Egy év alatt 16 százalékkal nőttek átlagosan az irodakiépítési árak, a rugalmassággal nem csak spórolni lehet, hanem a munkavállalókat is könnyebb megtartani. A CBRE elemzéséből összeszedtük az öt plusz egy legfontosabb megállapítást.
A világ egyik vezető ingatlanpiaci tanácsadócégének, a CBRE magyar leánycége kétévente szokta kihozni az irodapiaci beruházási költségeket összegző Fit-Out kiadványát, de sokat elmond a szektorban uralkodó állapotokról, hogy
olyan számokkal találkoztak az építőiparban, hogy nem várhattak még egy évet, frissítették.
Harangi László Barna, a CBRE Magyarország társigazgatója és projektmenedzsment vezetője egy szűk körű háttérbeszélgetésen mutatta be friss meglátásaikat. Ez alapján összeszedtem, mire kell számítania annak a cégnek, amelyik költözést vagy irodaberuházást tervez a közeljövőben.
1. Elszállnak a költségek – de attól függ, melyik részét nézzük
Az irodapiacon ugyanúgy, ha nem még gyorsabban nőnek az árak, mint a teljes ingatlanszektorban:
2019 első negyedéve az előző évhez képest 16 százalékos áremelkedést hozott.
A 2018-as négyzetméterenkénti 770 euróhoz (250 ezer forinthoz) képest 2019-ben körülbelül 890 euró/négyzetméter (285-290 ezer forint) egy átlagos irodának a kialakításának az ára, ami magába foglalja a teljes kiépítési és járulékos költséget a bérbeadó által biztosított szerkezetkész állapoton felül.
A drágulás eltérő mértékben érinti a beruházások egyes költségelemeit: 2016 és 2018 közötti időszakban az építési anyagok ára összesen negyedével, 25 százalékkal (évi 12 százalékkal) nőttek, a kiegészítő költségek – ilyen a tervezés, bútorozás, és az IT-infrastruktúra – csak 14 százalékkal (évi 6-7 százalékkal) nőttek a két év alatt. A leginkább a speciális szaktudást igénylő kivitelezési munkák, mint a gépészeti kialakítás költsége szállt el.
2. Kétszázezer/négyzetméter a belépő, onnan a határ a csillagos ég
A CBRE három referenciairodán mutatta be, hogyan alakulnak a költségek annak függvényében, milyen igényei vannak a megrendelő cégnek.
- A) Sztenderd iroda: ez a belépőszint, egyszerű megoldások, ilyenek például a call centerek, back office-ok
- B) Prémium iroda: itt már olyan extrákat is megjelennek, mint az üvegből készült határolófalak, tárgyalóhelyiségek
- C) Luxus iroda: speciális igények reprezentációs célokra, például műemléképületben
Ezek persze csak sémák, de jó mankót adnak, hogy a különböző igényszinteknél milyen beruházási költségekkel számolhatnak a cégek. Mutatom is:
A) Sztenderd iroda: 590 euró/nm2, amiből 461 a kiépítés, 53 a tervezés, 71 a bútorozás és 5 az audiovizuális infrastruktúra kiépítése
B) Prémium iroda: 886 euró/nm2, ebből 631 a kiépítés, 79 a tervezés, 144 a bútorozás, 32 az audiovizuális infrastruktúra kiépítése
C) Luxus iroda: 1556 euró/nm2, ebből 998 a kiépítés, 135 a tervezés, 308 a bútorozás és 115 az audiovizuális infrastruktúra kiépítése
Ezek a költségek egy 1 000 négyzetméteres mintairodára értendők, ahol 107 fő számára alakítanak ki munkaállomásokat. A 2018-as évben amúgy ezek a sztenderd referencia esetén 515, a prémium esetén 768, míg a luxus kivitel esetén 1343 eurós négyzetméterenkénti árral lehetett kalkulálni.
3. Munkaerőhiány és csúszások
Az áremelkedésnek a CBRE szerint két fő oka van: az erősödő munkaerőhiány és a növekvő átfutási idő. Az előbbi nem igényel különösebb magyarázatot, ez évek óta szűk keresztmetszet a teljes építőipari szektorban, az utóbbi pedig az előbbiből is következik: az alvállalkozók és beszállítók leterheltsége miatt a projektek átfutási ideje is folyamatosan növekszik, az elmúlt két év alatt körülbelül 2-3 héttel nőtt meg Harangi tapasztalata szerint.
4. Az idő a költözők ellen dolgozik
A költségek emelkedésében nem várnak drámai változást a CBRE szakértő: előrejelzésük szerint maradni fog az éves 10-15 százalékos drágulás, ami azt jelenti, hogy 2020 év végére már 1100-1200 eurós (350-390 ezer forintos) beruházási költséggel kell az új irodába költözést fontolgató cégeknek számolnia. Nem mintha túl sok lehetősége lenne a cégeknek kivárni.
Sokkal nagyobb macera felújítani egy irodaterületet és párhuzamosan folytatni benne a munkát, mint a bérleti szerződés lejártával egy felújított helyre költözni.
A előbbi esetben nagyobb a munkahelyi stressz, és ez számokban is meglátszik, például megnő az alkalmazottak lemorzsolódása. Összességében egy új iroda kialakítása még a növekvő árak ellenére is viszonylag olcsó befektetés: a referenciaként tekintett ötéves időtávon a vállalat kiadásainak körülbelül a 2-3 százalékát teszi ki a beruházás és a bérleti díj, ami a bérköltségekhez képest marginális költségtétel.
5. A rugalmasság aranyat ér
Az arany alatt költségmegtakarítást kell érteni, mint a kivitelezési munkálatok, mind a teljes beruházási költségek tekintetében. Ugyanis a munkaerőhiányra nem elsősorban az a megoldás, hogy többet fizetnek a kivitelezőnek, hanem időben nagyobb
Ehhez az is kell, hogy a megrendelő időben nagyobb pufferrel számoljon a teljes költözési és beruházási projekt során.
A másik lehetőség, ahol a rugalmassággal lehet faragni a költségeken, az az iroda kialakítása. Egyre elterjedtebb ugyanis a flexibilis munkavégézés, ami azt is jelenti, hogy ritkán van olyan, hogy egyszerre minden munkavállaló egyszerre az irodában legyen. Ha már a tervezésnél figyelembe veszik ezt úgy, hogy nem mindenkinek biztosítanak saját asztalt, hanem úgynevezett dedikált munkavégzési helyiségeket alakítanak ki, akkor alacsonyabb létszámra és alapterületre lehet a beruházást szabni.
+1. Nem minden a babzsák
Ennek persze akkor van értelme, ha nem megy a munkahelyi élmény rovására. Szabó Eszter munkakörnyezetért és változásmenedzsmentért felelős tanácsadó szerint
rossz útra vezet az az elgondolás, hogy mindenáron a fiatal munkavállalók igényeire kell építeni a munkakörnyezetet.
Egy felmérés szerint általánosságban az irodában dolgozók mindössze 4,4 százalékát teszik ki a 35 évnél fiatalabbak, és a körükben a legnépszerűbb a távmunka. Ezzel szemben a 35-54 éves korosztály a dolgozók 56 százalékát teszik ki, ráadásul nekik a legalacsonyabb a munkakörnyezeti elégedettség, ami a produktivitás csökkenéséhez, vagy akár lemorzsolódáshoz is vezethet.
