzáloghitellel lehet finanszírozni. Hollandiában központilag meghatározott kritériumok alapján (bérleti díj, kor, éves jövedelem és vagyoni helyzet) állami támogatás igényelhető a lakás megvásárlásához, Belgiumban az igényelhető állami támogatás a bérleti díj maximum 33 százaléka, Olaszországban pedig egy bizonyos kor (35 év) és jövedelem (55 ezer euró) alatt állami támogatás vehető igénybe a bérleti díjra, valamint SZJA kedvezmény is jár” – írja a közlemény.
Kép: Bernard Hermant // Unsplash
