Print

A jövő lakásai a mai igényekre szabva Ingatlanfejlesztés az ideális telektől az átadott lakásokig

OTTHON CENTRUM
2021. november 01. 8 perc olvasás

Minden fejlesztői egyeztetés az ideális telek megszerzésre irányuló beszélgetéssel kezdődik. „A piac most is nagyon aktív. Jelenleg 25–30 olyan keresési igénnyel dolgozunk, ahol több száz, vagy akár ezer lakás megépítésére alkalmas telket vennének akár holnap a fejlesztők. A 2000-es évek eleje óta aktív a cégcsoport telek divíziója. Az eladók is ismernek minket, szinte mindig elérhető nálunk egy-egy unikumnak számító ajánlat. Nagy Tibor kollégámnak kevés olyan kérdést tudnak feltenni, amire ne tudna azonnal válaszolni, ha egy budapesti telekről, vagy fejlesztésre alkalmas épületről van szó. Amiről pedig esetleg nincs információnk, arról tudjuk, hogy hogyan lehet azt a leggyorsabban megszerezni és ez jelenős versenyelőny számunkra” – mondja Vincze Edit, cégvezető.  

AZ ARANYKOR ÉS A VÁLTOZÓ PIAC 

Az OC Investment Solutions elődjét az ezredfordulón Nagygyörgy Tibor alapította. Új Otthon Centrum néven 50 lakóprojekt, közel 6000 lakás kizárólagos értékesítőjeként és tanácsadójaként, valamint teljes körű consulting tevékenységével segítette az akkor még gyerekcipőben járó újlakás-piacon építő hazai, izraeli, ír és spanyol ingatlanfejlesztőket és ezzel az újlakás-piac legnagyobb know-how-jára tett szert, amit azóta is magáénak tudhat a cégcsoport.

 Az új építésű lakóingatlanok értékesítése egészen 2008-ig virágkorát élte, a gazdasági világválság idején azonban ez az üzletág jelentősen visszaesett. A bankoknál megjelentek a bedőlt, félig kész lakóprojektek, amiket csomagban, egyenként, vagy egyéb módon hasznosítva tettek a piacra. Több pénzintézetnél szerepet vállalt a cég az optimalizálásában és értékesítésben egyaránt. Együlállóan sikeres banki ingatlanaukciós értékesítésben nagyszámú tranzakciót menedzseltünk végig, ahol 2015-ben már érezhető volt az ingatlanfejlesztők érdeklődésének újbóli növekedése a válság évei alatt „alvó” telkek iránt. A jelentős számú tranzakciók a tavalyi márciusi pandémia kezdetéig töretlenek voltak, a 2020-as évet az élénk érdeklődés mellett azonban a kivárás jellemezte. Nem lehetett biztosan tudni, hogy meddig tartanak a lezárások, és azoknak milyen, a lakáspiacot is érintő gazdasági hatásai lesznek. Óvatosabb volt minden fejlesztő, az eladóknak pedig nem volt sürgős az eladás.

„A gyors visszapattanás azonban tovább pörgette a telek iránti keresletet. A fejlesztők egy-egy nagyobb tranzakcióval nemcsak ingatlant, de piaci részesedést is vásárolnak, hiszen az igazán jó, nagy lakásszámra alkalmas terület egyre kevesebb a közkedvelt kerületekben” – meséli Nagy Tibor fejlesztési és kereskedelmi ingatlanokért felelős üzletágvezető. 

A JÓ FEJLESZTÉSI TELEK 

Lehet beépítetlen terület, vagy bontandó épület, örök és első számú szempont mindig a megfelelő lokáció. Azonban hiába van jó helyen ideális méretű telek, rengeteg hendikepje lehet, amiért nem biztos, hogy megéri megvásárolni, vagy annyiért, amit elsőre gondolnánk érte. „Mielőtt elkezdünk dolgozni egy telek értékesítésével, vizsgáljuk a helyi építési szabályzatot és szabályozási tervet. Ezen túlmenően egyeztetünk a kerületi főépítésszel és az önkormányzattal. Vizsgáljuk, hogy lehet-e esetleg korábbi funkciója okán – pl. régi gyár, vagy üzem volt a helyén –, szennyezett a telek. Ha igen, akkor tanulmány szükséges a várható mentesítés költségeiről. Ha felépítmény van a területen, annak bontási lehetőségéről, szükség szerint régészeti költségekről is szükséges egyeztetni. Nagy projektek esetén a helyi önkormányzat általában ragaszkodik a településrendezési szerződés megkötéséhez, amelyben a fejlesztőre hárít bizonyos közösségi beruházásokat. Ezen felül akár további egyedi szempontokat is figyelembe kell venni, ami befolyásolja az értékét egy fejlesztési területnek” – összegzi a szempontokat Vincze Edit.

TELJES KÖRŰ PIACISMERET

Az OC Investment Solutions jellemzően kétfajta fejlesztői körrel dolgozik együtt. „A nagy cégek az elemzőtől az értékesítőig minden feladatra saját kollégákat alkalmaznak, velük leginkább a telekakvizícióban működünk együtt. Tudjuk, hogy milyen preferenciák mellett keresnek telket, ha bekerül egy ilyen a portfóliónkba, akkor elsőként nekik ajánljuk. Náluk előfordul az is, hogy megváltozik a keresési szempont, illetve időről időre felmerülhet egy-egy különleges igény. A másik kör azok a fejlesztők, akik a teljes szolgáltatási palettánkat igénybe veszik. Megvalósíthatósági tanulmány, értékbecslés, elemzés, tervezési program és jogi előkészítés, műszaki tartalom, lakásmix, alaprajz optimalizáció, valamint a marketing- és értékesítési ütemterven is együtt dolgozunk. Majd az értékesítéstől egészen az átadásig kísérjük a fejlesztőt és a vevőket egyaránt” – mondja el a lehetőségeket Vincze Edit.

Az OC Investment Solutions az Otthon Centrum Csoport leányvállalataként működik, a szakértelmük nem csupán az új lakások piacára tejed ki, hanem a használt lakások több ezer adásvételét is látják és elemzik, naprakész információval rendelkeznek, amiből reális előrejelzéseket adnak ügyfeleik részére. 

„A fejlesztők jellemzően csak a saját adataikat látják, nagytotálban a piacot kevésbé. Egy-egy kutatás megmutatja az adott lokáció felvevőpiacát, jelenlegi és jövőbeni konkurenciáit, swot elemzését, forgási sebességét, árazási javaslatát. Ez a tudás nem létezhetne komplexen az Otthon Centrum, mint mögöttünk álló hátország nélkül. Ennek köszönhetően tudunk egyedülálló szolgáltatást nyújtani” – mondja el az ügyvezető. 

Vincze Edit és csapata találkozik olyan megkeresésekkel is, amikor a fejlesztő maga kíván értékesíteni, de biztosra akar menni és a tervezés során a lakásmix és alaprajz egyeztetésben van szüksége szakértő szemekre. „Személy szerint több ezer alaprajzot néztem már végig az értékesítő és a vevő szemével is. A tervezők szempontrendszere és fókusza gyakran máshol van. Mi gyorsabban észrevesszük azokat a hibákat, amik megnehezíthetik, lassíthatják az értékesítést, vagy aminél nagy lehet akár a lakás értékvesztése. A cél, hogy élhető, a vevők szempontjait is szem előtt tartó és a fejlesztő üzleti elképzeléseivel is találkozó projekt épüljön” – osztja meg a mindennapok tapasztalatait az ügyvezető, aki kiemeli: „érdemes időben tapasztalt szakértőt bevonni a tervezési szakaszba, elkerülendő, hogy az építési engedély megszerzését követően váljon szükségszerűvé átterveztetni a házat, mert ezzel jelentős időt és pénzt veszíthet a fejlesztő…

És hogy miben változott a vevők igénye az elmúlt évek alatt? Vincze Edit szerint részben a pandémia hozta home office életmód, a jelenlegi családtámogatási kedvezmények, az új zöldhitel és a környezettudatosságra való törekvés is módosította a vevők preferenciáit. Igény lett egy „kisszobával” többre, ahol dolgozni/tanulni lehet. A terasz, erkély nélküli lakások ma már szinte nem eladhatóak. 

A nagyobb zöld terület, a szabadság érzése iránti igény is meghatározóvá vált. A belvárosban lakóknak a közösségi terekre, a coworkingre, közösségi nappalira, gyermek játszószobákra van egyre nagyobb vágya. A zöldöveztekbe költözőknek a fentieken túl az aktív zöldfelületek, játszóterek, helyben elérhető sportolási lehetőségek, energiatudatos megoldások és okosotthon funkciók lettek a keresési szempontok. Részben a CSOK-nak is köszönhetően megnőtt a 4 hálószobás lakások iránti kereslet is. 

A vevők egyre tudatosabbak. Aki lakhatási célra keres új lakást, az a korszerű és időtálló műszaki tartalmat is szempontként fogalmazza meg, mielőtt döntést hoz.

A most új lakás keresők jelentős többségéről elmondható, hogy a jövő lakásait keresik, a mai kor igényeinek is megfelelve.

Jó példa erre Buda legújabb lakóprojektje, a Kána-tó partján épülő Lake11 Home & Park.

Tavaly óta dolgoztak az Atenorral az ideális telek felkutatásában, ami ez év elején sikeres tranzakcióval megvalósult. Azóta pedig az OC Invesment Solutions aktív közreműködése mellett gőzerővel folyik a munka, hogy egy igazán unikális lakóparkba költözhessenek majd a leendő vevők.